Valoriser le patrimoine vous rend plus rentable !

 

Un grand nombre de logements n’attendent plus que vous pour retrouver leur beauté d’antan. C’est un deal gagnant-gagnant car plus vous valorisez, plus vous rentabilisez.

En effet, les meilleures affaires sont celles où vous avez tout à refaire. La rénovation est un passage obligatoire pour réussir vos investissements immobiliers.

 

Pourtant, tous les travaux de rénovation n’apportent pas de la valeur à un bien. Vous connaissez les grands travaux qui valorisent votre bien : la rénovation de la cuisine et de la salle de bain.

Malheureusement, il est difficile d’estimer à l’instant T de combien la valeur vénale augmente. C’est pourquoi, nous révélons 5 stratégies gagnantes avec des exemples des coûts et surtout des gains. 

 

 

 

1 – La rénovation qui crée une nouvelle chambre

 

 

La rénovation la plus simple à réaliser est la création d’une nouvelle chambre. Cette stratégie est utile pour exploiter un bien en colocation par exemple (attention, les colocation n’est pas l’investissement le plus rentable du fait des cours en distanciel).

 

Vous visitez un grand T3 idéalement situé pour accueillir des étudiants ou des jeunes actifs. Votre coup d’œil remarque que le séjour est presque trop grand. Vous avez une excellente réaction, vous pensez à demander à l’agent immobilier s’ il y a la possibilité de créer une nouvelle chambre.

 

Heureusement, vous disposez d’un partenaire travaux qui vous aide à estimer les travaux durant les contre-visites. Vous pouvez très bien estimer les travaux par vous même avec les fourchettes suivantes :

Les prix pour une rénovation simple varient entre 300 à 600 € par m2.

Une rénovation moyenne coûte entre 600 et 1000 € du m2.

Enfin, une rénovation lourde dépasse les 1000 € le m2.

 

Néanmoins, un expert vous évite des surcoûts non prévus au programme.

 

 

Comment la rénovation et la création d’une chambre valorise votre acquisition ?

 

Prenons un T3 de 70m2, que vous louez en meublé à un couple. Il se loue 950 euros en moyenne selon le site Meilleurs Agents.

 

Vous transformez le T3 en T4 avec pour objectif de louer 3 chambres en colocation. Une colocation de standing se loue 500 euros (hors période Covid) soit 1500 euros de revenus locatifs par mois.

 

Pour ce type de projet, nous préconisons un budget global de 200 000 euros comprenant : le prix d’acquisition, frais de notaire, travaux et mobilier.

 

En résumé, 500 € supplémentaires par mois représente 6000 euros par an et 120 000 sur la durée de votre crédit.

 

Chambre colocation

 

 

2 – La rénovation créatrice de surface habitable

 

 

La stratégie la plus appréciée pour ceux qui aiment les grosses plus-values.

Bien sûr, nous parlons de l’aménagement de combles qui crée de la surface habitable. Elle est l’une des plus simples à comprendre mais moins facile dans la réalisation.

 

Votre agent immobilier préféré vous propose un bien à la vente aux Chartrons.

La particularité de ce logement est qu’il dispose de 20m2 de combles.

Les caractéristiques du bien sont les suivantes : T2 de 36m2 avec 20m2 de combles aménageables dans un bel immeuble en pierre.

Le premier automatisme à avoir quand vous entendez combles, sont elles aménageables ?

L’aménagement de combles permet de passer d’un T2 de 36 à un T3 de 56 m2. Pour cela, il faut s’assurer de la faisabilité du projet aussi bien par rapport aux démarches légales qu’aux contraintes techniques.

 

 

Combien allez-vous gagner avec l’aménagement de combles ?

 

 

Votre super partenaire rénovation est à nouveau de retour pour vous estimer le montant des travaux et garantir la faisabilité du projet.

Il vous propose une rénovation complète avec l’aménagement des combles pour 900 euros du m2.

L’aménagement apporte 20 m2 de surface habitable supplémentaire. Les prix dans ce quartier d’un logement de qualité est de 5000 euros au mètre carré.

 

Cette opération génère une plus-value latente de 49 600 euros en comptant les 50 400 euros de travaux. 

 

Tout savoir de l’aménagement de combles.

 

aménagement de combles

 

 

3 – Rentabiliser votre résidence principale avec l’extension de maison

 

 

La résidence principale est souvent considérée comme un poids mort dans le monde de l’investissement immobilier. Bien heureusement, il existe des stratégies pour transformer votre résidence en un excellent investissement.

 

Nous espérons que vous commencerez à apprécier le pouvoir de la rénovation. Passons à l’étape supérieure avec la construction où plus précisément l’extension de maison.

 

Les détails techniques de l’extension de maison sont traités dans notre article : Comment réaliser 50 000 euros de plus value avec l’extension de votre résidence principale ?

 

Aujourd’hui, nous parlons chiffres et stratégies rien que pour vous !

 

Le prix moyen d’une extension de qualité est d’environ de 1200 euros du m2. L’important est d’avoir un partenaire qui réalise dans les temps et soigneusement cette réalisation.

 

L’extension fait gagner de l’argent de 2 manières, la première avec l’augmentation de la valeur vénale. La deuxième est l’exploitation locative de cette extension.

Votre maison se situe à Cenon, le prix moyen au m2 est à 3 686 €. Vous disposez d’un budget de 40 000 euros pour réaliser cette extension. Vous avez la possibilité de créer un T2 de 30m2 avec ce budget. 

Une fois réalisée l’extension se valorise à 110 580 , vous triplez presque votre mise.

 

Le plus magique dans cette stratégie, c’est que vous pouvez financer cette extension avec un regroupement de crédit sans dépenser un centime de votre poche. 2 options s’ouvrent en plus à vous : louer en location meublée ou en location courte durée.

 

Vous générez en plus un minimum de 500 euros de revenus locatifs. Ces revenus peuvent financer la création de l’extension et une partie du crédit de votre résidence principale.  

 

EXTENSION APRES 2

 

4 – Prendre de la hauteur avec la surélévation 

 

 

Vous saisissez le principe de l’extension alors vous comprenez encore mieux celui de la surélévation. La plus grande différence entre les deux stratégies est la faisabilité plus compliquée pour la surélévation.

 

Vous remarquez dans votre lotissement ou quartier qu’il y a des maisons plus grandes que d’autres. C’est le signe qu’il faut vous renseigner sur ce que PLU et la mairie vous permettent de réaliser.

Afin de réussir de A à Z ce type d’opération, nous conseillons de vous rapprocher d’une architecte. En effet, les règles de l’urbanisme et la faisabilité de ce type de projet est son quotidien.

 

 

Comment la rénovation et la surélévation font gagner de l’argent ? 

 

 

Vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison de 150 m2 avec un étage. Vous avez une emprise au sol de 130 m2 et chaque étage fait 75m2. Votre partenaire en rénovation et votre architecte sur mesure réalisent une faisabilité.

 

Ils valident la faisabilité d’une surélévation de 50 m2 que vous pouvez exploiter en appartement indépendant. Un escalier permet aux futurs locataires d’y accéder sans empiéter sur votre propriété. Votre maison est située à Pessac avec un prix au m2 estimé à 4172 euros du m2

 

Ainsi la création de ce T3 apporte 50m2 de surface habitable soit une valeur vénale de 208 600 euros. Le coût de cette surélévation est de 1500 euros au m2 soit 75 000 euros

Certes le budget est conséquent mais vous gagnez 125 000 euros de plus-value latente sans compter les revenus locatifs que vous allez gagner.

 

Ce qu’il faut retenir, la surélévation permet de construire un T3 pour 75 000 euros !

 

Trouver la meilleure équipe rénovation au Pays Basque.

 

 

5 – La division de biens, la rénovation gagnante

 

 

Pour finir, voici l’ultime stratégie pour réaliser une rénovation rentable : la division de bien

Vous souhaitez un cas concret ? Prenons l’exemple d’une division de bien réalisée dans la magnifique ville d’Anglet.

 

Le principe, vous faites l’acquisition d’un grand T3 que vous divisez en 2 lots ; un T2 et un studio. Les divisions non officielles sont les plus simples à mettre en place. Nous vous invitons à lire notre article référence sur la division de bien pour plus de précisions techniques : Les 5 règles d’or pour diviser un bien en 2 lots et gagner GROS.

Un projet de division rentable ne doit pas dépasser les 200 000 euros de budget tout compris concernant la division en un T2 et un studio.

 

Comment générer 30 000 euros de revenus par an avec la division de bien ? 

 

Tout simplement en exploitant les nouveaux lots en location courte durée.

Il faut vous renseigner préalablement sur les démarches pour pouvoir les exploiter en location saisonnière. Il y a de nombreux critères à prendre en compte donc renseignez-vous à la fois à la mairie et auprès des experts du secteur

 

Un T2 bien exploité en location courte durée génère 20 000 euros et un studio 10 000 euros.

Ces résultats sont atteignables après une formation avec l’expert numéro du domaine ou en confiant la gestion à une conciergerie.

 

Le but est d’automatiser au maximum et de pouvoir déléguer à des partenaires qui misent sur la qualité. 

 

Vous pouvez consulter notre étude pratique sur la division de bien combiné à la location courte durée.

 

Découvrir l’étude de cas.

 

T2 ANGLET

 

 

Conclusion 

 

La meilleure solution pour réaliser une rénovation rentable est de déléguer à un partenaire de qualité.

Ensuite, ne vous lancez pas dans un projet sans savoir combien va vous rapporter celui-ci. Vous devez avoir cet instinct qui vous insuffle l’envie de : créer, aménager, étendre, surélever ou diviser.

Vous souhaitez valoriser vos biens ou vos acquisitions ? Nous partageons avec plaisir notre réseau d’experts de la rénovation et de la décoration.

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