Le Haut Conseil de Stabilité Financière, présidé par le ministre de l’Économie, a renforcé les critères pour obtenir un crédit immobilier. Les banques n’ont d’autre choix que de respecter ses recommandations.
Elles doivent respecter la règle des 33% de taux d’endettement et les prêts de plus de 25 ans doivent constituer l’exception. Chaque établissement peut cependant s’écarter de ces deux règles dans la limite de 15% maximum du nombre de dossiers d’emprunt où ces seuils sont dépassés.
De plus, l’apport de 10% devient systématique ! Les banques ciblent les emprunteurs correspondant aux critères du HCSF, avec un endettement limité, de hauts revenus et plus de 10% d’apport personnel.
Conséquences de ces recommandations ?
On constate des refus de prêt multipliés par 2 en un an et une baisse de 30% de la production de crédit immobilier. Les critères des Banques sont renforcés au-delà du taux d’endettement car le secteur d’activité du demandeur peut être pris en compte depuis la crise sanitaire.
Financer des investissements locatifs pourrait relever d’un exploit !
Pour noël, il y a souvent de bonnes nouvelles car les taux baissent et les députés ont adopté la prorogation du prêt à taux zéro (PTZ), jusqu’à fin 2022. Mi-novembre, certaines banques communiquent sur des baisses de taux jusqu’à – 0,30 pts ce qui peut permettre de faire baisser le taux d’endettement.
C’est pourquoi dans cet article, on déterminera quand faire racheter son prêt ?
Ensuite, on analysera ses bénéfices du rachat de prêt pour financer un investissement immobilier. Pour finir, on vous proposera de réinvestir dans de nouveaux investissements immobiliers grâce à votre rachat de prêt !
1 – Quand réaliser un rachat de prêt pour financer un investissement immobilier ?
Le rachat de crédit vise à renégocier un crédit en cours auprès d’un autre établissement de prêt que le vôtre ou à regrouper plusieurs prêts en un seul. Le rachat de crédit peut intégrer les emprunts immobilier et l’ensemble des crédits à la consommation tel que les prêts auto, personnel ou travaux.
Vous pouvez gagner du pouvoir d’achat en regroupant ces dettes en un seul crédit avec pour conséquence immédiate une potentielle baisse de mensualité. De plus, vous bénéficierez d’un interlocuteur unique pour demander des reports de mensualités ou renégociation au moment opportun.
Le rachat d’un crédit immobilier peut être intéressant dès que les taux baissent pour les crédits à échéance de remboursement éloignée.
Pour que le rachat soit vraiment rentable, il faudrait un différentiel de taux supérieur à 1 point.
Le rachat de prêt peut-il avoir un intérêt pour vous ?
Le rachat de prêt sera intéressant à partir du moment où plusieurs critères sont réunis.
Voici 3 critères à étudier pour déterminer l’intérêt d’un rachat :
1 – Avoir un capital restant dû conséquent.
Les prêts dont la durée de remboursement est de moins de 5 ans ne seront pas si intéressants. A partir du moment où vous arrivez à la deuxième moitié de remboursement, l’intérêt du rachat sera plus faible mais vous pouvez envisager celui de l’assurance de prêt.
2 – Avoir un taux d’intérêt plus faible que l’ancien.
La différence de taux entre le nouveau et l’ancien doit être au minimum de 1%.
Par exemple, vous avez un crédit à 2,7% et les taux du mois sont à 1,7%.
Dans tous les cas, chaque dossier est différent d’où l’intérêt d’une étude au cas par cas.
3 – Économiser plus que vous dépenser
Le rachat de prêt à un coût qu’il faut prendre en compte dans votre décision de faire racheter votre crédit.
Par conséquent, il vous faudra calculer les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités, le coût de la garantie et les différents frais : banque, courtage, nouvelle assurance.
2 – Les bénéfices du rachat de prêt
L’objectif du rachat de crédit est de vous faire gagner en économisant ou en augmentant votre capacité de financement.
Malgré les difficultés pour obtenir de nouveaux financements, apprenons à devenir stratège pour continuer l’investissement immobilier !
Voici une liste suggestive des 4 principaux bénéfices :
1 – Faire un nouveau crédit avec une enveloppe plus importante
Vous souhaitez acheter un appartement en Corse pour l’exploiter en location courte durée.
Vous avez un crédit consommation, un crédit voiture et vous êtes propriétaire d’un premier investissement locatif. Votre taux d’endettement est actuellement de 38%.
Sans rachat, vous ne pourriez pas réaliser cet investissement locatif en Corse.
Exemple :
Monsieur Corse est locataire de sa résidence principale, avec sa conjointe ils sont en CDI. Il est aussi propriétaire d’un appartement estimé 170 000 euros libre d’encours qui lui rapporte 770 euros par mois. Néanmoins, Il a un crédit consommation avec 5000 euros à devoir.
Il souhaite acheter un appartement en Corse pour l’exploiter en location courte durée. Le projet est de 194 000 euros (tous frais compris), il met 38 000 euros d’apport.
Pour réaliser l’opération, on rachète le prêt consommation et on lui prête la somme sur 20 ans en prenant son appartement en hypothèque. Nous sommes à 37% d’endettement mais grâce à l’hypothèque et à son apport, il pourra acquérir cet appartement.
2 – Augmenter votre pouvoir d’achat en réduisant vos mensualités en allongeant la durée
Vous souhaitez financer un projet d’extension de maison pour réaliser une plus value tout en créant un studio indépendant pour réaliser un investissement locatif.
Le crédit de votre résidence principale était sur 20 ans à un taux de 3% mais vous ne pouvez pas financer un investissement locatif car votre taux d’endettement est trop élevé.
Exemple :
Madame Extension est en CDI avec un salaire de 2500 euros par mois. Propriétaire de sa résidence principale avec un crédit de 141 000 euros qui se finit en 2034. Le capital restant dû est de104 468 euros et sa mensualité est de 727 euros à un taux de 1,55%.
On lui prête 40 000 euros en plus en rachetant son prêt sur 20 ans. On obtient une mensualité de 800 euros hors assurance. Pour 100 euros de plus par mois, vous pourriez financer un projet d’extension.
3 – Regrouper différents types de crédits
Vous souhaitez racheter votre maison suite à un divorce mais vous avez un crédit voiture, crédit immobilier et crédit travaux.
Exemple :
Monsieur Prêt souhaite financer un rachat de soulte d’un montant de 54 018 euros en plus de son prêt immobilier de 194 600 euros.
Cependant, il a un crédit auto avec un capital restant de 11 500 euros, un prêt consommation de 4332 euros et un prêt cuisine de 5200 euros.
Sans racheter les prêts, il est à 39% d’endettement. En rachetant son prêt immobilier et ses 3 autres crédits, il peut racheter la soulte et tomber à 34% d’endettement sur 25 ans.
4 – Changer son assurance emprunteur
Avec le rachat de crédit, vous allez avoir un nouveau contrat de prêt qu’il va falloir assurer. En négociant votre taux d’intérêt, profitez-en pour négocier également vos nouvelles primes d’assurance de prêt.
Vous pouvez aussi tirer avantage des lois Lagarde et Hamon, qui vous permettent de changer d’assurance emprunteur, à tout moment, la première année suivant la signature de votre contrat. De plus, la loi Bourquin qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2018, permet la résiliation annuelle de l’assurance.
L’occasion de trouver une assurance moins chère en faisant jouer la concurrence et ainsi faire encore quelques économies.
3 – Réinvestir avec le rachat de prêt immobilier
Nous avons fini l’aspect technique du rachat de crédit pour finir sur l’aspect rentabilité de celui-ci.
Dans cette partie, on analysera plusieurs investissements que vous pourriez financer avec votre rachat.
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Investir dans une résidence secondaire
Vous appréciez le soleil de Corse ? Vous apprécierez aussi le soleil Basque !
Choisissez une ville coup de cœur où vous appréciez partir en vacances.
Prenons pour exemple les villes de Biarritz et Anglet !
Vous avez un budget de 200 000 euros, suffisant pour acquérir un studio sur Biarritz et un T2 sur Anglet !
Vous pouvez venir en vacances ou en week-end quand vous le souhaitez. En prime, vous générez des revenus locatifs annuels de 25 000 euros pour un studio sur Biarritz et de 20 000 euros sur Anglet.
200 000 euros représente une mensualité de 850 euros par mois soit 10 200 euros annuel.
En investissant dans une résidence secondaire grâce au rachat de prêt vous pourriez toucher des revenus locatifs 50% élevés que vos mensualités de crédit.
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Réaliser une extension
Le coût moyen d’une extension est de 1200 euros le m2.
Une extension de 30m2 vous coûtera ainsi 36 000 euros soit une mensualité de 200 euros.
En louant votre extension en location meublée longue durée, vous dégagerez un revenus moyen de 550 euros dans une ville comme Talence.
Pour calculer la plus value latente que dégagera votre projet d’extension :
Prix au m2 pour une maison sur Talence au m2 X la surface de votre extension – le coût de votre extension.
4996 X 30 – 36 000 euros = 113 000 euros
Vous voulez en savoir plus sur l’extension de maison ?
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Rénover l’un de vos investissements locatifs
Vous louez 850 euros votre T3 de 75m2 en nu sur Talence à une famille qui va partir à la fin du mois.
Pourquoi ne pas financer un prêt travaux avec le rachat de prêt ?
En effet, vous pourriez idéalement créer une troisième chambre pour exploiter votre bien en colocation.
Le coût moyen pour une rénovation d’amélioration avec mobilier compris est de 600 euros le m2 soit 45 000 euros pour votre T3 de 75m2.
Le prix moyen d’une chambre à Talence en colocation est de 500 euros soit 1500 euros de loyer mensuel avec la création d’une troisième chambre à la place de 850 euros.
Vous gagnerez 5000 euros de plus par an avec une fiscalité plus avantageuse.
Estimer votre projet de rénovation.
Conclusion :
Vous avez tout à gagner à réaliser une étude gratuite sur l’opportunité de racheter vos crédits.
Le plus important dans le rachat de prêt est de pouvoir faire baisser votre taux d’endettement afin de pouvoir réinvestir.
Si les nouvelles conditions vous freinent dans vos investissements immobiliers, il est temps de mettre en place une stratégie d’optimisation de votre financement !
C’est avec grand plaisir que notre équipe peut réaliser une étude dans les 48h tout en trouvant un investissement avec 10% de rentabilité (brute).
Réalisez votre étude de rachat de prêt.