Le taux d’usure était la bête noire des investisseurs immobiliers en 2022 ! 

 

Celui-ci est calculé par la Banque de France pour protéger les emprunteurs contre la pratique de taux abusifs que les établissements de crédit peuvent appliquer. Comment en est-on arrivé à cette situation ? Le taux d’usure peut rendre inaccessible l’accès à la propriété pour certains.

En période d’inflation, les banques empruntent plus cher du coup les taux des crédits immobiliers augmentent pour les particuliers. Le taux d’intérêt moyen a doublé en un an passant de 1,10% à 2,4 % actuellement. 

Sauf que l’on ne peut emprunter la même somme avec un taux d’intérêt qui double. 

Aujourd’hui, si vous souhaitez emprunter 200 000 euros sur 20 ans, le taux serait en moyenne de 2,45% ce qui donne une mensualité de crédit de 1111 euros

En janvier 2022, votre mensualité aurait été de 985 euros du fait d’un taux d’intérêt de 1,10% soit une mensualité qui vous coûte 126 euros plus cher. Cela a un effet direct sur votre capacité d’emprunt limité à 35% dans la plupart des cas. 

 

Pour être précis, le taux d’usure désigne en effet le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent.

 

Pour le calculer et l’actualiser de manière trimestrielle, la Banque de France suit en effet une méthode définie par la loi sur la base des taux pratiqués par les établissements bancaires au cours des trois mois précédents.

Les conséquences directes de ce taux est que si les banques ont l’obligation de prêter jusqu’à un certain seuil de nombreux dossiers de financement ne passent plus. Concrètement si le taux d’usure est à 3,05% et que pour que votre dossier soit finançable la banque devrait vous proposer un taux à 3,15%, la banque ne pourrait vous accorder le crédit. 

C’est pourquoi de nombreuses banques ne prêtent plus actuellement car elles peuvent prêter à perte. Cette situation est expliquée par Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. « Aujourd’hui un dossier sur deux que nous recevons est refusé », en cause un taux d’usure bas, des taux d’intérêt en hausse et des banques qui se retirent, provisoirement, du marché du crédit immobilier. En effet les banques sont prises en tenailles entre le taux d’usure et le respect des recommandations HCSF. 

Heureusement que le taux d’usure a été relevé à 3,05% sur 20 ans en octobre. 

 

Voici 8 stratégies pour réussir à emprunter en 2023 malgré le taux d’usure.

 

1) Trouvez une meilleure assurance emprunteur 

 

Votre assurance emprunteur représente une part conséquente du coût total de votre crédit immobilier. Prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 euros contracté sur une durée de 20 ans. Avec un taux d’assurance à 0,34%, l’assurance emprunteur représente 13 600 € euros. Soit 20 % du coût total du crédit, qui atteint 66 786 €

Ainsi, il faut faire jouer la concurrence pour augmenter votre capacité d’emprunt. 

Si vous empruntez à deux, il est judicieux de jouer sur la quotité d’assurance. Par défaut, vous vous verrez proposer une quotité de 100% chacun, mais vous pouvez aussi opter pour une quotité de 50%. Si on reprend notre exemple de prêt immobilier de 200 000 euros, s’il est contracté en couple, chacun sera alors couvert à hauteur de 100 000 euros. En cas de décès de l’un des deux cocontractants, le survivant n’aura plus que sa propre part du crédit à régler.

2) Négociez vos frais de dossier

 

Pensez à négocier les frais de dossier. Ces derniers entrent en effet dans le calcul du TAEG, et obtenir un rabais sur leur montant peut vous permettre de prétendre à un taux d’emprunt inférieur au taux d’usure.

3) Empruntez au bon moment

 

Dans votre dossier de demande de prêt, vous devez notamment fournir vos 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié (ou vos 3 derniers bilans comptables si vous êtes commerçant, artisan, exercez une profession libérale…) ainsi que vos relevés bancaires des 3 derniers mois. Si vous vous arrangez pour effectuer votre demande de prêt après le versement d’une prime et/ou l’obtention d’une augmentation annuelle, vous augmentez vos chances de passer dans la grille de taux supérieure. De quoi passer de  » bon  » à  » très bon  » dossier, par exemple. Ce faisant, vous serez éligible à des taux d’intérêt inférieurs à ceux auxquels vous auriez pu prétendre quelques semaines plus tôt.

 

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4) Augmentez votre apport personnel

 

La banque vous demandera généralement un apport personnel de 10% pour vous accorder un financement. Pour reprendre l’exemple de notre prêt de 250 000 euros, cela signifie que vous devrez présenter un apport personnel de 25 000 euros. Si c’est dans vos cordes, augmenter la part de votre apport personnel et la faire passer à 20 voire 30% du montant de l’emprunt demandé peut faire baisser drastiquement le taux d’intérêt que la banque sera prête à vous accorder, puisque vous diminuez le montant à emprunter. S’il s’agit de la solution la plus évidente, il s’agit aussi de la plus difficile à mettre en œuvre.

 

5) Empruntez sur une durée plus courte

 

Là encore, il faut avoir les moyens d’user de cette astuce. Mais emprunter sur une durée plus courte induit mécaniquement une baisse du taux d’intérêt. La contrepartie, c’est que les mensualités à rembourser seront plus élevées. Il faut donc que votre niveau de ressources soit suffisant pour vous permettre de rester sous la barre des 35% d’endettement, assurance emprunteur comprise.

 

6) Demander tous les prêts aidés 

 

Il existe de nombreux prêts aidés disponibles comme le prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêts régionaux, etc. De plus, vous pouvez compter sur des subventions à la rénovation comme l’ANAH. 

 

7) Optez pour un prêt à taux variable 

 

Autre principe général du crédit immobilier : les crédits à taux variable offrent un taux d’intérêt initial plus faible que leurs homologues à taux fixe. 

Pour se prémunir contre une hausse massive des taux dans les prochaines années, vous négociez un prêt à taux variable capé (avec un plafond d’augmentation des taux) ou un prêt à taux mixte. Trop peu d’établissements bancaires proposent ce type de prêt qui assure la sécurité d’un taux fixe les premières années puis un taux révisable ensuite. 

 

8) Empruntez via une SCI 

 

Si l’emprunteur est une personne morale, le taux d’usure est différent, voire inexistant si la SCI a un objet professionnel. Cette solution pour éviter le seuil usuraire est à manier avec précaution. Créer une SCI prive des prêts aidés et présente des complications sur les plans comptable, fiscal et administratif. Une solution pour les investisseurs immobiliers aguerris. 

 

Conclusion sur le taux d’usure

 

Les conditions pour obtenir un financement se sont effectivement durcies mais il existe de nombreuses solutions pour contourner le taux d’usure. De plus, il faut voir cette situation comme une opportunité afin d’investir différemment sur des projets moins onéreux mais plus rentables. Vous pouvez très bien réaliser un projet d’acquisition d’un T2 afin de l’exploiter en location courte durée. Dans certaines villes, ce type de projet ne dépasse pas les 100 000 euros pour un projet global. Les revenus locatifs de ce type d’exploitation peuvent dépasser les 20 000 euros dans certaines zones et selon l’exploitation. 

Enfin, si le taux d’usure est un vrai atout pour vos investissements en 2023, on peut vous recommander d’échanger avec des banques d’investissements qui financent parfois des projets à plusieurs millions d’euros.

D’ailleurs on fait intervenir une experte sur le sujet, le 26 janvier sur Bordeaux autour d’un cocktail immobilier à la concession Tesla de Bordeaux. Marlène Griessinger peut répondre à vos interrogations bien avant cette date. 

 

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