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9 stratégies d’investisseurs pour financer un achat immobilier sans apport personnel en 2019

 

INTRODUCTION :

 

Vous avez envie d’investir ?

Vous savez que c’est un “bon plan” ?

Vous voulez devenir propriétaire et arrêter de payer un loyer tous les mois ?

Oh que je vous comprends …

Seul souci et non pas des moindres, l’apport personnel …

Vous n’avez pas (encore) d’apport personnel car votre capacité d’épargne est aujourd’hui trop faible pour commencer à investir.

Les banques sont frileuses et votre profil d’investisseur n’inspire pas vraiment confiance.

Vous voulez une bonne nouvelle ? 😉

Il est possible de financer un achat immobilier locatif sans apport personnel.

Dans la plupart des cas, l’apport personnel est nécessaire à l’obtention d’un prêt immobilier mais nous allons voir qu’il existe des alternatives pour y arriver sans.

Nous allons vous présenter des bonnes pratiques et des techniques simples pour réaliser un achat immobilier sans utiliser votre apport personnel ou le construire intelligemment.

Bien !

Maintenant que vous savez que c’est possible, nous allons détailler ensemble la question et vous donner toutes les clés pour y parvenir.

Attendez, il y a encore des investisseurs sceptiques par ici ?

Suivez-moi, je vais vous montrer comment financer votre achat immobilier locatif sans jamais utiliser d’apport personnel.

C’est parti !

 

I. Faire un prêt immobilier classique sans apport personnel

 

Il est vrai, obtenir un prêt sans apport n’est pas le chemin le plus simple pour investir mais si votre situation personnelle et professionnelle est stable, c’est tout à fait envisageable.

De plus, nous allons voir que si votre projet d’investissement est pertinent cela augmente vos chances de financer un achat immobilier sans apport personnel.

Lorsque la banque étudie votre dossier d’investisseur, elle prend en compte une multitude de facteurs dont, bien sûr, votre apport personnel.

L’apport c’est une carte supplémentaire qui pourra faciliter l’approbation de votre banquier à votre projet.

MAIS même sans apports, vous pouvez disposer d’un prêt et je suis persuadé que vous avez des exemples autour de vous non ?

Bien entendu, tous les investisseurs n’ont pas accès à un crédit sans apport et il est fortement recommandé de répondre à bon nombre de critères :


1. Disposer d’une
situation financière solide et bénéficier de sources de revenus suffisamment importantes en les justifiant via des fichiers de paie ou autre.

 

2. Bénéficier d’une situation professionnelle stable grâce à une activité fixe et durable qui vous permet d’obtenir une rémunération régulière. Les banques aiment les CDI, les titulaires ou les fonctionnaires mais il y a toujours des exceptions.

 

3. Prouver une situation financière rassurante même en épluchant l’historique de vos dépenses, éventuels découverts, capacité d’épargne et la gestion globale de vos comptes sur les 2, 3 dernières années ou plus.

 

En fonction des banques, d’autres critères peuvent être demandés mais nous n’avons ici que les principaux.

Rappelez-vous que si vous n’avez pas d’apport, vous devez vraiment montrer patte blanche et inspirer une grande confiance.

 

Vous voulez une autre bonne nouvelle ?



Si vous souhaitez faire de la location et non pas acheter une résidence principale vous avez un atout pour le banquier.

Votre plan n’est pas d’avoir un apport personnel mais de rembourser le crédit via le loyer.

En constituant un dossier d’investisseur professionnel, vous allez montrer au banquier que vous n’avez pas d’apport mais une stratégie efficace pour autofinancer le bien grâce au loyer.

Les banques prennent aussi en compte vos revenus locatifs ce qui pourra adoucir votre taux d’endettement.

Donc cette 1ère stratégie est plutôt pour les investisseurs !

 

II. L’arme des jeunes investisseurs : le prêt à taux zéro ou PTZ

 

Oh qu’il est bon de vivre en France, n’est-ce pas les jeunes investisseurs ? 😉

Pour vous donner une définition claire et concise, le PTZ c’est le Graal, ou plutôt un prêt sans aucun intérêt de la part de la banque.

C’est comme demander de l’argent à vos parents qui n’attendraient rien en retour.

L’État a mis en place ce dispositif en 1995 et depuis cette aide a subi de nombreuses évolutions mais garde toujours le même objectif : aider les Français aux revenus modestes à devenir “primo-accédants à la propriété”.

Alors je vous vois venir …

OUI !

Le PTZ demande des conditions d’obtention préalable sinon cela serait un peu trop facile.

 

Son montant est fixé en fonction :

 

  • du revenu fiscal de l’emprunteur (justifié par un avis d’imposition)

  • de la zone où se situe l’achat immobilier que vous souhaitez faire

 

Le remboursement peut-être différé sur 5, 10 ou 15 ans mais ne peut excéder 25 ans.

Très important !

Le PTZ est attribué sous conditions de ressources pour l’acquisition d’une résidence principale ou vendu par le bailleur social à son occupant.

Pour y avoir droit, il ne faut pas avoir été propriétaire de votre domicile durant les 2 années qui précèdent le prêt.  En revanche, il existe des conditions particulières que vous pouvez trouver sur le site officiel de l’administration française.

 

Le petit plus ?

Ce prêt peut être un complément d’un autre prêt immobilier (prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt immobilier bancaire, prêt épargne logement ou autre).

Vous pouvez donc emprunter une partie de la somme à taux 0 avec le PTZ et l’autre partie à un taux négocié auprès de votre banque.

 

Vous avez compris “le tour” ?

Le PTZ joue finalement le rôle d’apport personnel que vous n’avez (peut-être) pas et permet de financer un achat immobilier sans apport personnel.

Vous souhaitez savoir si vous êtes éligible au PTZ ?

Rapprochez-vous d’un courtier (c’est gratuit) ou essayez le simulateur de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement pour le calculer.

Le mieux reste de vous rapprocher d’un professionnel pour ne pas avoir de mauvaise surprise lorsque vous aurez trouvé LA bonne affaire que vous cherchiez.

Un professionnel sera toujours plus complet que notre article car la réponse à vos questions dépend en grande partie de VOTRE situation d’investisseur.

Alors je sais ce que allez me dire : “Mais si je ne suis pas éligible au PTZ ? ”.

Nous n’avons pas dit notre dernier mot car il vous reste d’autres cartes à jouer.

C’est parti, voici la troisième carte !

 

III. Le prêt pour l’acquisition ou la construction dans le neuf

 

Ah, vous le connaissiez celui-ci ?

Cette aide est proposée par le groupe Action Logement qui oeuvre pour faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi.

Action Logement gère la participation des employeurs à l’effort de construction versée par l’ensemble des entreprises du secteur privé d’au moins 20 salariés.

Tout comme le PTZ , il peut être utilisé en complément de votre “prêt principal”.

L’un des inconvénients majeurs de ce prêt reste son versement réalisé dans les 3 mois après l’acquisition du logement.

Alors je sais ce que vous allez me dire …

“Comment financer un achat immobilier sans apport personnel ?”

Très juste, mais ce prêt existe et nous souhaitions vous le faire savoir car chaque situation d’investisseur est différente.

Dans l’éventualité où vous pouvez vous faire prêter l’argent par une ou plusieurs personnes, ce prêt peut être avantageux.

Pourquoi ?

Car son montant se situe entre 7000€ et 25 000€ en fonction de la zone où est située votre futur logement.

Il est plus “facile” de se faire prêter ou de rembourser moins de 25 000€ que 200 000€ par des proches non ?

Ce prêt est proposé aux salariés d’entreprises privées de plus de 10 salariés à condition que l’entreprise adhère au Comité Interprofessionnel du Logement.

Pour savoir si vous êtes éligible à ce prêt, vous pouvez directement contacter la structure Action Logement de votre ville sur cette page https://www.actionlogement.fr/implantations

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IV. Le Prêt Conventionné et le Prêt à l’Accession Sociale

 

 

Et oui, il n’y pas QUE les prêts classiques pour réaliser votre investissement immobilier.

Le Prêt Conventionné (PC) ou Prêt d’Accession Sociale (PAS) permet d’emprunter pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale neuve ou ancienne mais aussi certains travaux d’amélioration du logement.

Les acquéreurs doivent donc l’utiliser pour financer une résidence principale et le logement devra être occupé au minimum 8 mois sur 12 par le propriétaire ou sa famille.

MAIS pour ceux qui souhaitent faire de la location c’est possible.

Oh je vois déjà des yeux qui brillent …

Ces Prêts Conventionnés peuvent servir à faire de la location si le logement est utilisé à titre de résidence principale (donc utilisé 8 mois dans l’année).

À la différence d’un prêt classique, les taux sont moins compétitifs mais dans certains cas* vous pouvez bénéficier de l’Aide Personnelle au Logement (APL) ce qui va réduire votre remboursement.

* Vous devez acheter dans l’ancien, en zones B2 et C dans des villes de moins de 250 000 habitants hors Île-de-France, Genevois français et Côte d’Azur.

En revanche, il n’est pas accordé par toutes les banques ou les établissements financiers mais seulement ceux ayant signé une convention avec l’État.

Pour vous assurer que votre banque est éligible, nous avons une petite astuce à vous partager.

Prenez votre téléphone et appelez votre conseillère bancaire pour lui poser la question et vous saurez si votre banque est éligible.

 

Le gros avantage ?

 

Vous pouvez bénéficier de ces 2 prêts sans conditions de ressources avec un taux plafonné en fonction de sa durée.

Avec le Prêt Conventionné, c’est la banque qui fixe le taux d’emprunt qu’elle peut vous accorder. Oui, la banque commande et la somme totale de votre emprunt ne pourra pas être complétée par un prêt traditionnel.

MAIS, rappelons que vous devez financer un achat immobilier sans apport personnel donc la banque ne vous déroulera pas tout de suite le tapis rouge.

 

Les points positifs :

 

  • La banque ne regarde pas vos revenus mensuels contrairement à un prêt traditionnel

     

  • La durée du prêt peut aller jusqu’à 35 ans ce qui vous laisse une belle marge pour engranger des revenus supplémentaires en payant des petites mensualités.

  • Il peut être complété par un Prêt à Taux Zéro (vu plus haut), un prêt Action Logement (vu plus haut également), un Plan d’Epargne Logement ou Compte Épargne

 

Généralement, les frais de notaire sont moins onéreux qu’en réalisant un prêt immobilier traditionnel.

Vous êtes encore là ?

J’espère que votre cerveau n’est pas en surchauffe car il reste encore d’autres typologies d’aides pour financer votre bien sans apport.

Mais si vous vous sentez perdu, n’oubliez jamais !

Vous n’avez pas besoin de TOUT connaître sur l’immobilier car des professionnels (courtier, banquiers, agent immobilier, etc…) peuvent vous accompagner dans votre réflexion.

C’est LEUR métier et ils apprécieront de vous aider dans votre projet !

N’ayez pas peur de faire un rendez-vous gratuit il pourra économiser du temps et … de l’argent bien sûr !

 

V. Les aides financières de la Caisse d’Allocation Familiale (CAF)

 

Saviez-vous que la CAF pouvait participer à votre projet immobilier ?

Il est important de connaître toutes les aides financières à votre disposition lorsque vous souhaitez financer l’achat d’un bien.

Le crédit immobilier proposé par la CAF représente une aide complémentaire et non pas une solution de financement unique. Il s’agit d’un capital complémentaire mis à disposition et non d’un crédit immobilier classique.

Si vous êtes allocataire vous pouvez bénéficier de prêt en complément d’un autre prêt contracté auprès d’un organisme de financement.

L’aide proposée par la CAF représente une somme faible comparée au montant du bien que vous souhaitez acquérir mais aucune aide n’est négligeable lorsque vous devez financer un achat immobilier sans apport personnel.

Vous devez déjà bénéficier des Aides Personnalisées au Logement (APL), des Allocations de Logement Familiales (ALF) ou des Allocations de Logement Sociales (ALS) pour profiter du prêt immobilier de la CAF.

Selon le coût de votre investissement l’aide de la CAF pourra varier entre 1000 et 5000€. Si votre demande d’emprunt concerne l’amélioration de votre logement il faudra conserver toutes les factures des frais engagés.

 

Différents critères pour obtenir un prêt de la CAF :

  • vos revenus

     

  • la composition de votre famille
  • le lieu de résidence

 

Pour savoir si vous êtes éligible à cette aide et connaître toutes les modalités vous pouvez contacter la CAF de votre région en vous rendant directement sur cette page.

Vous pouvez aussi prendre rendez-vous avec une assistance sociale qui pourra vous accompagner.

 

VI. La participation ou l’épargne salariale en entreprise

 

Une fois de plus, oubliez les banques et pensez différemment !

“Think outside the box”

Vous n’y avez peut-être pas pensé mais l’épargne salariale est aussi un bon moyen de constituer un dossier pour financer un achat immobilier sans apport personnel.

Dans certaines entreprises, ce dispositif d’épargne collectif est mis en place pour les salariés.

Un fois par an, l’employeur verse 2 types de prime aux salariés. La prime de participation liée aux bénéfices de l’entreprise et la prime d’intéressement liée à la performance de l’entreprise.

La prime d’intéressement est facultative mais la prime de participation est obligatoire pour les entités de 50 salariés ou plus durant les 12 mois, lors des 3 derniers exercices.

Le salarié a 3 façon de gérer son épargner :

  • percevoir le montant total de la somme qui est imposable

     

  • percevoir une partie de la somme et investir le reste

  • investir l’ensemble de la somme dans un PEE ou un PERCO

 

LE PEE :

Le PEE ou plan d’épargne entreprise est un système d’épargne collective qui donne la possibilité aux salariés d’épargner sur le long terme avec le soutien de l’entreprise et ses conditions avantageuses.

La somme épargnée grâce au PEE est bloquée pendant 5 ans minimum mais peut être débloquée dans différents cas dont l’acquisition ou agrandissement de la résidence principale.

En savoir plus le le PEE

 

LE PERCO :

Le PERCO ou Plan d’Epargne Retraite Collectif est un second plan proposé par l’entreprise qui permet lui aussi de se constituer une épargne mais il est plutôt destiné à la préparation de la retraite.

Les sommes versées sont également indisponibles jusqu’à la retraite mais il est possible de les débloquer dans différents cas comme l’acquisition de votre résidence principale.

En savoir plus sur le PERCO

Notez que l’entreprise peut demander des pièces justificatives comme un compromis de vente ou un plan de financement pour l’achat de votre bien.

 

VII. Bénéficier du dispositif Pinel pour financer votre projet

 

Alors nous savons qu’il y a 2 types d’investisseurs.

Les PINEL et les Anti PINEL.

Si vous êtes dans le deuxième groupe, passez directement à la conclusion, ces quelques lignes vont peut-être vous agacer.

Sinon, poursuivez la lecture l’article est presque fini.

En restant sur le principe que vous n’avez pas d’apport personnel, vous pouvez bénéficier du dispositif PINEL pour financer un achat immobilier sans apport personnel.

En savoir plus sur La Loi Pinel

Vous pouvez bénéficier de la Loi Pinel si vous souhaitez acheter un bien non pas en tant que résidence principale mais pour faire de la location.

Si vous identifiez un bien qui est dans une zone éligible à la Loi Pinel, vous pouvez donc faire un prêt immobilier sans apport et obtenir un crédit d’impôt proportionnel à la durée de mise en location prévue et la somme engagée dans l’investissement.

 

3 conditions sont nécessaire à la location :

  • Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal

     

  • Les revenus du locataire doivent être en dessous des plafonds prévus par la Loi Pinel

  • Le loyer est plafonné en fonction de l’emplacement du bien

 

Un investissement PINEL peut paraître plus cher qu’un investissement dans l’ancien, mais cela sera toujours plus rentable que de payer un loyer ou de compter sur un Livret A.

Vous pourrez également profiter du dispositif de défiscalisation dans l’objectif de diminuer le montant de vos impôts.

Le mieux selon nous ?

Se rapprocher d’un gestionnaire de patrimoine, d’un courtier, d’un agent immobilier ou d’un autre expert de l’immobilier pour prendre la décision qui correspondra le mieux à votre situation.

 

VIII. Faire un prêt personnel pour constituer un apport personnel

 

 

Vous y aviez pensé ?

Nous OUI alors nous vous partageons l’info !

Une fois de plus, vous devez connaître toutes les solutions même si vous ne les utilisez pas toutes.

Lorsque vous avez toutes les cartes en mains, il est plus facile de gagner la partie.

Davantage utilisé pour changer de voiture ou réaliser des travaux, il peut aussi bien être utilisé pour constituer ou compléter un apport personnel.

Le prêt personnel est une sorte de crédit à la consommation non affecté qui permet d’acheter un bien ou un service sans avoir à justifier de l’utilisation des fonds empruntés.

Son montant et sa durée ont un impact sur le taux d’intérêt fixé au moment de la signature du contrat.

Une fois signé, le taux d’intérêt n’est pas révisable mais plus la durée de remboursement est courte plus le taux sera faible.

En payant des mensualités importantes, l’emprunteur choisit un crédit moins coûteux. Enfin, le taux d’intérêt diminue en fonction du montant du prêt.

Voilà une méthode plutôt rusée pour financer un achat immobilier sans apport personnel.

Toutefois, veillez toujours à bien comparer les taux entre les prêts personnels et classiques auprès d’une banque ou d’organismes financeurs.

En fonction de vos besoins, vous pouvez obtenir un prêt allant de 200€ à 75 000€ maximum. Mais ce prêt est soumis à des conditions prenant en compte la durée de remboursement qui doit être comprise en 4 et 84 mois (7 ans).

 

IX. Solliciter un membre de votre famille ou un proche

 

Et oui, c’est (aussi) une solution envisageable !

Vous n’aviez pas pensé ou vous n’aviez pas osé ?

Il est tout de même possible de solliciter votre famille ou vos proches dans l’objectif de constituer une partie de votre apport personnel.

C’est une alternative qui vous coûtera beaucoup moins cher qu’un crédit auprès d’une banque.

Evidemment, cette solution dépend à 100% de vos liens avec votre famille et de la confiance qu’ils vous accordent.

N’arrivez pas les mains dans les poches comme quand vous demandiez 30€ à vos parents pour sortir avec vos copains il y a quelques années.

Anticipez les questions, montrez que votre projet est rentable, prouvez que c’est un investissement sérieux et que vous avez déjà mené des recherches et pris des rendez-vous avec des professionnels.

Si c’est accepté par votre famille ou vos proches, prenez tout de même la peine de noter les conditions sur une feuille noir sur blanc afin de conserver un climat de confiance.

Lorsque vous aurez récolté cet apport, il vous sera plus facile de présenter votre projet à la banque car vous montrerez que vous avez le soutien d’un de vos proches qui a des ressources et très certainement une situation stable.

 

CONCLUSION

De toutes les aides et les stratégies que nous venons de vous présenter il n’y en a pas une meilleure qu’une autre.

L’idée c’est de vous montrer qu’il n’y a pas qu’une seule manière de financer un achat immobilier sans apport personnel et qu’une multitude d’aides dont certaines vous sont destinées.

Souvent on nous pose cette question : “Quelle est la meilleure façon de financer un bien ?”

Mais nous donnes toujours la même réponse !

À chaque type d’investisseur correspond un mode de financement et il est fréquent de ne pas pouvoir dupliquer à 100% une stratégie qui a déjà fonctionné pour un autre investisseur.

Le mieux ?

Présenter votre profil d’investisseur à un professionnel (courtier, agent immobilier, banquier, notaire, etc…) pour faire les choses en règles et dans l’ordre.

Le premier rendez-vous la plupart du temps est gratuit et peut déjà venir répondre à bon nombre de vos questions.

Si vous avez aimé cet article ou que vous connaissez un investisseur qui cherche à bien financer son achat immobilier, partagez-lui cet article cela pourrait très certainement l’aider !

N’hésitez pas à laisser un commentaire au bas de cet article c’est ce qui nous motive le plus à vous partager encore plus de contenus !

Afin de rendre cet article le plus complet possible, nous vous invitons à partager vos stratégies pour financer un achat immobilier sans apport personnel.

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