L’achat-revente est l’une des meilleures stratégies des investisseurs chevronnés !
Elle est rentable à condition de maîtriser toutes les étapes pour réaliser une plus-value raisonnable. Néanmoins, elle est risquée si on atteint pas la rentabilité estimée.
C’est pourquoi, il est important de se former auprès d’experts pour réussir ce type d’opération. Pour cela, vous avez besoin d’un partenaire financement, un partenaire rénovation, d’un expert-comptable et d’un notaire.
Le réseau est une des clés pour trouver la bonne affaire et pour la valoriser.
Pour bien commencer, il est important de définir l’achat-revente immobilier. L’achat revente est l’action d’acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché et de le revendre plus cher avec ou sans travaux effectués. C’est l’activité des marchands de biens.
Il faut de l’expérience avant de se lancer en tant que marchand de biens. Notre article a pour objectif de vous apporter les meilleurs conseils.
Dans cet article, on analyse les 10 étapes pour réussir une opération d’achat-revente. Pour finir, on présente sous forme de cas pratique une opération d’achat-revente.
ETAPE 1 : Déterminer le profil de son futur acquéreur
Avant d’acquérir un bien pour une opération d’achat-revente, on détermine à qui le bien s’adresse.
On achète un bien dans l’objectif de le revendre à une clientèle bien définie.
Vous visez des acquéreurs qui souhaitent faire de l’investissement locatif. À cet égard, Il est judicieux de cibler des petites surfaces comme les studios ou T2.
Votre profil d’acquéreur est une famille de jeunes actifs avec de bons revenus. Pour ces raisons, Il faut miser sur le standing d’un T3 ou T4.
L’objectif de la détermination du profil client est de choisir la surface du bien et le standing à apporter selon le profil de votre cible.
Cette étape permet de vous éviter d’acquérir un bien qui n’est pas liquide dans le secteur ciblé.
ETAPE 2 : Cibler un secteur en développement
Vous réalisez une plus-value dans le cas où vous vendez à un montant plus élevé que celui de l’acquisition.
Ainsi, il est plus aisé de faire une plus value dans les secteurs qui se développent avec une augmentation des prix depuis quelques années. Par conséquent, vous analysez l’évolution des prix du marché sur des sites spécialisés.
On prend l’exemple de la ville de Bordeaux en 2017 lors de l’arrivée de la LGV avec Paris. Les prix grimpent de 10% sur une année avec les projets de développement de celle-ci.
Les projets de développement sont également l’arrivée d’un collège, d’un lycée ou d’une voie rapide… On les découvre avec une étude sur le site de la mairie de la ville ciblée.
La recherche d’information sur le secteur est une des étapes cruciales à négliger sous aucun prétexte.
De plus, il arrive que certaines villes accordent des subventions sur la rénovation.
Pour imager cette étape, vous ciblez des villes en périphéries des grandes villes. On vous informe d’un nouveau projet d’infrastructure. Il est judicieux de faire une étude sur le sujet.
ETAPE 3 : Maîtriser le marché local
Vous connaissez les prix du marché sur le secteur et quelles sont les infrastructures présentes.
Votre profil client est un investissement locatif pour étudiants. Vous vérifiez si l’université est proche ou si la zone est bien desservie par les transports en commun.
Les couples préfèrent vivre en centre ville ou dans un quartier résidentiel avec de l’animation pour faire des sorties au restaurant.
Les familles apprécient d’être proche d’une école, d’un parc et d’un supermarché.
Il est nécessaire de connaître le marché à l’instant T et s’ il est haussier ou baissier. Et surtout savoir quels sont les biens les plus liquides ! Le but de l’achat-revente est de revendre rapidement.
Si vous achetez un T6 alors qu’il y a une faible demande sur ce type de logement, vous prenez un risque.
ETAPE 4 : Calculer la rentabilité d’un projet d’achat-revente
Votre projet global comporte un ensemble de frais qu’il faut prendre en compte pour calculer votre marge.
Prix d’acquisition : Il correspond au prix de vente moins la négociation que vous allez obtenir.
Frais de notaires : Ils représentent en moyenne 8% du prix d’acquisition.
Taxe foncière : Elle varie selon la ville et la surface du logement.
Taxe d’habitation : Elle est redevable une fois dans l’année, suite à l’endroit où vous vivez. Si vous ne voulez pas être requalifié marchand de biens, vous devez habiter un moment dans le logement.
Frais de financement : Ils se composent des frais de banques, des assurances, des garanties et des indemnités de remboursement anticipé.
Travaux / Décoration : Cette charge nécessaire permet de valoriser votre acquisition. Afin de ne pas avoir de surprises, prenez en compte la fourchette haute du prix au m2 des travaux. Une décoration tendance vous démarque du marché pour vendre au meilleur prix.
Fiscalité de la revente : Elle est à prendre en considération dans votre projet d’achat-revente. Vous avez 2 options que l’on étudie plus bas.
Frais de vente : Dans le cas où vous passez par une agence immobilière pour revendre. Il peut être judicieux de compter les frais d’agence (5% idéalement).
Votre projet d’achat-revente n’est considéré rentable que si vous dégagez une marge de 20%.
Exemple : le coût global du projet est de 200 000 euros, vous devez pouvoir revendre à 240 000 euros minimum. Pour une meilleure sécurité visez 25% de marge !
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ETAPE 5 : Estimer le coût des travaux
Les travaux améliorent la valeur d’un bien si ils sont bien réalisés et si ils sont bien estimés.
En effet, le prix d’achat et le coût des travaux déterminent la rentabilité de votre projet d’achat-revente. C’est pourquoi, vous devez bien les estimer et choisir les meilleurs acteurs pour les réaliser.
Vous pouvez estimer le coût des travaux par type de rénovation avec des fourchettes de prix.
Les prix pour une rénovation simple varient entre 300 à 600 € par m2.
Une rénovation moyenne coûte entre 600 et 1000 € du m2.
Enfin, une rénovation lourde dépasse les 1000 € le m2 sans pouvoir fixer de limites précises.
Ces fourchettes de prix sont imprécises car elles ne prennent pas en compte tous les paramètres qu’un expert estime pour vous.
Si vous souhaitez réussir une opération d’achat-revente, il faut vous constituer d’une équipe d’experts. Cette équipe a pour objectif de vous accompagner de l’acquisition jusqu’à la revente.
Votre partenaire travaux est un des piliers de cette équipe. Pourquoi ?
Il estime au plus juste le coût des travaux. En prime, le fait de créer un partenariat permet d’avoir des prix plus avantageux et un suivi efficace de votre chantier.
Si vous prenez une entreprise de rénovation au hasard, le surcoût peut être de 15% du budget travaux. Votre objectif est de vendre vite, donc un retard sur les travaux est lui aussi à éviter.
Il existe des entreprises de rénovation qui proposent d’accompagner marchands de biens ou des investisseurs sur l’ensemble de leurs visites. Vous avez une estimation plus rapide et juste en fonctionnant de cette manière.
ETAPE 6 : Négocier un bon prix d’achat
Il est recommandé de toujours acheter en dessous du prix du marché autour de 20%. L’objectif suivant est de revendre 10% plus cher que le prix du marché. Ainsi, vous atteignez presque le montant de la taxe sur les plus-values.
Néanmoins, si le projet est rentable sans besoin de négocier le prix de vente et que le bien est au prix du marché, vous pouvez faire une offre afin de ne pas perdre une opportunité.
Si le projet n’est pas rentable avec le prix de vente proposé, il vous faut négocier pour atteindre votre marge de minimum 20%.
Pour améliorer vos résultats, il est intéressant de se former à l’art de la négociation immobilière. Une des clés pour réussir votre négociation est de ne pas être trop pressé.
En général, vous devez lister l’ensemble des points négatifs du logement avec l’ensemble des travaux à prévoir. Ces points vous servent de munitions pour négocier le prix de vente.
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ETAPE 7 : Obtenir les meilleures conditions de financement pour un achat-revente
Un bon financement ne se détermine pas à l’obtention d’un excellent taux d’intérêt. Il se détermine surtout par les conditions que vous négociez. C’est encore plus vrai pour une opération d’achat-revente.
La durée moyenne pour une opération d’achat-revente est de 1 an et demi. C’est pourquoi, il faut négocier les frais de remboursement anticipé et le report de crédit.
Les frais de remboursement anticipé s’élèvent à 3 % du capital restant dû, ou à six mois d’intérêts au taux moyen du crédit du capital remboursé. Il s’agit d’une somme non négligeable qu’il est impératif de prendre en compte;
Le report de crédit se justifie par l’importance des travaux à réaliser. Vous pouvez bénéficiez d’un report de 12, 24 voire 36 mois selon votre partenaire bancaire.
Dans l’objectif d’obtenir des conditions avantageuses, il faut montrer votre bonne foi à votre partenaire. Il peut vous demander de domicilier vos comptes dans son établissement. Vous pouvez prendre des assurances chez lui ou encore prévoir d’épargner sur un livret.
L’important est de créer un partenariat gagnant gagnant avec l’ensemble de vos partenaires. Le partenaire bancaire est à chouchouter en priorité.
C’est encore plus vrai que les opérations d’achat-revente sont plus difficilement finançables.
ETAPE 8 : Apporter de la valeur à l’acquisition
3 techniques se distinguent pour apporter de la valeur à un bien : la division, l’aménagement de combles et la surélévation.
La division de bien permet de diviser une grande surface en deux ou plusieurs lots. L’intérêt de cette stratégie est de rendre plus liquide les biens et d’augmenter la valeur des biens. Les petites surfaces sont plus demandées avec pour effet d’avoir un prix au m2 plus élevé.
Concrètement, vous achetez un T5 de 100m2 à 3500 euros au m2. Vous rénovez le bien, il s’estime désormais à 4200 euros au m2.
En divisant le bien en 2 logements de 50 m2 avec une belle rénovation, il s’estime à 5000 euros au m2.
L’aménagement de combles vous permet de gagner de la surface habitable donc des mètres carrez. Vous achetez un bien de 50m2 avec 20m2 supplémentaires de combles. Le prix de vente prend en compte seulement les 50m2 !
En transformant les combles en surface habitable, vous gagnez 100 000 euros si le prix au m2 est de 5000 euros dans le secteur. Le prix moyen pour réaliser des combles est de 1000 euros soit 20 000 euros pour une surface de 20 m2.
Tout savoir de l’aménagement de combles.
La surélévation fonctionne de la même manière que l’aménagement des combles. Sa réalisation est dans les faits plus compliquée, il faut respecter le PLU et de nombreuses conditions.
Le coût d’une surélévation est plus important mais vous créez plus de surfaces.
Ces stratégies de rénovation stratégique vous assurent une plus-value automatique si vous respectez toutes les démarches et conditions.
ETAPE 9 : Revendre au meilleur prix rapidement
La revente du bien est une étape importante dans la réussite de votre opération d’achat-revente.
Vous avez le choix de vendre par vous même ou de faire appel aux services d’une agence immobilière. On vous recommande de faire appel aux services de l’agence immobilière avec qui vous achetez le bien.
Le fait de tisser cette relation de confiance permet de bénéficier de biens off market. L’agent immobilier vous présente des biens en exclusivité qu’il revend avec vous par la suite. Vous motivez votre équipe de cette manière.
La revente est plus rapide si le bien est mis en valeur par une rénovation de qualité et des photos réalisées par un professionnel.
La description est tout aussi importante, vous pouvez mettre l’accent sur la rentabilité du projet selon votre profil de client.
Le plus important est de sécuriser votre vente avec votre notaire de famille.
ETAPE 10 : Optimiser la fiscalité de votre opération d’achat-revente
La première chose à faire avant de vous lancer dans une opération d’achat-revente est d’avoir une équipe juridique et fiscale.
Elle peut être composée d’un avocat fiscaliste, d’un expert-comptable et d’un notaire. Ils vous accompagnent dans l’intégralité de votre projet afin d’optimiser la fiscalité.
Trouver un cabinet d’expertise-comptable spécialisé en investissement immobilier.
Vous avez 3 possibilités pour réaliser des opérations d’achat-revente :
Réaliser une opération d’achat-revente en résidence principale
La revente de sa résidence principale est exonérée de la taxe sur la plus-value. C’est la solution la plus avantageuse à première vue. Cependant, il faut justifier qu’il s’agisse bien de votre résidence principale.
Cette opération ne peut être effectuée de manière récurrente sous risque d’être requalifié marchand de biens.
Le marchand de biens est une personne qui achète en son nom des biens en vue de leur revente, de manière habituelle et répétitive, dont la rémunération consiste dans l’excédent de prix qu’elle réalise à la revente.
Il est ainsi peu recommandé de réaliser cette opération tous les deux ans.
Faire une opération d’achat-revente en résidence secondaire
Les plus-values immobilières sont assujetties à un impôt forfaitaire de 19 %. A ce taux vient s’ajouter celui des prélèvements sociaux qui est de 17.2 %. En additionnant les deux, vous obtenez un taux de 36.2 %.
Le taux diminue à partir de la sixième année, il faut donc prendre en compte les 36,2% de taxe sur les plus-value si vous réalisez une opération d’achat-revente avec une résidence secondaire.
Vous êtes toujours soumis au risque de requalification dans tous les cas.
L’achat-revente en tant que marchand de biens
Le marchand exerce des opérations d’achat-revente de manière récurrente. Il a donc un statut différent, il n’est pas soumis à la taxe sur les plus-value.
Il est imposé selon le régime fiscal qu’il choisit lors de la création de sa société. Il peut être soumis soit à L’IS soit à l’IR.
Les marchands de biens bénéficient de frais de notaire réduits entre 2,5 et 3% à partir du moment où il s’engage à vendre le bien sous 3 ans.
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Pour conclure voici un cas pratique d’une opération d’achat-revente en résidence principale :
Coût du projet global :
Acquisition d’un T5 de 85m2 sur Anglet avec 15m2 de combles aménageables : 297 500 euros (3500 euros du m2).
Pourquoi et comment investir à Anglet ?
Frais de notaire : 23 800 euros
Taxe foncière : 2000 euros
Taxe habitation : 500 euros
Frais de banque : 3000 euros
Travaux et décoration : 80 000 euros
BUDGET : 383 000 euros
Le projet est de diviser le T5 en deux T3. Les combles sont aménagés pour obtenir une surface de 2 fois 50m2 pour les appartements. Diviser l’appartement permet de rendre le bien plus liquide et d’obtenir un prix au m2 plus cher.
VENTE : 500 000 euros (250 000 euros par T3)
La plus value sur cette opération est de 117 000 euros (500 000 – 383 000) ce qui représente une marge de 30%.
L’opération peut être réalisée en résidence principale à condition de ne pas réaliser de division. Ainsi, il n’y a exonération de taxe sur la plus-value.
Si elle est réalisée sur une résidence secondaire, la taxe sur la plus-value est de 36,2% soit 42 354 euros.
En cas d’opération sous le statut de marchand, je vous laisse calculer le montant en commentaire. Le résultat est donné le 16 mars à 19 lors de notre Webinaire sur le sujet.