Pourquoi investir dans l’immobilier à Agen ?
Agen, Cité bimillénaire et “perle du midi“, se distingue par son dynamisme économique avec sa Technopole.
La ville compte pas moins de 35 000 habitants en 2021 et sa métropole représente 100 000 personnes. Réputée pour être la capitale du pruneau, elle possède un passé Gallo-romain et médiéval ce qui en fait une ville riche architecturalement et culturellement.
Ville sportive, son XV de rugby à gagné 8 fois le TOP 14, elle propose de nombreuses infrastructures dédiées.
Sa situation géographique en fait un emplacement stratégique. Agen est à 3h15 seulement de Paris et à mi-chemin avec Bordeaux (1h10 en voiture) et Toulouse (1h via l’A62). De plus, elle possède d’un aéroport ce qui renforce son attractivité.
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Agen !
Agen, c’est le calme, l’authenticité, la qualité des produits, le tourisme vert, la randonnée, le tourisme fluvial et le soleil.
Le Lot-et-Garonne attire 400 000 touristes par an avec 6 millions de nuitées achetées. Agen en reçoit la moitié ce qui est intéressant pour de la location courte durée.
Le Parc d’attractions Walibi compte pour sa part 100 000 visiteurs par an. La Cathédrale Saint Caprais, le musée des Beaux arts et la Villascopia sont à visiter.
Découvrez les 10 meilleures attractions à Agen.
Sur le plan économique, Agen dispose de 8000 entreprises.
La ville joue son rôle de “capitale” de la moyenne Garonne , en développant et favorisant le commerce (Parc commercial O’green, rénovation du cœur de ville). Tout en misant sur le tourisme familial (Walibi Sud-Ouest, navigation sur le canal latéral à la Garonne), ou d’affaires (construction d’un Centre des congrès). Elle dynamise son économie avec une Agropole et la Technopole Agen Garonne.
Celle-ci accompagne les porteurs de projets et encourage les initiatives entrepreneuriales dans les filières comme le numérique, l’agro-alimentaire, la logistique & Industrie ainsi que l’environnement.
Elle accueille de grandes entreprises telles qu’UPSA, De Sangosse, JeChange.fr ou encore Fonroche.
Agen accueille 3000 étudiants et met à leur disposition plus de 70 formations supérieures. En partenariat avec l’université de Bordeaux, elle ouvre en 2019 la première année commune aux études de santé (PACES) dans l’objectif de créer un Campus Santé d’envergure. De nouvelles offres voient le jour comme la Licence Etrangères Appliquées.
La ville forme 3500 agents pénitentiaires tous les ans son École National de l’administration pénitentiaire (ENAP).
L’agglomération accélère son développement avec un vaste projet d’aménagement urbain.
3 grands projets vont contribuer au rayonnement d’Agen, l’ouverture d’un deuxième échangeur sur l’autoroute et la création du Pont Barreau de Caméla.
Le projet de LGV doit voir dans quelques années pour accroître le dynamisme.
Agen est une ville qui a du potentiel car elle axe sur une offre de formations diversifiée et la croissance de son attractivité économique.
Comment investir dans l’immobilier à Agen ?
Le prix moyen au m² est de 1 325 € et le loyer moyen est de 9,9 € au m².
En 10 ans, les prix ont augmenté respectivement de 16,9% et de 11,9 % sur 5 ans.
Les prix sont trois fois inférieurs à Bordeaux (4 402 €) et similaire à ceux de Limoges (1389 €).
L’évolution des prix nous permet de constater qu’ils ne grimpent réellement que depuis 5 ans. Idéalement, il faut miser sur la rentabilité locative plutôt que sur les opportunités de plus-value.
Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir ?
Centre ville
Lieu d’échange et de rencontre, le cœur de ville est en grande partie piéton et accueille le célèbre marché couvert. On y trouve de nombreux commerces de proximité dans une ambiance conviviale et animée grâce à divers cafés, bars ou restaurants.
Palissy
Grâce à son lycée, ce quartier est notamment fréquenté par des étudiants qui se mêlent aux habitants dans le square de Jayan, jardin public très fréquenté pour sa beauté. Quartier recherché au sud d’Agen, le mètre carré y est un peu plus cher que dans le reste de la ville.
Jayan
Situé dans le centre-ville, celui-ci dispose de nombreuses maisonnées de ville possédant des dimensions plus qu’honorables. Le secteur cumule donc l’avantage de l’habitation individuelle avec l’implantation en cœur de cité.
Éviter les quartiers Montanou et Rodrigues qui sont plutôt sensibles.
À Agen, vous pouvez acquérir un T3 pour 90 000 € et un T4 pour 110 000 €.
À la location, vous pouvez louer un T3 pour 550€ et un T4 pour 592 €. Ces prix ne prennent pas en compte une exploitation en colocation ou en location courte durée. Sans stratégie d’investissement, vous réalisez un cash-flow positif au minimum de 100 euros.
Quelles sont les meilleures stratégies d’investissements pour investir dans l’immobilier à Agen ?
Acquisition d’un T5 à exploiter en location mixte
150 000 € est le budget idéal pour acquérir un T5 sur Agen.
Les T5 se louent 755 € en moyenne pour une mensualité de 628 € sur 25 ans.
L’exploitation mixte consiste à louer en colocation durant 9 mois et en location courte durée 3 mois (surtout l’été).
Les prix moyens d’une chambre en colocation est de 350 euros soit 1400 euros de revenus locatifs pour un T5.
L’été vous pouvez louer facilement 750 euros par semaine soit 3000 euros de revenus par mois.
Réaliser 10% de rentabilité avec une colocation.
Acquisition d’un immeuble de rapport
Vous avez un budget allant jusqu’à 300 000 € alors optez pour l’acquisition d’un immeuble de rapport.
Vous pouvez acheter des immeubles pour un le prix d’un T3 sur Bordeaux avec des revenus locatifs de 30.000 € de loyers hors taxes. Dans la plupart des cas, ils sont déjà loués pour vous offrir une rentabilité garantie.
Vous avez la possibilité d’augmenter la rentabilité de celui-ci en le louant en meublé à chaque départ de locataire. Si il est bien situé alors exploitez l’un des appartements en courte durée.
Réussir un investissement dans un immeuble de rapport.
Acquisition d’une maison T5
Pourquoi ne pas créer l’un des premiers Coliving d’Agen ?
Vous ciblez une maison de ville avec un grand jardin et avec la possibilité de réaliser au moins 6 chambres(studio).
Vous louez le studio à des jeunes actifs en soif de services pour 600 euros par mois.
Afin d’augmenter la rentabilité de votre Coliving, vous en exploitez 2 en LCD pour une moyenne de nuitée à 100 euros. Ainsi en combinant une exploitation en coliving et location courte durée, vous générez plus de 6000 euros de revenus locatifs en période estivale.
Des maisons répondant aux critères sont en vente pour 250 000 euros. Bien sûr, il faut penser au budget travaux et aux services.
Exemple d’un projet de 6 studios :
4 chambres en location meublée à 600 euros, vous générez 2400 euros.
2 chambres exploitée en airbnb et booking, vous dégagez 2500 euros hors période touristique.
Sans oublier de demander le report de crédit sur 24 mois ce qui vous permet de générer une belle trésorerie et anticiper les vacances locatives.
Pour en savoir plus le coliving.
Conclusion
Agen est une ville d’Histoire qui a du charme.
Elle se situe en pôle position en termes d’innovation pour la rendre de plus en plus dynamique.
Les prix du marché rendent l’accession à la propriété plus accessible et en font une des villes où investir en 2021.
Les étudiants apprécient son cadre de vie et l’amélioration de l’offre de formation.
Il lui reste qu’à devenir l’une des villes les plus touristiques de la Région Nouvelle Aquitaine.
Désormais, vous savez pourquoi et comment investir dans l’immobilier à Agen.
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