Pourquoi investir dans l’immobilier à Bayonne ?
Bayonne, capitale du Pays Basque, est labellisée Ville d’Art et d’Histoire depuis 2011. C’est la ville commerçante et piétonne par excellence avec plus de 900 boutiques qui mettent en avant le savoir-faire Basque. Toute la France connaît les fêtes de Bayonne mais elle est tout autant une Ville Verte avec de nombreux espaces naturels.
Elle compte pas moins de 50 000 habitants en 2021. Elle gagne des habitants pour en compter 65 000 en 2030. Bayonne est réputée pour ses rues médiévales, sa cathédrale gothique Sainte-Marie du XIII e siècle et son Château-Vieux.
Sa situation géographique est en fait une des villes les plus agréables à vivre. L’Espagne est à seulement 30 minutes et l’océan est à 10 minutes. Vous rejoignez Bordeaux par l’autoroute en moins de 2 heures et l’aéroport de Biarritz vous propose un large choix de destinations.
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Bayonne !
Elle bénéficie fortement du tourisme en tant que destination prisée à la fois par le tourisme d’affaires mais aussi pour le tourisme culturel.
Durant l’été, les Fêtes de Bayonne sont l’événement incontournable à ne pas manquer. En 2020, ce sont pas moins de 1,2 millions de touristes qui ont visité Bayonne entre juillet et août. La crise sanitaire a pour effet de renforcer le tourisme régional. La ville propose une offre touristique plutôt conséquente avec plus de 800 000 nuitées.
Sur le plan économique, Bayonne compte 12 500 entreprises avec près de 1300 établissements. La ville se développe autour de 3 domaines, l’économie verte, la robotique et l’aéronautique notamment avec Dassault.
En prime, la ville s’inscrit dans le projet EUROCITÉ Basque Bayonne-San Sebastian, un groupement européen d’intérêt économique qui accueille 652 000 personnes et 42 collectivités.
La Communauté Pays Basque envisage de créer un véritable « territoire universitaire »,avec la construction d’un campus Pays Basque « multi sites » pouvant accueillir 10 000 étudiants à horizon 2025, et se positionner comme le second pôle de formation d’ingénieurs de Nouvelle-Aquitaine.
Pour cela, la Communauté d’Agglomération Pays Basque prévoit notamment de créer un Institut des Etudes Internationales sur le campus de Bayonne et un nouveau bâtiment pour l’école d’ingénieur ESTIA.
Bayonne est une ville qui gagne des habitants dont un grand nombre de jeunes actifs. Son attractivité se développe autour du tourisme et de la Recherche & Développement. Elle bénéficie toujours d’un fort rayonnement touristique malgré la crise sanitaire que nous traversons.
Comment investir dans l’immobilier à Bayonne ?
Le prix moyen au m² est de 3 600 € et le loyer moyen est de 12,6 € au m².
En 10 ans, les prix ont augmenté respectivement de 23,3% et de 34,6 % sur 5 ans.
Les prix sont inférieurs à ceux d’Anglet (4 528 €) et encore bien moins élevé que Biarritz ( 6 375 €).
L’augmentation des prix du marché immobilier ne permet pas toujours aux jeunes locaux d’accéder à la propriété. En effet, les prix grimpent bien plus que les salaires malheureusement. C’est pourquoi, nous prenons compte de cette problématique afin de proposer des solutions.
Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir ?
Avant d’investir sur Bayonne, il faut savoir que la bonne affaire est celle qui est à moins de 2500 euros du m². C’est un parcours du combattant de trouver ce genre d’opportunités, c’est pourquoi il ne faut pas hésiter à privilégier des quartiers en développement.
Le Petit Bayonne
Les prix y sont plus accessibles et le quartier a une âme festive avec un très grand nombre de bars et restaurants. En plus, l’université de Bayonne y est présente.
Saint-Esprit
Il s’agit d’un quartier en pleine restructuration et proche de la gare. Un quartier qui connait un dynamisme culturel vraiment agréable et en prime face à l’Adour.
Marracq :
Proche du centre de Bayonne, des écoles et des commodités, Marracq représente un compromis de qualité pour les familles. Les prix sont plus attractifs que ceux des Arènes avec un fort potentiel de développement.
À Bayonne, vous pouvez acquérir un T3 pour 200 000 € et un T4 pour 260 000 €
À la location, vous pouvez louer un T3 pour 732 € et un T4 pour 790 €. Ces prix ne prennent pas en compte une exploitation en colocation ou en location courte durée. Sans stratégie d’investissement, vous réalisez un cash-flow négatif au minimum de 250 euros.
Quelles sont les meilleures stratégies d’investissements pour investir dans l’immobilier à Bayonne ?
Acquisition d’un T2 à exploiter en location courte durée
150 000 € est le budget idéal pour acquérir un T2 sur Bayonne.
Les T2 se louent 560 € en moyenne pour une mensualité de 750 €.
Malheureusement, l’acquisition d’un T2 vous coûte de l’argent tous les mois si vous n ‘optimisez pas vos revenus locatifs. Pour cela, la location en courte durée permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement.
Nous vous invitons à vous renseigner sur la législation afin de savoir si vous pouvez exploiter le logement en location saisonnière. Tout savoir sur les changements d’usage des locaux d’habitations. Vous pouvez en exploiter 2 maximum sur Bayonne.
Les prix moyens de la nuitée pour un T2 de standing sont de 100 euros lissés sur l’année.
Un T2 bien exploité en location courte durée à Bayonne peut générer 18 000 euros de revenus locatifs.
Si comme nous, vous avez une pensée pour les étudiants qui ne trouvent pas toujours de logements à la rentrée. Vous pouvez opter pour la location mixte, location étudiante de septembre à juin et les 3 mois en location courte durée.
Acquisition d’un T3 à transformer en T4
Vous avez un budget allant jusqu’à 250 000 € alors optez pour l’acquisition d’un T3 que vous transformer en T4 en créant une nouvelle chambre.
Qu’allez-vous gagner avec cette stratégie ?
La ville de Bayonne regorge d’un grand nombre d’étudiants alors pourquoi ne pas proposer la meilleure colocation du marché.
La chambre se loue en moyenne à 400 euros soit 1200 euros de revenus locatifs à la place de 750 euros pour un T3.
Afin d’augmenter la rentabilité de cet investissement, l’été vous louez en location courte durée pour pas moins de 1000 euros la semaine.
Réaliser un investissement meublé de la rénovation à la décoration.
Acquisition d’un T5
Les prix des T5 sont bien inférieurs à ceux des T4, il peut y avoir une différence de près de 1000 euros au m2.
En clair, vous pouvez acquérir un T5 moins cher qu’un T4 avec la possibilité de miser sur la colocation. Actuellement, les colocations sont moins rentables du fait que la majorité des cours se font en distanciel.
Pour moins de 250 000 euros, vous avez accès à un T5 sur Bayonne !
Éventuellement, il est intéressant d’envisager de diviser le bien en 2 T3 si jamais vous souhaitez réaliser une plus-value latente en prime. Pour en savoir plus la division de bien.
Acquérir la résidence principale de vos rêves
Vous aimez et vous êtes le Pays Basque mais les prix du marché ne vous permettent pas d’acquérir le bien immobilier de vos rêves ?
Nous vous recommandons de commencer par réaliser un investissement locatif avant d’acquérir votre résidence principale. Pour la raison très simple, vous réalisez un cash-flow positif tous les mois et vous réalisez une plus-value non négligeable avec le développement de la ville.
Il est tout à fait possible d’obtenir un report de crédit entre 1 et 3 ans, vous vous constituez un excellent apport pour l’acquisition de votre résidence principale.
Exemple en chiffres : acquisition d’un T3 transformé en T4 pour 300 000 de budget global. Vous exploitez le bien en location mixte avec une partie colocation et une partie location courte durée. Vous générez 20 000 euros de revenus avec ce mode d’exploitation sans payer de crédit durant 3 ans.
Vous décidez de vendre dans 5 ans, le temps et la rénovation vous permettent de réaliser 60 000 euros de plus-value et d’épargner 60 000 euros de revenus locatifs sur 3 ans.
Vous avez des charges d’exploitation et des impôts à payer mais vous gagnez dans tous les cas d’accéder au logement de vos rêves par la suite.
Réaliser une rénovation de qualité au Pays Basque.
Conclusion
L’envolée des prix de l’immobilier touche en grande majorité les villes touristiques de France.
Cette situation est éventuellement défavorable aux populations locales si aucune stratégie n’est adoptée pour retourner la situation à votre avantage.
Néanmoins, vous pouvez envisager l’investissement immobilier comme une partie d’échecs où vous usez de stratégies pour atteindre votre objectif final.
Celui-ci peut être de devenir l’heureux propriétaire d’un T3 dans le quartier de votre enfance. Pour concrétiser ce rêve, il est important d’utiliser les mêmes leviers que ceux qui vous ferment l’accès à la propriété.
Bayonne est une ville riche en opportunités qui ne demandent qu’à être saisie !
Les projets de développement de la ville renforcent son titre de capitale du Pays Basque. Tout comme les Basques, la ville a vraiment une âme et du charme.
Vous savez désormais pourquoi et comment investir à Bayonne !