Pourquoi investir dans l’immobilier à Bordeaux ?

 

 

Bordeaux, capitale mondiale du vin, a un rayonnement international du fait de la richesse de son patrimoine culturel et de son attractivité économique. En effet, la ville est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et dispose du Label French Tech.

Bordeaux Métropole représente un bassin de 1 million d’habitants ce qui en fait la capitale de la Nouvelle Aquitaine.

Bordeaux est idéalement située à seulement 2h de Paris avec la LGV depuis 2017. Vous pouvez passer un week-end sur le Bassin d’Arcachon ou au Pays Basque en moins de 2h. Bordeaux rayonne par sa métropole mais aussi par la région dont elle fait partie.

 

La belle endormie comme on aime l’appeler s’est métamorphosée sous l’ère Juppé avec une complète restructuration des quais et des façades d’immeubles. 

Bordeaux est une ville qui a une âme et qui inspire la grandeur avec des quartiers qui ont leurs particularités. 

 

Vous arrivez à Bordeaux par la Gare avec son nouveau quartier d’affaires Euratlantique. Ensuite vous remontez le cours de la Marne en traversant le cœur cosmopolite de la ville de Saint Michel à Victoire, le quartier étudiant.

Vous continuez en traversant la rue Sainte Catherine, la plus grande rue piétonne d’Europe, avec un nombreux choix de restaurants et de boutiques. Plus vous avancez dans la rue, plus le standing s’élève !

A partir du Cours Alsace Lorraine, vous entrez dans le Triangle d’or Bordelais : Pey Berland, Gambetta, Quinconces. Dans ce triangle, les prix au mètres carrés s’envolent du fait de l’emplacement stratégique.

Nous ne pouvons continuer la visite guidée à pied de Bordeaux, voici une liste exhaustive des quartiers de Bordeaux avec leurs spécificités :

  • Bassin à flot : quartier en développement avec une activité tertiaire développée
  • Bastide : quartier de la rive droite de la Garonne en développement
  • Caudéran : quartier résidentiel des Bordelais
  • Chartrons : le quartier des artistes 
  • Fondaudège / Saint Seurin : quartier commerçant 
  • Mériadeck : quartier d’affaires historique de la ville
  • Saint Michel : quartier le plus cosmopolite de bordeaux avec son marché

 

Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Bordeaux !

 

Elle bénéficie fortement du tourisme en tant que destination prisée à la fois à l’international qu’au niveau national. Qui ne rêve pas de goûter un Bordeaux à la Cité du Vin ? 

En effet, le tourisme représente 6,5 millions de nuitées et 2,5 millions de visiteurs en moyenne par an. Bordeaux est une destination d’affaires internationale, hôte en 2019 de 180 congrès. En 2020, Bordeaux devait accueillir le Sommet Afrique-France et la RoboCup (championnat du monde de robotique).

 

Sur le plan économique, Bordeaux compte pas moins de 33 000 entreprises et 365 000 emplois avec un secteur tertiaire fortement développé. Cdiscount est une des entreprises qui représente l’attractivité économique de Bordeaux. Des fleurons de l’industrie française sont aussi présents comme Dassault ou Sanofi. Ainsi, elle est un haut lieu de l’aéronautique, de l’automobile mais également pharmaceutique. 

Elle est la deuxième ville de France à créer le plus d’entreprises avec 3000 nouvelles entreprises par an. C’est la ville la plus attractive pour les cadres. 

 

En prime, l’agglomération concentre un bon nombre d’établissements d’enseignements publics et privés comptant 100 000 étudiants au total. Elle est la septième ville étudiante de France

Elle compte pas moins de 40 grandes écoles ce qui en fait une ville étudiante par excellence (Kedge, ENM…). 

 

Bordeaux est ainsi une métropole attractive, étudiante et touristique qui tend à devenir bien plus que la capitale mondiale du vin. Son attractivité provoque une montée des prix de l’immobilier conséquente depuis 2015. C’est pourquoi, il faut envisager d’investir intelligemment d’où l’écriture de cet article.

 

PEY BERLAND

 

 

Comment investir dans l’immobilier à Bordeaux ? 

 

 

Le prix moyen au m² est de 4 402 et le loyer moyen est de 15,3 € au m²

En 10 ans, les prix ont augmenté respectivement de 60% et de 31,2 % sur 5 ans

Les prix sont supérieurs presque 3 fois supérieur à Périgueux (1490 €) mais inférieur à ceux de Lyon (4 919 €). Comment investir à Périgueux ?

 

Plus les prix au m2 sont élevés, plus il est compliqué d’avoir une bonne rentabilité locative. C’est pourquoi, nous envisageons différentes stratégies d’investissements pour augmenter votre rentabilité. Nous évoquons aussi la possibilité d’investir dans des villes de la métropole Bordelaise non soumises à l’encadrement des loyersEn effet, Bordeaux est candidate à l’encadrement des loyers et l’état doit valider son application prochainement. 

Pour réaliser un investissement rentable malgré l’encadrement des loyers. 

 

 

Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir ? 

 

Avant d’investir sur Bordeaux, il faut savoir que la bonne affaire est celle qui est à moins de 3500 euros du m2. C’est un parcours du combattant de trouver ce genre d’opportunités, c’est pourquoi les villes de l’agglomération sont parfois une meilleure solution

 

Bassin à flot

Quartier en plein développement , il doit accueillir prochainement une Marina et un cinéma. De nombreuses entreprises sont déjà implantées comme Crédit Agricole, Cdiscount ou Mac donald. Le quartier est à la fois un quartier étudiant, commerçant et touristique avec la présence de la Cité du Vin et des quais.

 

Euratlantique

C’est le tout nouveau quartier d’affaires de Bordeaux avec à la fois des entreprises qui s’implantent, une activité festive avec des bars et restaurants. Vous avez aussi de nombreux hôtels. L’intérêt de ce quartier est qu’il est en plein développement et malgré la crise sanitaire, des opportunités sont à saisir. 

 

Chartrons 

Le quartier est le quartier historique des artistes avec une ambiance très chaleureuse dans les Halles. C’est un des quartiers les plus appréciés de la ville par les cadres avec un accès aux quais et au centre à pied ou en transport en commun. Le plus intéressant est qu’il y a une forte disparité dans les prix au m2 selon la zone ce qui permet de réaliser de bonnes affaires

 

 

Quelles sont les villes de Bordeaux CUB les plus intéressantes pour investir ?

 

Vous le savez sûrement, réaliser un investissement rentable dans la ville de Bordeaux est plus difficile à réaliser que dans les communes attenantes. C’est la raison pour laquelle voici ce petit BONUS. 

 

Le Bouscat

Cette ville est très prisée des cadres et assez proche des écoles pour attirer des étudiants. Le marché de l’immobilier est assez disparate pour acquérir des biens à moins de 2500 euros du m2 

 

Talence

La ville étudiante par excellence, elle accueille le Campus de la Kedge Business School et ses 12 500 étudiants. Ainsi, vous pouvez acquérir un logement à des prix inférieurs à Bordeaux en l’exploitant en mixte (location étudiante sur 9 mois et location courte durée sur 3 mois).

 

Villenave d’ornon  

Le prolongement du Tramway dans la ville a pour effet d’augmenter les prix de l’immobilier. Pourtant, il reste encore accessible par rapport à Bordeaux. Vous pouvez viser ce secteur avec pour objectif de réaliser une plus-value latente. Cette ville attire des jeunes actifs ou des familles.  

 

 

 

Quelles sont les meilleures stratégies d’investissements pour investir dans l’immobilier à Bordeaux ? 

 

À bordeaux, vous pouvez acquérir un T3 pour moins de 290 000 € et un T4 pour 368 000 € 

À la location, vous pouvez louer un T3 pour 960 et un T4 pour 1250 €.  Ces prix ne prennent pas en compte un potentiel encadrement des loyers. Sans stratégie d’investissement, vous réalisez un cash-flow négatif au minimum de 400 euros.

 

Acquisition d’un T2 à exploiter en location courte durée

 

200 000 € est le budget idéal pour acquérir un T2 sur Bordeaux. 

Les T2 se louent 700 € en moyenne pour une mensualité de 1000 €

Malheureusement, l’acquisition d’un T2 vous coûte de l’argent tous les mois si vous n ‘optimisez pas vos revenus locatifs. Pour cela, la location en courte durée permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement.

Nous vous invitons à vous renseigner sur la législation afin de savoir si vous pouvez exploiter le logement en location saisonnière. Tout savoir sur la réglementation airbnb sur Bordeaux.

Les prix moyens de la nuitée pour un T2 de standing sont de 130 euros lissés sur l’année.  

Un T2 bien exploité en location courte durée à Bordeaux peut générer 25 000 euros de revenus locatifs

 

Si comme nous, vous avez une pensée pour les étudiants qui ne trouvent pas toujours de logements à la rentrée. Vous pouvez opter pour la location mixte, location étudiante de septembre à juin et les 3 mois en location courte durée. 

 

 

Acquisition d’un T2 à transformer en T3 

 

Vous avez un budget allant jusqu’à 250 000 € alors optez pour l’acquisition d’un T2 que vous transformer en T3 grâce à l’aménagement de combles

L’aménagement de combles d’un appartement de 30 m 2 peut permettre la création d’une nouvelle chambre et de gagner 20 m². Vous passez ainsi, d’un T2 à un T3 avec une nouvelle pièce. 

 

Qu’allez-vous gagner avec cette stratégie ?

 

Le coût moyen pour réaliser un aménagement de combles est de 1000 euros le m².

Vous aménagez 20 m² de combles soit un budget de 20 000 euros.

Le prix moyen sur Bordeaux est de 4402 euros au m². Vous gagnez 88 000 euros moins le budget travaux soit 68 000 euros de plus-value latente. De plus, un T3 se loue 250 euros plus cher qu’un T2.

 

Gagner avec l’aménagement de combles.

 

 

Acquisition d’une maison à diviser 

 

Les prix des maisons T3 sur Bordeaux augmentent de 52,09% entre 2014 et 2021.

En faisant l’acquisition d’une maison à rénover, vous pouvez envisager de la diviser en 2 logements (un T2 et un studio). Idéalement, il faut sélectionner une maison avec des combles à aménager pour augmenter la rentabilité de votre projet.

La création de 2 logements à la place d’un seul a pour effet d’augmenter la valeur vénale de votre projet. Les surfaces sont plus recherchées et donc plus chères. 

Autrement, vous avez la possibilité de vivre dans le T2 et d’exploiter le studio en location courte durée (ou l’inverse).

Ce type d’opération tend à vous faire gagner en valeur vénale et locative.

Comptez un budget de 400 000 € pour ce type de projet. Il est encore plus rentables dans les villes de l’agglomération bordelaise.

 

Pour en savoir plus la division de bien.

 

 

 

Conclusion 

 

 

Malgré la flambée des prix, Bordeaux est une valeur sûre pour y vivre et investir !

Même si les prix ne sont pas accessibles à tous les portefeuilles, le rayonnement de la ville bénéficie aux villes de la métropole. Il faut vous adapter aux prix du marché pour tirer votre épingle du jeu.

Afin de réaliser un investissement rentable, nous vous recommandons de vous entourer d’une équipe d’experts de l’immobilier. Ils peuvent vous apporter tous les conseils stratégiques et techniques dont vous avez besoin.

Bordeaux n’a pas fini de s’élever et de rayonner au niveau national et international. Un développement si rapide génère malheureusement des désagréments. La ville souffre de plus en plus d’insécurité amplifiée par l’effet COVID et des difficultés pour se loger. 

Heureusement, toutes les problématiques sont sources de solutions. Bordeaux s’adapte pour vous offrir encore plus de charme.

 

Réaliser un investissement immobilier rentable sur Bordeaux.