Introduction
L’investissement immobilier est un jeu de stratégie dont il faut maîtriser la fiscalité.
Celle-ci a toujours un prix, la fiscalité.
Le système fiscal français permet aux investisseurs d’optimiser leurs fiscalités ! Malheureusement, ces outils d’optimisation font rarement l’objet d’une stratégie fiscale globale.
C’est pourquoi ce guide des 4 meilleures stratégies fiscales vous apporte des clés afin d’optimiser la fiscalité de vos investissements.
Nous analyserons pour vous les stratégies fiscales suivantes :
- Optimiser votre fiscalité avec la location meublée
- Investir avec une SCI à l’IS
- Réinvestir sa trésorerie avec la holding
- L’achat-revente pour générer du cash
1 – Optimiser votre fiscalité avec la location meublée
La loi Alur de mars 2014 définit la location meublée comme un logement meublé décent, équipé en nombre et en qualité suffisante pour assurer une jouissance paisible du logement au locataire.
Les loyers sont imposés en tant que Bénéfices Non Industriel et non en revenus fonciers.
Vous pouvez alors choisir d’être imposé uniquement sur la moitié de vos recettes avec le régime micro-BIC.
Exemple :
Madame Fiscal loue un bien meublé et perçoit 10 000 € de loyer. Elle opte pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit sur une base imposable 5000 €
Vous avez autrement le choix d’opter pour le régime réel.
Vous pouvez alors déduire vos charges comme les intérêts d’emprunt, et utiliser année par année les amortissements pour arriver à un résultat fiscal nul.
Liste des charges déductibles au régime réel :
– Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
– L’assurance habitation propriétaire non occupant.
– La taxe foncière hors ordures ménagères
– L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires
– Les honoraires versés à un expert-comptable.
– Les travaux.
En plus de ces déductions, vous allez pouvoir enlever l’amortissement du bien.
Exemple :
Madame Fiscal achète un bien 130 000 € et ajoute 10 000 € de meubles.
On calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 130 000 / 20 = 6500 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10 000 / 5 = 2 000 € par an.
Elle loue le bien meublé et perçoit 10 000 € de loyer. Par ailleurs, elle paie 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxes foncières.
Au régime réel, elle est imposée sur une base de 10 000 – 6500 – 2 000 – 500 – 1000 = 0 €.
Pour un premier investissement, le régime du LMNP réellement permet de réduire votre fiscalité.
2 – Investir avec une SCI à l’IS
Une société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l’objet est un bien immobilier.
Elle est intéressante pour investir à plusieurs, gérer et pour transmettre son patrimoine.
Fiscalement, vous pouvez opter pour le régime fiscal de l’IR ou sur l’IS.
Quelle fiscalité choisir ? Tout dépendra de votre objectif.
Vous souhaitez réaliser des plus-values sans être trop imposé alors le choix de l’IR s’impose. L’inconvénient est que vous serez fortement taxé sur les revenus.
Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine sans alourdir votre fiscalité à l’impôt sur le revenu alors le choix de l’IS s’impose. Néanmoins, la fiscalité des plus-values à l’IS est moins avantageuse.
Exemple :
Une SCI, constituée de 2 personnes physiques, réalise 40 000 euros de bénéfices avant amortissement.
Choix d’imposition de la SCI à l’IR :
Les associés déclarent 40 000 € de bénéfices dans leurs déclarations d’IR personnelles.
Ils ont une TMI à 30% et sont redevables de 17,2% de cotisations sociales soit 47,2 % d’imposition.
Ainsi, les associés sont redevables de 18 880 euros d’impôts si ils optent pour une SCI soumise à l’IR.
Choix d’imposition de la SCI à l’IS :
La SCI déclare 40 000 euros de bénéfices avant amortissement. Les amortissements représentent 30 000 euros soit 10 000 de bénéfices net, l’imposition est limitée à 15% sur la part des bénéfices inférieure à 38 120 €. Le montant dû sera de 1500 € = (10 000 € x 15% = 1500 €).
En choisissant une SCI à l’IS, Vous pouvez déduire du résultat imposable : les frais de gestion, droits d’enregistrement, frais de notaires et l’amortissement de l’immeuble.
La stratégie de la SCI à l’IS sera intéressante seulement si vous ne souhaitez pas vous rémunérer avec les bénéfices car la distribution des dividendes est taxée de 30% (la flat tax).
Comment appliquer cette stratégie fiscale dans votre cas ?
Vous souhaitez acquérir un patrimoine que vous conservez sur le long terme en payant le moins d’impôts possible. De plus, vous êtes prêt à réinvestir la trésorerie générée par la SCI sans vous rémunérer. Alors cette stratégie est faite pour vous.
3 – Réinvestir sa trésorerie avec la Holding
La Holding est un merveilleux outil pour faciliter vos investissements en réinvestissant votre trésorerie. La fiscalité est quasiment nulle si votre trésorerie ne sort pas du groupe grâce au régime-mère fille.
Ce régime va permettre à la holding d’être exonérée à hauteur de 95% (déduction fiscale de la totalité du montant distribué et réintégration d’une quote-part de frais et charges de 5% en contrepartie) sur les produits de participation qu’elle perçoit via la filiale.
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, la société holding doit détenir au moins 5% du capital social de la filiale et les deux sociétés doivent être soumises à l’IS.
Vous disposez de trésorerie dans votre entreprise que vous voulez investir dans un projet immobilier.
Vous ne souhaitez pas être fiscalisé pour faire sortir cet argent de votre société. La Holding permet de faire remonter les fonds avec une fiscalité plus douce.
Si vous deviez récupérer les fonds vous serez taxé sur les dividendes ou rémunérations, les prélèvements sociaux ou charges sociales et l’impôt sur le revenu.
Exemple :
Sans Holding, vous voulez sortir 100 000 € de votre SASU en dividendes.
Vous serez taxé de 30% sur les dividendes soit 30 000 € d’impôts.
Avec une holding, elle reçoit 100.000 € de dividendes de l’une de ses sociétés filles. Elle peut ainsi déduire de son résultat le montant des dividendes reçus moins la quote-part de frais et charges soit 100.000 – (100.000 x 5 %) = 95.000 €.
La base imposable est de 5000 € avec une Holding et le montant de l’IS sera de 5000 x 15% = 750€
L’autre avantage de la Holding est de pouvoir utiliser l’effet de levier pour augmenter sa capacité d’emprunt.
En plus de vos apports réalisés à la holding, vous pouvez emprunter au niveau de la holding et disposer ainsi d’un montant plus important à investir dans la filiale, qui pourra ensuite emprunter à son tour.
Comment appliquer cette stratégie fiscale dans votre cas ?
Vous êtes chef d’entreprises ou vous possédez plusieurs SCI et vous voulez sortir de l’argent de l’une de vos sociétés. La Holding est le meilleur moyen pour commencer à investir ou continuer vos investissements en payant le moins d’impôts.
4 – L’achat-revente pour générer du cash
Vous souhaitez réaliser des opérations de marchands de biens pour générer du cash.
Il s’agit d’une personne qui, habituellement, achète en vue de les revendre des immeubles. Il faut donc remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
- Réaliser les opérations d’achat/revente de manière habituelle.
- Avoir l’intention de revendre au moment de l’acquisition.
Les avantages fiscaux du marchand de biens sont :
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Diminution des droits chez le notaires entre 2 et 4% au lieu de 7 à 8%
Si il revend le bien immobilier dans les 5 ans ou 2 ans pour les biens à la découpe, le marchand est exonéré des droits de mutation.
Exemple :
Un particulier acquiert un appartement d’une valeur de 200 000 €, les frais de notaires sont de 8% du prix du bien soit 16 000 €.
Un marchand de biens acquiert le même appartement, les frais de notaires sont de 3% soit 6000 €.
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Paiement de 20% de TVA sur la marge
Un marchand de biens acquiert un immeuble pour 150 000 € et réalise 50 000 € de travaux. Il revend par la suite cet appartement 250 000 €.
La TVA sera calculée sur la marge soit le prix de vente – le prix d’acquisition + travaux ( 250 000 – (150 000 + 50 000 ) = 50 000 x 20% = 10 000 €.
Il existe une exonération de TVA sous certaines conditions.
Dans le cas de la cession d’un bien qui a plus de 5 ans, il n’est pas soumis à la TVA sauf travaux de rénovation lourd.
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Société de marchands de biens à l’IS
Notre marchand de bien génère 50 000 euros de bénéfices tout frais réduit, il est imposé sur l’impôt sur les sociétés.
Pour calculer l’IS : (38 120 X 15%) + (11 880 x 28%) = 5718 + 3326 = 9044 € d’imposition.
Le régime fiscal du marchand est vraiment avantageux si vous choisissez une société soumise à l’IS. Il est recommandé de créer une SAS, SASU ou SARL pour votre activité de marchand de bien.
Vous pouvez aussi cumuler les avantages du marchand de bien avec une Holding pour faire de nouveaux investissements et payer moins d’impôts.
Conclusion :
Vous avez désormais toutes les clés entre vos mains pour payer moins d’impôts !
Commencez avec la location meublée pour optimiser votre fiscalité.
Ensuite, vous pouvez investir en SCI à l’IS pour garder vos revenus en trésorerie et les réinvestir via votre holding.
Pourquoi ne vous pas lancer en tant que marchand de biens maintenant que vous êtes un expert de l’investissement et de la fiscalité.