Est-ce une bonne idée d’investir avec une SCI à l’IS ?

 

Votre encours commence à être trop important pour investir en nom propre. 

Vous pensez vous associer pour investir afin de concrétiser vos projets immobiliers.

Néanmoins, vous vous posez la question à un million d’euros !

 

Dois-je choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ? 

 

La fiscalité des revenus fonciers peut piquer selon votre patrimoine et votre tranche marginale d’imposition. Ceux-ci peuvent être taxés jusqu’à 62,2% dans certains cas (45% pour l’IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux).

L’un des intérêts d’investir en société est de pouvoir maîtriser sa fiscalité

Aujourd’hui on va s’attarder sur la fiscalité de la SCI à l’IS qu’on oppose à l’option à l’Impôt sur le revenu. 

Pour bien commencer, l’IS est un impôt appliqué sur les bénéfices des sociétés. Après déduction de vos charges et si il reste des bénéfices dans la société alors la SCI est soumise à l’IS.

 

On calcule l’IS de la manière suivante : 

 

En dessous de 38 120 de bénéfices, l’IS est de 15%. Au-dessus, on est à 26,5% au 1er janvier 2021

Vous avez une SCI à l’IS qui possède 5 appartements et elle génère 35 000 euros de loyers par an.

Il est possible de déduire l’ensemble des charges suivantes : emprunt, comptabilité, amortissement, assurance et charges de copropriété…

Après le paiement de ces charges, il vous reste 6000 euros de bénéfices. Vous bénéficiez de l’IS à taux réduit de 15% soit un IS de 6000 x 15% = 900 euros.

En laissant l’argent au sein de la SCI, vous n’êtes pas de nouveau taxé.

 

En ayant choisi l’option à l’IR , voici le montant que de l’impôt :

  • prélèvements sociaux à 17,2% soit 1548 euros
  • Impôt sur le revenu avec une tranche marginale d’imposition à 30% soit 2700 euros 
  • montant total 4248 € soit 4 fois plus qu’avec une SCI à l’IS

 

 

1) Une fiscalité d’ordre professionnelle 

 

Un expert-comptable est alors nécessaire pour tenir la comptabilité d’une manière rigoureuse. Ses frais font partie des charges déductibles néanmoins.

Les avantages fiscaux du régime LMNP ne font plus effet ainsi que les différentes exonérations. Il est tout de même possible de faire de la location meublée avec votre SCI. Malheureusement cela ne vous offre pas d’avantages fiscaux, les revenus sont justes plus élevés avec du meublé. 

 

2) Une fiscalité indépendante 

 

La SCI À l’IS vous permet de rendre totalement indépendante la SCI de votre fiscalité personnelle. Même si elle génère des revenus vous n’êtes pas automatiquement soumis à des impôts personnels. Cette fiscalité dite opaque est plus qu’intéressante quand votre tranche marge d’imposition est de 30%

Vous passez de 47,2% de fiscalité à 15% sans compter les nombreux éléments déductibles.

Concrètement, vos investissements immobiliers n’ont plus d’impact sur votre imposition personnelle. La course aux déficits fonciers se termine avec la SCI à l’IS.

Désormais, vous avez la maîtrise totale de votre fiscalité.

 

3) Un ensemble de frais déductibles 

 

L’un des plus grands avantages de la SCI à l’IS est la déductibilité de nombreux frais.

 

  • Le droit aux amortissements

Avec la SCI à l’IS, les règles de l’amortissement sur le résultat comptable de la SCI s’appliquent. 

Un amortissement est la constatation comptable d’une dépréciation d’un bien mobilier ou immobilier. En d’autres termes, votre comptable va théoriquement définir que le bien possédé par votre société va au fil des années perdre de sa valeur.

Pour un bien immobilier, l’amortissement du bien est de l’ordre de 3% par an.

Exemple : 

La SCI se constitue d’un appartement d’une valeur de 200 000 euros avec un amortissement de 3% l’année. On enlève alors 6000 euros du résultat comptable (200 000 x 3%). 

 

  • Les droits de mutation 

Ils représentent en moyenne 7 à 8% du prix d’acquisition. Ainsi, si on reprend l’exemple de l’appartement à 200 000 euros cela représente 16 000 euros.

Avec votre comptable, vous choisissez sur quelle durée vous souhaitez les déduire. 

 

  • Toutes les charges nécessaires à l’exploitation

L’exploitation nécessite un certain nombre de charges qui sont aussi déductibles : 

– les frais d’agence, le revenu du gérant, les frais postaux, les kilomètres parcourus en lien avec la SCI.

Également déductible si justification pour le compte de la SCI :

– l’achat d’une imprimante, d’un ordinateur, voire d’une voiture.

Tous les travaux sont déductibles des bénéfices que ça soit pour un agrandissement ou une construction.

Toutes ces charges font baisser le résultat comptable et donc réduit considérablement la base imposable qui est elle-même réduite à 15% en dessous de 32 160 euros de bénéfices

 

CAS PRATIQUE pour apprendre à déduire les charges d’une SCI à l’IS. 

 

Quentin achète un immeuble d’une valeur de 300 000 euros avec sa SCI à l’IS. 

Il va amortir l’immeuble de la manière suivante, 300 000 € / 25  soit 12 000 euros pendant 30 ans. 

Il déduit aussi les frais de mutations qui sont de 24 000 €.

Pour acquérir cet immeuble la SCI fait un emprunt de 250 000 € soit une mensualité 1045 euros par mois. Ses mensualités représentent 12 540 € à l’année dont 2500 euros d’intérêts à l’année.

Il n’oublie pas les charges courantes comme la comptabilité et les frais de gestion  :  2000 €/an.

En termes de revenus, son immeuble de rapport génère 2500 €/mois de loyers soit 30 000 l’année

Montant imposable = loyers – charges – intérêts d’emprunt – amortissement – frais de notaire = 30 000 – 2000 – 2500 – 12 000 – 24 000 = – 10 500 €

Pour la première année,  la SCI à l’IS de Quentin ne paie pas d’IS du fait du déficit comptable.

De plus, le déficit est déductible les années suivantes.

La fiscalité est avantageuse sur les revenus générés mais l’impact se répercute sur le calcul de la plus-value en cas de revente.  

DPE LOCATION

4) Un calcul de la plus-value avec la valeur nette comptable

 

L’amortissement du bien a pour effet de faire baisser comptablement la valeur de nette comptable du bien tous les ans. 

Celle-ci détermine concrètement le montant de la plus-value.

Sans amortissement,  vous achetez un bien 300 000 euros que vous revendez 350 000 euros en 5 ans. La plus-value est alors de 50 000 euros.   

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, le calcul est le suivant :

350 000   – (300 000 – (5X l’amortissement de 12 000 € = 60 000))

= 350 000 – (300 000 – 60 000 ) = 110 000 €

 

Plus vous amortissez, plus la valeur comptable baisse et la plus-value potentielle augmente.

 

Pour calculer l’IS à payer dans le cas d’une plus-value professionnelle avec une base à 110 000 € :

38 120 € x 15% + 71 880 x 26,5% = 5718 + 19 027 = 24 745 €

 

Avec une SCI à l’IR, la base imposable est de 50 000 € soit 18 100 € de taxe sur la plus-value avant abattement. 

 

5) Sortir de l’argent avec une SCI à l’IS 

 

Le moyen le plus simple et le moins onéreux pour sortir de l’argent de la SCI est le versement de dividendes.

Vous avez deux options.

Le prélèvement forfaitaire unique (dit PFU) d’un montant de 30% du dividende est souvent la meilleure option en cas de TMI importante.

L’autre solution est l’imposition sur les prélèvements sociaux de 17,2% en plus de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%.

On reprend l’exemple de Quentin qui réalise 2000 € de bénéfices qu’il souhaite récupérer sous forme de dividendes. Sa Tranche Marginale d’Imposition est de 30%.

  • Option PFU : 2000 € x 30% = 600 €
  • Option PS + IR : 2000 x 17,2 + (2000 x 60%) x 30% = 344 + 360 = 704 €

 

L’option avec le prélèvement forfaitaire unique est le plus avantageux pour Quentin. 

 

Découvrir le statut et la fiscalité du marchand de biens.

 

 

Conclusion sur la SCI à l’IS 

 

Elle permet de gommer pratiquement la fiscalité de ses revenus fonciers avec la déduction de charges.

L’inconvénient est que l’amortissement réduit la valeur comptable du bien ce qui rend augmente la taxe sur la plus-value tous les ans. 

Ses avantages sont multiples si l’on maîtrise bien son utilité pour optimiser sa fiscalité. En plus, vous vous associez à des projets que seul vous n’auriez pu financer.

Vous êtes dans une optique de faire grossir votre patrimoine en réinvestissant les bénéfices dans d’autres projets immobiliers ?

La SCI à l’IS est faite pour vous à condition de ne pas vouloir revendre !

 

Échangez sur le sujet avec un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière.

 

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