La rentabilité dépend de la sécurisation de vos revenus locatifs !
En effet, il arrive que des propriétaires se retrouvent à la rue du fait d’un locataire qui ne paie pas son loyer et reste dans le logement. Improbable mais vrai !
Le système est défavorable aux propriétaires, c’est pourquoi il est crucial de connaître toutes les règles pour en sortir gagnant.
Le point qu’il faut connaître absolument quand on se lance dans l’investissement locatif : Protéger ses revenus locatifs.
Pour cela, on fait appel à l’expert du domaine qui forme à la mise en location et à la gestion des litiges.
Dans cet article, on analyse 7 astuces pour ne pas avoir de surprises avec vos locataires.
1- Proposer un bien de qualité
La majorité des procédures d’expulsion concerne des logements en mauvais état. On dit souvent qu’on a le locataire que l’on mérite.
Vous souhaitez un locataire de qualité alors proposez un logement de même acabit. Il y a deux avantages à proposer un logement de qualité. Premièrement si vous optez pour un positionnement haut de gamme, vous ciblez une clientèle ciblée tout en augmentant vos revenus locatifs.
Par exemple, vous proposez un logement meublé de qualité. La fiscalité est plus avantageuse et la durée de la location est beaucoup plus courte. Ainsi, vous limitez les risques d’impayés ! En plus, un locataire tient à retrouver l’intégralité de son dépôt de garantie à fin de la location. Donc il fait très attention à votre logement !
Point de vigilance : Ne vous précipitez pas pour installer un locataire !
Mieux vaut choisir un bon locataire au bon moment qu’un mauvais locataire par peur de la carence locative.
L’astuce est de proposer le meilleur bien du marché afin qu’il corresponde au meilleur locataire.
5 astuces déco pour créer un logement qui se démarque du reste du marché !
2- Protéger vos revenus locatifs des beaux parleurs
Choisir un bon locataire est une tâche des plus ardues.
Pourquoi ? Vous avez un cœur et une dizaine voir une centaine de personnes veulent habiter dans votre magnifique logement.
Vous allez ou vous avez déjà rencontré des beaux parleurs. C’est un passage obligé, une initiation pour devenir un propriétaire chevronné.
Comment reconnaître un BEAU PARLEUR ?
Tout d’abord, l’habit ne fait pas le moine ! Soyez vigilant quand vous voyez un trop beau costume… L’âge ne fait pas toujours la sagesse…
Le beau parleur apprécie les termes “je suis une personne de confiance” ou encore “je paie en tant et en heure”.
Les discours mielleux et les termes qui inspirent la confiance sont souvent des messages d’alertes à prendre en compte.
3- Vérifier le dossier du locataire
Les propriétaires sont de plus en plus victimes de faux documents.
Il y a deux raisons à ce phénomène : la règle des 3 fois le montant du loyer et le non accès au logement des chefs d’entreprises.
Le locataire idéal n’est pas toujours celui qui a le meilleur dossier. Il peut être celui avec qui vous créez une affinité.
De nos jours, tout le monde peut présenter de faux documents : bulletin de salaire, avis fiscal, documents d’identités…
Voici quelques astuces pour reconnaître de faux documents !
Bulletin de paie et contrat de travail : Les éléments qu’il faut vérifier sont la date d’entrée dans l’entreprise et le nombre de congés payés. Un mois dans une entreprise représente 2,5 jours de congés payés.
N’oubliez pas de vérifier s’ il existe une mention d’avance sur salaire ou une retenue.
Numéro de sécurité sociale : vérifier que les numéros de sécurité correspondent à ceux de l’INSEE.
Coordonnées de l’entreprise : Vous pouvez rechercher sur société.com ou infogreffe la véracité des informations sur l’entreprise dont le futur locataire est salarié.
Vérification de l’avis fiscal : Le site des impôts permet de vérifier l’authenticité des avis d’imposition.
4 – Choisir les meilleures garanties pour sécuriser vos revenus locatifs
La caution est une des meilleures protections du propriétaire. En effet, il est judicieux de prendre comme caution un proche de la famille. Il peut s’agir de ses parents, d’un frère, ou d’une tante…
Prendre un membre de la famille responsabilise le locataire car la décision de justice est valable 10 ans.
Il est possible de prendre 2 cautions pour sécuriser encore plus vos revenus. Parfois, c’est le cas dans les colocations.
Garantie Visale
L’État se porte garant dans les cas où vous ne pouvez en avoir ou si votre situation est précaire. L’État doit être le meilleur des garants pour les propriétaires en plus c’est gratuit.
Cette garantie s’active après 2 mois d’impayés mais dans les faits la procédure est fastidieuse. Néanmoins, elle propose une garantie suffisante si vous souhaitez sécuriser vos revenus locatifs.
La Garantie Loyers Impayés est intéressante à deux niveaux. Elle vous permet d’avoir un argument de négociation pour obtenir un financement et de vous faire rembourser les loyers impayés (lisez bien les clauses de votre contrat, car l’assureur peut limiter le montant de loyers payés et les frais de justice).
Malheureusement, les délais pour obtenir vos fonds sont parfois longs. De plus, on ne peut cumuler une GLI avec une caution sauf pour un locataire étudiant.
5 – Régulariser les dégradations en fin de bail
L’état des lieux de sortie est la pièce maîtresse de la procédure.
C’est pourquoi, il doit être précis avec des photos avant et en fin de location. Il est nécessaire qu’il soit signé par le locataire sortant.
La procédure est plutôt simple, si le dépôt de garantie ne suffit pas : procéder à la requête en injonction de payer auprès du tribunal du lieu de situation du bien.
Les contestations sont rares et la décision est valable 10 ans, à condition de saisir le tribunal dans les 3 ans (sous peine de prescription).
6 – L’huissier de justice au service de vos revenus locatifs
Tout d’abord, il sécurise l’état des lieux surtout en cas de sortie compliquée.
Vous avez un maître de la procédure qui travaille au service de vos intérêts.
En plus, il peut être chargé du recouvrement amiable. Ce service est GRATUIT car l’huissier se rémunère au résultat.
Il se charge aussi de la gestion locative. Le fait qu’un huissier se charge de la mise en location, de l’état des lieux et du paiement des loyers est une réelle sécurité.
Les honoraires de gestion locative sont libres, vous négociez directement ceux-ci.
Si vous devez avoir un professionnel de confiance dans votre poche, pensez à avoir le meilleur huissier de votre ville (réactif et efficace).
7 – Négocier avec le locataire
La majorité des problèmes se règlent par la communication.
Mettez-vous à la place du locataire une minute afin de déterminer les raisons qui le poussent à ne pas honorer son loyer.
Quelles sont les solutions qui permettent qu’il parte plus facilement ?
Être proactif est une des meilleures attitudes à adopter !
Vous pouvez l’aider à trouver un autre logement ou l’aider à son déménagement. La technique du bon samaritain ne s’applique pas dans tous les cas bien sûr.
On préconise de rester en contact avec le locataire malgré le potentiel conflit.
L’argent permet d’atteindre plus facilement ses objectifs. Il est triste d’être amené à payer son locataire pour partir de son logement ! Surtout s’il ne paie pas son loyer depuis 1 an. Pourtant, il arrive que ce soit la situation la plus rapide.
La proposition de renoncer à la dette est une solution envisageable.
Exemple : Vous souhaitez que votre locataire, qui ne paie pas le loyer depuis 6 mois, quitte le logement le plus rapidement possible. Si il quitte le logement, vous renoncez à le poursuivre.
Il est important de savoir perdre pour mieux gagner derrière !
Conclusion :
Être propriétaire n’est jamais de tout repos, c’est même un vrai métier !
Se lancer dans l’investissement immobilier, sans maîtriser les joies de la gestion locative, est dangereux.
Heureusement, il existe des solutions et des astuces pour résoudre les problématiques que vous rencontrez.
La meilleure solution est de choisir un bon locataire. La deuxième solution est de vous former à la gestion locative.
Pour finir, la troisième solution est de faire appel à un expert en mise en location et gestion de litige.
Si vous voulez éviter les impayés, vous protéger pour sécuriser vos revenus locatifs comme un bon père de famille, Claire Michel donne sans retenue les astuces pour vous sécuriser au maximum dans votre mise en location.
Article écrit en partenariat avec Claire Michel de Recouvrement Facile.
Pour réussir votre mise en location formez-vous !
