Vous investissez dans l’immobilier et vous souhaitez optimiser votre fiscalité ?
On entend énormément parler du statut du loueur meublé non professionnel ! Souvent décrit comme la solution pour ne presque pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs.
Certes la location meublée à de nombreux avantages en vous permettant de louer en moyenne 20% plus cher votre logement. C’est encore plus le cas dans le cas d’un logement exploité en colocation ou en location courte durée.
On vous encourage à louer un bien de qualité en vous récompensant avec une fiscalité des plus attractives.
Pourquoi choisir le régime LMNP ?
C’est l’un des régimes fiscaux les plus intéressants. En effet, votre fiscalité est soit faible soit inexistante sur vos revenus locatifs.
Dans le cas du régime LMNP au réel, c’est même souvent la règle. Si vous souhaitez louer nu votre bien alors vous n’obtenez qu’un abattement de 30%.
Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Le régime LMNP est intéressant car il est possible de déduire de nombreuses charges toutes les charges courantes et même les frais de copropriétés ainsi que les frais d’expertise-comptable.
Le vrai avantage du régime LMNP au réel est l’amortissement
Comment fonctionne l’amortissement ?
Il s’agit de passer une charge sur toute la durée de vie du bien plutôt qu’en une fois. Concrètement, un bien d’une valeur de 200 000 euros peut s’amortir sur une durée de 20 ans.
Ainsi tous les ans, vous pouvez déduire 10 000 euros d’amortissement (200 000 / 20) du résultat comptable.
Imaginons que vos revenus locatifs s’élèvent à 1000 euros par mois soit 12 000 euros à l’année.
Sans déduire les autres charges, votre résultat sera de 2000 euros.
L’inconvénient de l’amortissement est que la valeur du bien se déprécie comptablement. Cela a une incidence sur la revente et la taxe sur la plus-value.
Pourquoi tout le monde ne choisit pas le régime LMNP au réel ?
La première raison qui pousse les investisseurs à ne pas choisir le régime LMNP au réel est le manque de connaissance car le régime MICRO BIC est le régime de base.
Voici la différence pratique entre les 3 options :
Achat d’un bien d’une valeur de 200 000 euros
TMI : 30%
Charges courante : 2000 euros
Intérêts déductibles : 1000 euros
Revenus locatifs : 12 000 euros
Amortissement sur 20 ans : 10 000 euros
Revenus fonciers :
12 000 – 30% d’abattement x TMI 30% = soit 2520 euros de revenus fiscalisés
LMNP au régime Micro BIC :
12 000 -(3000= charges déductibles + intérêts )- 50% x TMI = 1350 euros
LMNP au régime réel :
12 000 – amortissements (10 000) – charges déductibles (3000) = – 1000 euros de résultats soit pas de revenus fiscalisés.
La deuxième raison est que certains logements ne se prêtent pas à la location meublée comme les maisons individuelles qui se louent en grande majorité nues.
Enfin, beaucoup d’investisseurs ont peur du piège de la dépréciation comptable du bien à cause de l’amortissement. Cependant, le régime LMNP au réel est soumis au régime des plus-values des particuliers.
Ainsi, même si comptablement un bien acheté à 200 000 euros a amorti déjà 80 000 euros. Le montant de la plus-value sera tout de même calculée sur le prix de vente moins le prix d’achat.
Comment bien déclarer son meublé ?
Le statut de loueur meublé non professionnel ainsi que celui du loueur meublé professionnel exige de tenir une vraie comptabilité.
En effet, vous aurez une liasse fiscale à remplir et un bilan à déclarer avec une entreprise à créer.
Simplifiez-vous la vie en étant accompagné d’un expert-comptable en ligne spécialisé en location meublée.
Quelles sont les nouveautés en 2022 concernant le LMNP ?
Pour une fois, nous avons une bonne nouvelle à annoncer aux investisseurs : rallongement du délai pour opter pour le régime réel.
Avant 2022, les nouveaux loueurs en meublé avaient jusqu’au 1er février pour choisir entre le régime réel et le régime Micro Bic. Dorénavant, ils ont jusqu’à juin pour choisir entre les deux. Vous disposez de plus de temps pour faire des simulations afin de déterminer quel est le régime le plus adapté à votre situation.
Beaucoup de personnes déclarent encore leurs meublés en revenus fonciers par manque de connaissance alors ce délai supplémentaire ne peut qu’être bénéfique.
Quelles sont les conséquences du passage de LMNP À LMP ?
Avant d’envisager les conséquences, on ne peut devenir Loueur Meublé Professionnel à condition de respecter 2 critères cumulatifs :
- Dépasser les 23 000 euros de revenus locatifs en meublé
- Dépasser les autres revenus fiscaux du foyer
Ainsi si vos revenus locatifs dépassent sont de 30 000 euros mais les revenus de vos salaires sont de 50 000 euros. Vous ne pouvez prétendre au statut LMP.
La première conséquence du statut de LMP est que vous êtes rattaché au régime des indépendants, au SSI, avec une cotisation minimum de 1135 euros.
La deuxième grosse différence est la méthode de calcul des plus-value. Plus vous attendez pour vendre votre bien meublé avec le statut en LMP plus sa valeur comptable se déprécie.
Exemple : Un bien acheté 200 000 euros et vendu 220 000 euros avec une durée de détention de 8 ans soit un amortissement de 10 000 euros par an.
On calcul alors la plus-value sur 220 000 – 120 000 soit 100 000 euros. Contrairement au LMNP ou la plus-value aurait été calculée sur 20 000 euros.
Heureusement, il existe des exceptions pour bénéficier d’exonération sur la plus-value. En cas de vente avec moins de 5 ans de détention et si le chiffre d’affaires dépasse les 90 000 euros.
Dernière particularité à signaler : En LMNP, vous pouvez vendre votre bien assez facilement ou l’exploiter de nouveau assez facilement. Alors qu’en LMP, ces actions sont considérées comme de la vente. Il faut le réaliser au bon moment.
Fiscalement, quel est le régime le plus intéressant entre le LMNP au réel et la SCI ?
L’avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir bénéficier de l’amortissement. En réalité, vous êtes taxé comme si vous étiez sous le régime LMP su fait du calcul de la plus-value. Si vous optez pour la SCI à l’IR alors on peut le comparer au régime des revenus fonciers ce qui n’est pas le plus intéressant comme énoncé préalablement.
Le grand avantage de la SCI est de pouvoir transmettre son patrimoine plus facilement grâce au démembrement de propriété. Vous pouvez garder l’usufruit en donnant la nue propriété pour anticiper la succession.
Pour en savoir plus sur l’avantage du LMNP au réel, nous vous recommandons d’échanger avec Compta Com qui vous accompagnent de A à Z de la simulation du régime le plus intéressant jusqu’à la création de société tout en ayant un suivi avec un collaborateur dédié.
D’ailleurs, vous pourrez les rencontrer directement au Salon de l’Investissement du 24 & 25 septembre 2022 au Pôle Optimisation fiscale.
Pour y participer.
