La location meublée est un des meilleurs outils pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier !
Vous bénéficiez d’avantages sur la fiscalité tout en ayant une souplesse juridique sur la durée du bail.
En prime, vous pouvez exploiter votre bien de différentes manières : location longue durée, location courte durée ou en colocation.
Vous pouvez ainsi louer plus cher votre bien à la chambre ou à la nuitée !
En effet, nous constaterons qu’il est plus judicieux de louer en meublé qu’en location nue pour réduire votre fiscalité.
Ensuite, nous analyserons les résultats que nous pouvons obtenir en proposant une rénovation de qualité avec une décoration coup de cœur !
1 – L’intérêt d’investir en location meublée
La loi Alur de mars 2014 définit la location meublée comme un logement meublé décent, équipé en nombre et en qualité suffisante pour assurer une jouissance paisible du logement au locataire.
Les investisseurs bénéficient d’un régime juridique et fiscal des plus avantageux et peuvent louer en moyenne 10 à 30 % plus cher qu’un logement vide équivalent en termes de surface, qualité et emplacement.
Les loyers sont imposés en tant que Bénéfices Non Industriel et non en revenus fonciers ! Si vos revenus ne dépassent pas 23 000 €, vous ne serez pas soumis au régime du Loueur Meublé Professionnel.
Vous pouvez alors choisir d’être imposé uniquement sur la moitié de vos recettes avec le régime micro-BIC.
Exemple :
Madame Tendance loue un bien meublé et perçoit 18 000 € de loyers en 2020. Elle opte pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2021 sur les revenus 2020. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 18000*50% = 9 000 €. Elle sera imposée sur une base de 18 000 – 9 000 = 9 000 €.
Vous avez autrement le choix d’opter pour le régime réel.
Vous pouvez alors déduire vos charges comme les intérêts d’emprunt, et utiliser année par année les amortissements pour arriver à un résultat fiscal nul.
Liste des charges déductibles au régime réel :
– Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
– L’assurance habitation propriétaire non occupant.
– La taxe foncière hors ordures ménagères
– L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires
– Les honoraires versés à un expert-comptable.
– Les travaux.
En plus de ces déductions, vous allez pouvoir enlever l’amortissement du bien.
Exemple :
Madame Tendance achète un bien 200 000 € et ajoute 10 000 € de meubles. On calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 200 000 / 20 = 10 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10 000 / 5 = 2 000 € par an.
Elle loue le bien meublé en 2020 et perçoit 18 000 € de loyer. Par ailleurs, elle a payé 1000 € d’intérêts d’emprunt et 1 500 € de taxes foncières.
Si elle opte pour le régime réel, elle sera imposée sur une base de 18 000 – 10 000 – 2 000 – 1 500 – 1000 = 3500 €.
Les loyers seront imposables sur une base de 3500 € au régime réel. Si vous optez pour le régime Micro BIC, les loyers seraient imposables sur 9000 €.
Vous savez maintenant calculer la fiscalité de vos revenus locatifs en location meublée.
2 – Réaliser une rénovation rentable
Comment réussir sa rénovation ?
1. Bien estimer son budget rénovation
Il est important d’avoir un ordre de prix du coût d’une rénovation.
- De 1000 à 1200 euros pour une rénovation lourde ;
- De 500 à 900 euros pour une rénovation classique ;
- De 100 à 300 euros pour les rafraîchissements.
Toujours prévoir une marge de 10 à 15% supplémentaires.
Estimer votre budget rénovation.
2. Privilégier des matériaux de qualité
En optant pour un positionnement qualitatif vous pourrez louer et vendre plus cher. La petite astuce est d’utiliser des matériaux qui font effet haut de gamme sans pour autant avoir le même prix
3. Miser sur la cuisine et la salle de bain
La cuisine et la salle de bains sont les espaces préférés des Français, on prend souvent la décision d’un achat en prenant en compte la qualité de la cuisine et de la salle de bain. C’est pourquoi, il est important de vous mettre à la place de vos futurs acquéreurs ou locataires !
4. Optimiser l’intégralité des m2 disponibles
Aménager des combles : Augmenter la surface carrez de votre bien en aménageant des combles.
Exemple : Vous avez acheté un appartement de 70m2 et vous disposez de 15m2 de combles non prises en compte dans la surface carrez. L’aménagement de vos combles vous coûtera 1000 euros au m2 soit 15 000 euros. Le prix du prix au m2 de votre acquisition est de 3000 euros.
En aménageant des combles vous gagnez potentiellement 30 000 euros sur cette opération.
Création d’une nouvelle chambre : Toujours envisager la possibilité de créer une nouvelle chambre. Si vous souhaitez exploiter un bien en colocation, une nouvelle chambre estimée à 500 euros le mois vous rapportera 6000 euros par an de revenus locatifs supplémentaires.
La création de cette nouvelle chambre modifiera la rentabilité de votre projet.
Division d’un appartement : Diviser pour mieux gagner est le principe de la division de bien ! Les logements plus petits sont les plus recherchés donc les plus chers à la vente et à la location.
Comment tirer profit de la division de bien ? Vous avez un grand T3 sur Anglet alors vous pouvez envisager de le transformer en un T2 et un studio pour générer 40% de revenus supplémentaires en location courte durée.
Réalisation d’une extension : La création d’un studio indépendant avec l’extension d’une maison permet à la fois d’augmenter la valeur vénale de sa maison tout en ayant la possibilité de louer ce studio en location meublée classique ou en LCD. Il permettra de financer une partie de votre résidence principale.
Pour tout savoir de l’extension.
3 – Créer une déco tendance
Quelles seront les tendances déco de 2021 ?
Vous avez le bleu marine qui apporte un aspect moderne et contemporain. À adopter par touches (objets déco ou mobilier) ou bien sur un mur entier en peinture.
La déco en velours ne passe pas son tour ! Le velours reste partout avec une pièce phare facile à adopter : le pouf.
Le nouveau style scandinave se réinvente, on le mix désormais avec des touches de déco industrielle. 2021 se place également sur le style Japandi (tendance déco hybride entre style japonais et nordique).
Des fauteuils et des canapés qui prennent des courbes, c’étaient déjà tendance l’année dernière, et ce style va prendre davantage présence dans nos intérieurs en 2021.
5 astuces pour créer l’effet coup de coeur :
1 : Ajouter du petit mobilier
Vous pouvez, par exemple, investir dans un fauteuil vintage à placer à côté du canapé existant, installer une table d’appoint scandinave près de celui-ci ou encore disposer un banc rustique sous la fenêtre et une console industrielle dans l’entrée.
2 : Miser sur le linge de maison pour camoufler certains défauts
De beaux rideaux vaporeux peuvent ainsi dynamiser de vieilles fenêtres, une parure de lit peut moderniser un couchage démodé, un tapis peut camoufler un sol abîmé, une nappe peut donner un coup de frais à une table dépassée et une housse ou un plaid peuvent à coup sûr rendre un canapé en déclin plus attractif.
3 : Mettre de la couleur
Si les teintes de la déco votre logement meublé sont neutres, vous pouvez facilement tout personnaliser grâce à la couleur. Un accessoire déco pastel par-ci, un coussin bleuté ou un tableau multicolore par-là, et le tour est joué !
4 : Ne pas lésiner sur les accessoires déco
En multipliant les petits éléments qui vous ressemblent, vous tiennent à coeur et en les plaçant sur les meubles existants, vous vous appropriez le décor et le mobilier présent passe au second plan.
5 : Habiller les murs de cadres personnalisés
Disposez tableaux et photos encadrés à même le sol pour un look bohème ou adossez-les au mur en les plaçant sur un buffet ou une étagère.
Quel est le coût de cette décoration ?
Il existe des packs de mobiliers pour investisseurs accessibles qui vont de 2500 euros pour un studio à 4200 euros pour un T4.
Pour découvrir des packs de mobiliers.
Conclusion :
Vous serez gagnant de 3 manières différentes en cumulant l’avantage fiscal de la location meublée, une rénovation de qualité et en créant le coup de cœur avec la décoration !
Diviser par 3 la fiscalité de vos revenus locatifs en louant en meublé !
Augmenter la valeur locative en aménageant des combles, divisant un bien ou en créant une chambre supplémentaire.
Louer plus cher votre bien grâce à une déco tendance !
Vous souhaitez optimiser la déco de l’un de vos investissements? Nous vous accompagnons !