GUIDE COMPLET : Comment trouver LA bonne affaire en immobilier (locatif) sans y passer des mois

Introduction

Trouver LA bonne affaire en immobilier revient à chercher une aiguille dans une botte de foin.

Vous pensez la tâche terriblement difficile ? Voir impossible n’est-ce pas ?

Malgré vos dizaines d’heures de recherche sur LeBonCoin vous ne l’avez toujours pas trouvée ?

Voyons dans cet article un éventail de pistes pour améliorer vos recherches.

Juste une petite précision !

Ceci n’est pas un article pour ceux qui pensent qu’il est impossible de trouver LA bonne affaire.

Cet article n’est pas non plus pour les septiques qui pensent que ça n’arrive qu’aux autres.

Cet article est dédié à tous les optimistes qui savent que LA bonne affaire va tomber un jour.

Rien n’est impossible à ceux qui osent croire que c’est possible !

Maintenant que vous êtes motivés, on se retrousse les manches et on se lance.

Vous me suivez les investisseurs ?

C’est parti !

C’est quoi une bonne affaire ?

Quelle est la définition d’une bonne affaire ?

Avant même de partager toutes nos astuces d’investisseurs pour trouver LA bonne affaire, il est important d’avoir une définition commune de la “ bonne affaire”.

Selon nous, une bonne affaire répond à 2 critères :

• Un prix bien en dessous du marché
  
• Un bon emplacement géographique

Ces 2 critères permettent d’optimiser l’ensemble du bien pour offrir un rendement locatif immédiat.

Pour savoir si le prix du logement est bien en dessous du marché, vous pouvez consulter le prix d’autres biens qui sont dans le même quartier sur des sites comme meilleursagents.com, efficity.com, castorus.com, seloger.com ou encore leboncoin.fr.

Si vous êtes novice, le mieux reste de vous rapprocher d’un courtier ou d’un agent immobilier qui aura une vision des prix beaucoup plus précise de par son réseau d’experts. On va parler du réseau et de son importance plus bas dans l’article.

Vous avez une définition différente de la bonne affaire en immobilier locatif ?

Partagez la vôtre en commentaire ce sera un plaisir d’échanger pour peut-être, affiner cet article.

Quel intérêt de chercher LA bonne affaire ?

Il y a 2 catégories d’investisseurs.

Ceux qui veulent gagner de l’argent dès l’achat du bien et ceux qui souhaitent gagner de l’argent dans 5, 10 ou 15 ans à la revente du bien.

Nous allons nous intéresser à la 1ère catégorie, ceux qui veulent gagner du cash flow immédiatement et donc réaliser cette fameuse bonne affaire.

À l’achat, vous êtes sûr de gagner de l’argent mais à la revente ça reste une simple hypothèse. Qui peut affirmer que d’ici 5, 10 ou 15 votre bien aura prix X valeur ? Personne, c’est une simple suggestion de votre part.

 

Une bonne affaire vous permet de gagner de l’argent immédiatement sans attendre plusieurs années avant de le récupérer.

 

La question que vous vous posez maintenant c’est comment gagner de l’argent dès l’achat ?

En trouvant le bien idéal proposé par le bon vendeur et en posant les bonnes questions.

Voilà l’équation gagnante qui vous permettra de trouver LA bonne affaire.

Oui, elles sont rares mais si vous apprenez à bien les identifier vous ferez partie de cette minorité qui sait détecter les opportunités là où d’autres voient des difficultés.

Dans cet article on va vous donner un maximum de clés pour réunir ces 3 ingrédients et résoudre l’équation de la rentabilité immobilière.

Maintenant que nous avons une définition commune de LA bonne affaire et que nous avons défini l’intérêt d’en trouver une, allons encore plus loin sur le sujet.

Pourquoi est-il si difficile de trouver LA bonne affaire ?

Pour répondre à cette question il faut prendre en compte 2 facteurs qui ont radicalement métamorphosé le marché de l’immobilier.

Le premier vous permet de lire cet article, j’ai nommé “Internet ».

Le deuxième fait tomber chaque mois des investisseurs de leur chaise. J’ai nommé, l’explosion du marché immobilier.

Je vous en parle plus en détail ?

C’est parti !

La digitalisation de l’immobilier

Le digital a révolutionné bon nombre de domaines et l’immobilier n’y a pas échappé. Que ce soit les vendeurs, les acquéreurs ou les locataires, tous ont de nouveaux comportements face à l’immobilier.

Un vendeur peut mettre en avant un bien en vidéo ou même en 3D, un acquéreur peut visiter un bien grâce à une visite virtuelle, un locataire pour rechercher un bien en utilisant la géolocalisation ou des moteurs de recherches dédiés.

Lorsqu’un bien est mis en vente sur internet, en quelques heures il est vu par des milliers d’internautes, quelques centaines d’acheteurs potentiels mais un seul deviendra propriétaire.

Auparavant, la visibilité d’un bien était beaucoup plus réduite et la concurrence moins importante.

En juin 2018, 23,2 millions de Français naviguent sur des sites ou des applications immobilières tous les mois ce qui représente en moyenne plus d’un Français sur trois (37 %).

On sait aujourd’hui que 95 % des projets immobiliers débutent par une visite sur Internet, les répercussions pour le secteurs sont donc très importantes.

Source : Le Figaro Immobilier

Le constat est là, internet a rendu l’immobilier beaucoup plus accessible que ces 20 dernières années.

Pour trouver LA bonne affaire il faut alors prendre conscience que vous n’êtes pas le seul à LA chercher. En gardant cela en tête, vous augmentez drastiquement vos chances de la trouver.

Sur vingt ans, l’immobilier devance largement l’or (7,4 %), les actions (5,1 %), l’assurance-vie (3,8 %) ou le Livret A (2,1%) SOURCE : IEIF

L’investissement immobilier a un caractère sécurisant et offre la possibilité d’emprunter à des taux relativement bas pour une très grande majorité des particuliers.

Un ralentissement de la hausse des prix

Mais vous faites toujours les gros yeux devant les vitrines des agences immobilières ?

Il vous arrive de regarder quelques annonces sur LeBonCoin et vous êtes sidéré par les prix ?

C’est normal, ces dernières années les prix ont énormément augmenté même si on constate une stagnation des prix dans la plupart des villes de France ces derniers mois.

A titre informatif, le prix au m2 oscille des 10 000€ en moyenne à Paris selon Le Figaro.

Mais malgré la hausse des prix, le nombre de ventes ne cesse d’augmenter pour atteindre 970 000 transactions en 2018 dans toute la France.

En soi, la hausse des prix dans l’immobilier restreint vos chances de trouver LA bonne affaire mais pourtant tous les mois des investisseurs parviennent à trouver le bien de leur rêve.

Il existe des méthodes pour y parvenir et LA bonne offre n’est pas forcément visible au premier abord sur les sites en lignes. C’est là que les choses deviennent intéressantes, tout le monde a les mêmes cartes, mais personne ne joue pareil.

Si vous souhaitez aller plus loin sur le sujet, voici une infographie sur les tendances des marchés immobiliers mise à jour fin mai 2018.

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Définir des objectifs clairs pour activer une stratégie gagnante

Avant de partir à la recherche d’un bien, tout bon investisseur se fixe un objectif spécifique, mesurable, atteignable, réaliste et temporellement défini.

Trouver LA bonne affaire n’est pas un objectif pertinent.

Voyons ensemble 5 critères qui composent un bon objectif puis je vous donnerai 1 exemple clair juste après.

Les 5 composantes d’un bon objectif :

#1 Spécifique : “Je veux investir dans l’immobilier” n’est pas un objectif précis. Souhaitez-vous faire du meublé ou du nu ? Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Investir sur du long terme ou du court terme ? Pourquoi voulez-vous investir ? Quelle est votre raison à VOUS d’investir dans l’immobilier ?

#2 Mesurable : Vous devez être en capacité de quantifier vos objectifs pour vérifier qu’ils soient atteints ou non. Dans l’immobilier c’est assez simple et voici 2 exemples :  “Je veux acquérir 5 biens” ou encore “je veux construire 2 maisons sur ce terrain”. La “pierre” sera votre unité de mesure.

#3 Atteignable : Avez-vous les moyens d’atteindre vos objectifs ? Pour répondre à cette question, entourez-vous de professionnels (expert comptable, gestionnaire de patrimoine, etc.) afin de prendre en compte l’ensemble de votre situation et de valider ou non votre objectif d’investissement.

#4 Réalisable : Une pierre après l’autre, ne voyez pas trop gros et basez-vous sur des investisseurs qui ont déjà plusieurs biens à leur actif. Trouvez le juste milieu entre ambitieux et réaliste. L’immobilier n’est pas un jeu comme le Monopoly, si vous perdez tout, vous ne récupérerez pas les 20 000 en passant par la case départ.

#5 Temporellement défini : Si vous ne vous mettez pas une date limite, vous finirez votre vie à écumer les pages sur LeBonCoin. 6 mois ? 1 an ? 2 ans ? Fixez-vous une date précise à laquelle votre objectif devra être atteint. Par exemple, “le 30 juin 2020 je serai propriétaire de 5 studios à Toulouse”.

Voici un exemple d’objectif complet :

“Je veux acquérir 2 studios de 20m2 à Pau avant le 31 décembre 2020 pour générer un cash flow de 200€ net par mois grâce à de la location étudiante”.

 

Une fois que vous avez un objectif clair, il est temps pour vous de passer à une partie un peu plus pragmatique.

Vous l’avez probablement compris, cet article est bâti tel un entonnoir pour vous amener à comprendre la stratégie à mettre en place pour trouver la bonne affaire.

Voici 7 questions essentielles pour identifier LA bonne affaire :

Face au nombre croissant des biens présents sur le marché, il vous faut une liste de questions précises pour identifier rapidement la bonne affaire et ne pas perdre votre temps.

Ces 7 questions vous permettront de trier les biens qui ne représentent pas LA bonne affaire.

C’est parti !

#1 Pour quelle raison vendez-vous ?

C’est la toute première question à poser et même si elle peut paraître anodine nous allons voir qu’elle peut vous faire gagner beaucoup d’argent.

Vous n’aurez pas toujours LA (vraie) raison de la vente mais à vous de créer une relation de confiance avec le propriétaire ou l’agent immobilier pour la découvrir.

Par exemple, si le vendeur vous apprend que les propriétaires sont en instance de divorce, vous pourrez bénéficier d’une marge de négociation plus intéressante. Ils ont probablement envie d’en finir et de redémarrer une nouvelle vie chacun de leur côté. Face à cet événement, c’est l’occasion pour vous de réaliser LA bonne affaire.

Deuxième exemple, vous pouvez également tomber sur une succession. Si le propriétaire est plutôt jeune est que la décoration est démodée, vous pouvez même lui demander directement si c’est une succession. Lorsqu’un parent décède, il peut arriver que les héritiers n’aient pas envie de conserver le bien car ils n’habitent pas la région, ils n’ont pas envie de payer des travaux ou encore de payer les frais de successions.

#2 Depuis quand la maison est elle en vente ?

Cette question doit-être un réflexe pour tout bon investisseur immobilier. Si le bien est en vente depuis plusieurs mois (voir années), c’est peut-être qu’il est trop cher, qu’il est difficile de s’y projeter ou même qu’il y a beaucoup de travaux à faire.

Quoi qu’il en soit, à vous d’identifier rapidement la ou les raisons qui font que le bien est toujours en vente.

Généralement c’est le prix du bien qui est déconnecté du prix du marché. L’’acquéreur pour des raisons personnelles n’est pas prêt à faire d’efforts même si le temps passe. Un bien au prix du marché ou en dessous du prix du marché sera vendu en quelques semaines à peine.

#3 Passez-vous également par une agence ?

Une réponse affirmative à cette question indique qu’il s’agit d’un vendeur qui a vraiment l’intention de vendre son bien. Tout simplement car il passe par une agence mais lui aussi prend les devants en menant des visites. En règle générale, lorsque le vendeur essaye de vendre par lui-même, il met le prix sans les commissions d’agence.

Si le propriétaire passe par une agence, on peut suggérer qu’il souhaite déléguer la partie vente, gagner du temps ou parfois les 2 à la fois. En revanche, s’il passe par plusieurs agences c’est qu’il est vraiment pressé de vendre ce qui augmente votre marge de négociation avec le vendeur.

#4 Quand avez-vous acheté le bien ?

Connaître l’âge du bien peut vous donner des informations sur la valeur du bien mais peut aussi être une indication sur les éventuels travaux à anticiper. Plus le bien est ancien, plus le propriétaire actuel a eu le temps d’amortir l’éventuel crédit fait à la banque.

En revanche, si le propriétaire possède le bien depuis à peine quelques années votre marge de négociation sera moins grande car il a encore de l’argent à rembourser à la banque. En fonction de la date d’achat du bien, vous pouvez également comparer l’évolution de la valeur de ce dernier.

Donc à vous d’identifier les vendeurs qui sont en fin de prêt ou qui ne doivent plus d’argent à la banque.

Si le vendeur répond facilement à la première question “quand avez-vous acheté”, vous pouvez également demander combien il avait acheté à l’époque. C’est une façon d’affiner votre enquête pour comparer avec le prix de vente actuel de la maison.

#5 – Est-ce que le bien a déjà été vendu ?

Est-ce qu’il y a déjà eu une offre d’achat sur le bien et si oui à combien ? Est-ce qu’il y a déjà eu un compromis où les futurs acquéreurs se sont déjà rétractés pour diverses raisons ? S’il y a déjà eu une offre réalisée sur le bien, on peut imaginer que le propriétaire est agacé car il doit recommencer toute la procédure.

Dans ce cas-là, il veut peut-être se débarrasser rapidement du bien et vous pourrez donc faire une offre plus basse.

#6 Où allez-vous habiter ensuite ?

Cette question n’est pas de la curiosité gratuite mais peut vous aider à relever une information capitale avant de faire une offre. Si le propriétaire actuel déménage à plusieurs centaines de kilomètres ou dans un autre pays, c’est très intéressant pour vous.

Pourquoi ?

Tout simplement car il ne va pas s’amuser à faire des aller-retours entre son ancien bien et son nouveau toutes les semaines.

Peut-être même que le vendeur a déjà acheté un nouveau logement ou que sa famille loge déjà dans le nouveau logement. S’il quitte son travail en France et qu’il part dans un autre pays, il a peut-être une date d’embauche à respecter donc le bien doit-être vendu avant.

En ayant cette information, plus la date de départ se rapproche, plus vous pouvez jouer sur le prix à la baisse car dans tous les cas il doit vendre.

#7 Souhaitez-vous louer la maison ?

Dans l’éventualité où la maison ne part pas, vous pouvez inviter le propriétaire à se projeter dans la location pour voir s’il y avait déjà pensé. Mais attention, si la question n’est pas bien amenée, elle peut surprendre voir complètement déstabiliser la négociation donc prenez des pincettes en la posant

Si le vendeur répond positivement, il est probable qu’il ait déjà envisagé la chose. Cela ne signifie pas forcément qu’il va le faire, mais ça peut être une raison pour lui de ne plus vendre. En revanche, s’il répond négativement c’est qu’il souhaite vendre le bien et absolument pas le louer.

Voilà, vous connaissez maintenant les 7 questions à ne plus oublier durant les échanges avec le vendeur ou le propriétaire.

Ces questions ne sont pas les seules à poser et elles varient en fonction de votre projet d’investissement et du type de bien que vous avez repéré. Elles sont essentielles pour dénicher LA bonne affaire.

N’oubliez pas que l’objectif est d’identifier le bon vendeur et d’écarter ceux qui vous feront perdre du temps, ces questions vous y aideront.

Notre article pourrait s’arrêter là mais on a décidé d’aller encore plus loin pour ceux qui veulent vraiment la dénicher, cette bonne affaire.

Alors pour finir, on vous propose 5 astuces qui résument tout ce qui a été dit plus haut pour mettre en place un investissement rentable.

5 astuces simples pour trouver LA bonne affaire en immobilier

#1 – Se créer un réseau dans l’immobilier

Comme dans tous les domaines, le bouche à oreille est un canal extrêmement puissant. Les bonnes affaires sont partout mais nous sommes convaincus qu’une bonne partie d’entre elles se font par bouche à oreille. En parlant avec votre courtier, votre agent immobilier, des artisans, un concierge, des architectes ou encore avec votre notaire.

Tous ces professionnels qui gravitent dans le milieu immobilier voient passer les informations en exclusivité avant leur mise en ligne sur le web.

Vous n’avez pas de réseau ?

L’idée c’est d’inspirer confiance, de montrer que vous êtes un investisseur sérieux et déterminé. Les personnes que vous allez rencontrer doivent avoir envie de vous présenter la bonne affaire. N’hésitez pas à parler chiffre et rentabilité rapidement, en immobilier l’argent n’est pas un tabou. Une fois que vous aurez accumuler vos premiers biens, la confiance sera gagnée et à vous de l’entretenir avec l’ensemble des parties prenantes.

Commencez par frapper à la porte d’une agence immobilière ou par appeler un courtier c’est gratuit. Les professionnels qui vous entourent doivent connaitre votre besoin immobilier pour en parler autour d’elles.

#2 – Passez par une vente aux enchères

Moins connue, elle reste l’une des méthodes les plus futées pour trouver LA bonne affaire. Les ventes aux enchères immobilières donnent accès à un grand nombre de biens toutes les semaines ou tous les mois à des investisseurs. Allant du T5 à la cave, de l’immeuble à la place de parking, vous trouverez une multitude de biens atypiques. Les biens mis en avant proviennent souvent d’un saisie immobilière.

Cela ne doit pas être votre unique façon de chercher un bien mais en regardant les enchères vous créez une nouvelle opportunité d’en trouver.

Comme nous l’avons vu plus haut, le prix est un critère fondamental pour identifier LA vente aux enchères. Lors d’une vente aux enchères le prix de départ est plus bas mais prenez garde à ne pas surenchérir pour finalement acheter à un prix plus élevé que le marché.

#3 – N’achetez pas au prix du marché

Nous l’avons vu plus haut dans cet article, LA bonne affaire c’est avant tout un prix en dessous de celui du marché et cela démarre à l’achat.

L’immobilier locatif ne marche pas au coup de coeur, ne vous laissez pas avoir par une vue imprenable, une deuxième place de parking ou un vendeur rusé.

Vous devez toujours acheter moins cher pour créer un investissement rentable. Si vous achetez pour donner tout votre argent à la banque cela ne sera certainement pas une bonne affaire.

Si vous n’y connaissez rien en rentabilité, rapprochez-vous d’un professionnel qui vous aidera à faire les calculs nécessaires pour estimer la rentabilité globale de votre investissement prenant tous les paramètres en compte.

#4 – Acheter avec des travaux

Beaucoup d’investisseurs reculent face à un bien qui nécessite quelques travaux.

Que ce soit des investisseurs novices ou des primos-accédants, ils souhaitent acquérir un bien en évitant un maximum la complexité. Mais LA bonne affaire se fait là où tous les investisseurs ne voient aucun potentiel. Les biens avec travaux sont souvent une très belle opportunité pour investir.

Prenez soin de faire estimer le coût des travaux par un professionnel et n’hésitez pas à consulter plusieurs artisans pour comparer les prix des devis. Une fois que vous avez une idée plus précise du montant des travaux, vérifiez que le coût total de l’opération, c’est à dire le bien, les frais de notaire et les travaux soient inférieurs au prix du marché.

Ces 4 astuces nous semblent essentielles à connaître pour apprendre à dénicher LA bonne affaire. Vous en connaissez surement d’autres et nous vous laissons la parole en commentaire.

CONCLUSION

Tout d’abord, on tient à vous féliciter car en lisant ces lignes vous faites parti des investisseurs les plus motivés à trouver LA bonne affaire !

C’était un article dense, et seuls ceux qui mettront toutes ces informations en pratique les transformeront vraiment en clés pour réussir.

Vous l’aurez compris, la bonne affaire ne tombe pas du ciel mais il existe des méthodes et des outils simples pour la faire venir à vous.

On vous recommande vivement de travailler votre réseaux, de vous entourer de professionnels pour gagner du temps et de l’argent et surtout, de ne pas vous précipiter.

Pour finir, nous sommes curieux de savoir quelle est votre méthode pour trouver LA bonne affaire ?

Est-ce que vous utilisez des outils pour la repérer ? Est-ce que vous utilisez des stratégies qui vous sont propre ?

Dites-nous en commentaire comment vous faites, ce sera l’occasion de compléter ce guide 😉