Pourquoi investir dans l’immobilier à Toulouse ?
Toulouse, Capitale française de l’aérospatial, se distingue par son accueil de cadres en R&D et son incroyable offre de formation qui en fait une destination de choix pour les étudiants.
La ville compte pas moins de 500 000 habitants en 2021, elle se positionne comme la 4ième ville de France juste derrière Lyon. Son aire urbaine quant à elle est constituée de 1,5 millions de personnes.
La ville accueille environ 10 000 nouveaux habitants chaque année et l’aire urbaine près de 60 000, ce qui en fait l’une des villes les plus attractives de France.
Plus communément appelée la ville “Rose”, elle dispose de nombreux monuments et sites inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO tels que le canal du Midi, la basilique Saint Serrin et le capitole de Toulouse.
Technopole Européenne, elle accueille le siège d’Airbus ce qui en fait une ville fleuron de l’industrie aéronautique.
Ville de champions, son XV de rugby est le club le plus titré d’Europe avec 20 trophées à l’échelle nationale et 4 au niveau Européen.
Sa situation géographique en fait un emplacement de choix. Bordeaux sera à seulement à 1h05 et à 3H10 seulement de Paris avec la LGV. Actuellement, vous êtes à Bordeaux en 2h20 et sur Paris en 4h20.
L’aéroport de Toulouse-Blagnac a un trafic de 9,5 millions de passagers hors période Corona et propose 53 destinations pour voyager.
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Toulouse !
Toulouse, c’est 5 millions de touristes à l’année pour 4,5 millions de nuitées achetées.
Pourquoi la ville attire autant de touristes ? Tout simplement car elle propose une offre touristique unique avec des musées, une Cité de l’Espace, un Jardin Japonais l’un des plus remarquables de France.
Toute l’année, elle propose des expositions et des balades sur le Canal du Midi. De plus, elle nous fait découvrir ses spécialités culinaires : la saucisse, le foie gras et le cassoulet.
Sur le plan économique, Toulouse est la capitale Européenne de l’Espace et compte près de 90 000 entreprises.
Elle est la 1ère métropole française pour le taux d’arrivée d’actifs qualifiés et fait partie de la 1ere région française pour le taux des cadres travaillant en R&D : 40%.
Le numérique tient une place très importante dans l’économie de Toulouse et crée chaque année de nombreux emplois pour Toulouse et sa région : 51 000 personnes travaillent dans ce secteur (essentiellement des cadres et des ingénieurs).
Toulouse est la première destination universitaire prisée par les étudiants. 130 000 étudiants y habitent dont 15 000 étudiants étrangers. Ce qui en fait une métropole cosmopolite où il fait bon étudier.
Son offre de formation est développée et reconnue au niveau mondial car elle se classe parmi les 100 meilleures villes étudiantes au monde.
Elle peut compter sur l’excellence de ses meilleures Écoles pour attirer de nouveaux étudiants.
L’ENAC forme des pilotes et des ingénieurs aéronautiques réputés. Son école de commerce (TBS) est 7ème au classement Français et son école de management (TSM) est très réputée.
L’agglomération accélère son développement avec 5 projets d’aménagement urbain :
– Création d’un nouveau quartier à Jolimont
1200 logements, des bureaux ainsi que des commerces vont voir le jour dans l’optique d’accueillir la future Cité Administrative.
– Ouverture d’un téléphérique urbain
L’inauguration et la mise en service de Téléo commence autour de l’été 2021. Toulouse rejoindra ainsi le cercle fermé des grandes villes ayant choisi ce mode de transport, comme New York, Rio ou Barcelone.
– Réaménagement de la place de l’Europe
La création d’un campus du numérique, avec la future école Ynov, est en cours. Un deuxième bâtiment est destiné à devenir « un espace de coworking. L’ouverture du campus est officiellement prévue pour 2021.
– Renouveau du quartier à Montaudran
La place compte accueillir à la fois des commerces et La Maison de la formation et regroupe toutes les formations en mécanique des universités et écoles d’ingénieurs de Toulouse.
– La métamorphose du quartier de la Gare Matabiau
Sur 40 hectares, ce sont 3 000 nouveaux logements et 300 000 m2 de bureaux qui sont construits. La « Tour Occitanie » est en construction d’une hauteur de 150 mètres (40 étages) accueillant dans le futur : un hôtel Hilton, des bureaux, des commerces et un restaurant panoramique.
Toulouse est une ville ultra dynamique qui regroupe à la fois un attrait pour les actifs, les étudiants et les touristes.
Comment investir dans l’immobilier à Toulouse ?
Le prix moyen au m² est de 3397 € et le loyer moyen est de 13,6 € au m².
En 10 ans, les prix augmentent respectivement de 48,7,9% et de 31,5 % sur 5 ans.
Les prix sont inférieurs à Bordeaux (4 402 €) et similaire à ceux de Nantes (3564 €).
L’évolution des prix nous permet de constater qu’ils grimpent fortement ce qui est parfait pour une stratégie d’achat-revente.
Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir ?
Saint-Etienne
Quartier historique des étudiants, la colocation est un des moyens pour rentabiliser les prix élevés du marché.
Bonnefoy
Les prix y sont encore accessibles et profite du rayonnement du quartier d’affaires à venir tout près.
Matabiau
Le quartier de la gare va accueillir un nouveau centre d’affaires et dans quelques années il peut bénéficier de l’effet LGV.
À Toulouse, vous pouvez acquérir un T3 pour 200 000 € et un T4 pour 250 000 €.
À la location, vous pouvez louer un T3 pour 720 € et un T4 pour 928 €. Ces prix ne prennent pas en compte une exploitation en colocation ou en location courte durée. Sans stratégie d’investissement, vous réalisez un cash-flow négatif au minimum de 200 euros.
Mais pourquoi est-il vraiment intéressant d’investir à Toulouse ?
Quelles sont les meilleures stratégies d’investissements pour investir dans l’immobilier à Toulouse ?
Acquisition d’un T2 à exploiter courte durée
150 000 € est le budget idéal pour acquérir un T2 sur Toulouse.
Les T2 se louent 565 € en moyenne pour une mensualité de 628 € sur 25 ans.
En l’exploitant sans mettre en place de stratégie, vous avez un effort d’épargne à fournir tous les mois.
Vous avez la possibilité d’opter pour la location courte durée avec un prix de la nuitée lissé sur l’année à 120 euros pour un logement de standing.
A l’année, vous pouvez espérer tirer 20 000 euros de revenus locatifs avec cette surface. Si l’on mensualise ces revenus, vous générez 1600 euros de revenus locatifs à la place de 565 €.
L’été vous louez facilement 1000 euros par semaine soit 4000 euros de revenus par mois durant 3 mois
Étude de cas d’un investissement en location courte durée.
Acquisition d’un T4 à transformé en T5
Vous avez un budget allant jusqu’à 300 000 € travaux compris ?
Toulouse étant une ville étudiante alors il vous faut créer la meilleure colocation du marché avec des services qui plaisent comme le ménage une fois par semaine.
Le prix d’une chambre en colocation dans la ville est de 500 euros soit 2000 euros de revenus locatifs par mois pour un T5.
Idéalement dans une colocation, les revenus générés sont deux fois supérieurs à votre mensualité de crédit d’où l’intérêt de créer une nouvelle pièce.
Par exemple, si votre projet vous demande une mensualité de 800 euros alors dégagez 1600 euros de revenus pour réaliser une bonne opération.
De nombreux investisseurs investissent dans des grandes barres ou le foncier est moins élevé pour générer du cash-flow. Il faut juste faire attention au secteur géographique de votre colocation afin que vos locataires s’y sentent en sécurité.
Pour bien revendre un jour, mettez en avant la rentabilité de votre exploitation.
En savoir plus sur la colocation.
L’aménagement de combles pour la plus-value
Les prix grimpent et le marché est attractif alors pourquoi ne pas opter pour un achat-revente pour générer un peu de cash ?
Viser des biens avec des combles aménageables qui vous permettent de générer de la plus-value. L’évolution des prix du marché est la cerise sur le gâteau.
Nous vous recommandons de vous positionner sur 20m2 de combles aménageables.
Pourquoi ? 20 x 3500 = 70 000 euros. En vous entourant d’un bon expert de la rénovation, vous en aurez pour 1000 euros au m2. Le budget de l’aménagement est alors de 20 000 euros.
Ainsi, cette opération vous permet d’obtenir une plus-value latente de 50 000 euros.
Afin d’être exonérée de la taxe sur la plus-value, vous devez y habiter avant de vendre votre acquisition. Il est important de demander un report de crédit pour ce type d’opération.
Vous exploitez cette acquisition en location meublée quelques années en attendant le bon moment pour revendre. Patienter jusqu’à 100 000 euros de plus-value latente s’avère intéressant.
En savoir plus sur l’aménagement de combles.
Conclusion
Toulouse est une ville festive avec de grands projets de développement.
Si elle continue sur sa lancée, elle tend à rattraper la ville de Lyon en termes d’habitants.
Ce qui fait sa force est l’attrait de la jeunesse pour y étudier ! Ils ont ensuite de nombreuses opportunités d’emplois dans des secteurs d’activités à forte valeur ajoutée.
Les prix de l’immobilier grimpent à l’image d’une ville comme Bordeaux mais restent accessibles. Investir y est plus facile surtout si vous souhaitez réaliser de grands projets !
Les jeunes actifs et touristes sont une cible de clientèle pour augmenter la rentabilité de vos investissements dans la ville
Vous savez désormais pourquoi investir à Toulouse !
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