La négociation immobilière peut être un processus complexe et exigeant, en particulier lorsqu’il s’agit de comprendre les obligations fiscales qui pèsent sur les marchands de biens. En tant que marchand de biens, il est essentiel de comprendre les aspects fiscaux de votre activité afin de vous conformer aux lois et règlements en vigueur. Dans cet article, nous examinerons en détail les obligations fiscales des marchands de biens et comment comprendre leur statut juridique. Que vous soyez un investisseur immobilier chevronné ou que vous envisagiez de vous lancer dans ce secteur, il est crucial de bien comprendre les implications fiscales de vos transactions immobilières.

En tant que marchand de biens, vous êtes soumis à certaines obligations fiscales spécifiques. Tout d’abord, vous devez vous enregistrer auprès des autorités fiscales compétentes et obtenir un numéro d’identification fiscale. Cela vous permettra de déclarer vos revenus et de payer les impôts dus sur vos transactions immobilières. De plus, vous devez tenir des registres précis de toutes vos transactions, y compris les achats, les ventes, les coûts de rénovation et les frais généraux. Ces registres seront essentiels pour établir vos déclarations fiscales et justifier vos dépenses.

Comprendre le statut de marchand de biens.

Le statut de marchand de biens est déterminé par plusieurs facteurs. Tout d’abord, la fréquence et le volume de vos transactions immobilières joueront un rôle clé dans la détermination de votre statut. Si vous achetez et vendez des biens immobiliers de manière régulière, cela peut être considéré comme une activité commerciale et vous serez donc considéré comme un marchand de biens. De plus, la durée de détention des biens immobiliers peut également être prise en compte. Si vous achetez un bien immobilier dans le but de le revendre rapidement, cela peut également indiquer un statut de marchand de biens.

Plusieurs facteurs peuvent être pris en compte pour déterminer votre statut de marchand de biens. Tout d’abord, l’intention d’achat et de vente est essentielle. Si vous achetez un bien immobilier dans le but de le revendre rapidement, cela peut indiquer un statut de marchand de biens. De plus, la fréquence et le volume de vos transactions immobilières peuvent également jouer un rôle. Si vous achetez et vendez des biens immobiliers de manière régulière, cela peut être considéré comme une activité commerciale et vous serez donc considéré comme un marchand de biens. Enfin, la durée de détention des biens immobiliers peut également être prise en compte. Si vous détenez les biens immobiliers pendant une courte période avant de les revendre, cela peut également indiquer un statut de marchand de biens.

Les différentes taxes de l’activité de marchand de biens.

En tant que marchand de biens, vous serez soumis à certaines obligations fiscales. Tout d’abord, vous devrez déclarer les revenus provenant de vos transactions immobilières. Ces revenus seront imposés selon les taux d’imposition en vigueur pour les activités commerciales. De plus, vous serez également tenu de payer la TVA sur vos ventes immobilières, sauf si vous êtes en mesure de bénéficier d’une exemption. Il est donc essentiel de tenir des registres précis de toutes vos transactions et de consulter un expert fiscal pour vous assurer de respecter toutes vos obligations fiscales.

En tant que marchand de biens, vous pouvez également bénéficier de certaines déductions fiscales. Parmi les déductions courantes pour les marchands de biens, on retrouve les frais de rénovation et de réparation des biens immobiliers, les frais de publicité et de marketing, les frais de déplacement liés aux visites de propriétés, les intérêts hypothécaires et les frais de notaire. Il est important de garder à l’esprit que toutes les dépenses doivent être justifiées et enregistrées de manière précise. Il est donc recommandé de consulter un expert fiscal pour vous assurer de bénéficier de toutes les déductions fiscales auxquelles vous avez droit.

DPE LOCATION

L’activité de marchand de biens consiste principalement à acheter et revendre des immeubles, souvent après les avoir rénovés, dans l’ objectif de percevoir une plus-value. 

 

Il peut s’agir aussi d’acheter des terrains à diviser et à viabiliser pour la revente. Vous pouvez également acheter une maison avec du terrain, scinder en deux ou plusieurs parties (maison + terrain à bâtir) et revendre les lots indépendamment.

La vente à la découpe, généralement d’un immeuble, est aussi possible. Ce n’est pas une profession réglementée et vous pouvez très bien vous lancer dans cette activité sans aucun diplôme en poche ! C’est la différence par exemple avec l’activité d’agent immobilier.

L’activité de marchand de biens est également différente de la promotion immobilière. Elle consiste principalement à acheter un terrain et construire dessus un immeuble avec la vente en état futur d’achèvement des lots (VEFA). 

 

Plus méconnu et peu répandu sont les possibilités pour un marchand de bien d’ acheter et de vendre :

Un fonds de commerce commercial, artisanal ou libéral.

Des parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Attention, le marchand de bien ne peut que vendre ce qu’il a acheté. Par conséquent, il ne peut revendre le bien dont il n’est pas propriétaire. Il ne peut vendre une maison sur laquelle il perçoit une commission.

 

 

1 – Marchands de biens : Quel statut juridique choisir ? 

 

 

Plusieurs structures juridiques servent à l’activité de marchand de biens.

 

Statut auto-entrepreneur déconseillé

 

Votre responsabilité personnelle s’engage. Ainsi, votre patrimoine personnel n ‘est pas protégé. C’ est donc un statut potentiellement dangereux dans la mesure où se lancer dans l’ achat d’immeubles implique d’ engager un budget important. En cas d’impayés, vos créanciers professionnels auront la possibilité de venir saisir vos biens personnels.

 

Il existe un seuil de chiffres d’affaires à ne pas dépasser. Le Plafond de chiffre d’ affaires est de 176 200€. Le seuil est vite atteint avec la vente d’ un immeuble. C’ est donc un statut qui limite considérablement les investissements.

 

La SCI peut-elle être un choix ?

 

Une SCI ne peut pas exercer d’ activité commerciale alors même que l’ activité de marchand de biens est une activité commerciale. La SCI est appropriée pour l’ achat de biens en vue de la location (nue ou meublée). Attention : si la SCI achète un bien, le divise et revend une partie du/des lots, la SCI sera assujettie à l’IS. En cas d’opération immobilière, la SCCV est la structure la plus adaptée et il sera préférable de créer une société par opération.

 

Les sociétés commerciales sont les plus adaptées : SARL / SAS

 

Les deux structures permettent de protéger le patrimoine personnel.

 

 

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2 – Marchands de biens : les spécificités fiscales

 

 

Les régimes de TVA dépendent de la nature du bien vendu. 

 

TVA sur la revente des terrains à bâtir

 

La revente d’ un terrain à bâtir est obligatoirement assujettie à la TVA.

La base de la TVA sera le prix de vente ou la TVA sur la marge.

 

TVA sur la revente d’ un immeuble « neuf »

 

La revente d’ un bien neuf (achevé depuis moins de 5 ans) : l’ opération est obligatoirement assujettie à la TVA.

La base de la TVA sera le prix de vente : pas de TVA sur la marge.

 

TVA sur la revente d’immeuble  » anciens « 

 

La revente du bien bénéficie du régime de la TVA sur la marge sur option.

 

Le calcul de la TVA sera : Calcul de la marge « TTC » : Prix de vente – Prix d’ achat (avec frais de notaire). TVA sur la marge : (Marge/1,20) * 20%

 

Exemple : Prix de vente 350 000 € – Prix d’ achat frais de notaire inclus 300 000 € Marge brute : 50 000€ soit une TVA de (50 000€/1,20)*20% = 8 333€

 

Attention sur la rédaction de l’acte d’achat par le notaire Si l’ achat d’ un bien est destiné à être divisé, par exemple :

Une maison avec un grand terrain découpé en deux lots, maison et terrain à bâtir.

Un terrain avec une maison destiné à la démolition et revendu comme terrain à bâtir.

La division ou non des lots avant l’achat a des conséquences sur le régime de TVA à la revente.

 

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marchand de biens 2

 

Frais réduits à l’ achat

 

Les frais de notaire seront entre 2% et 4% contre 7% minimum pour un achat normal. Ils sont liés à l’engagement de revente dans les 5 ans ou 2 ans.

 

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Quelques conseils pour bien commencer une activité de marchands de biens : 

 

Choisir son premier investissement en fonction de l’ apport initial : entre 20% et 30% 

Bien calculer la marge prévisionnelle de l’ opération : la première est primordiale pour se constituer une trésorerie 

Prendre contact avec les banques en amont pour anticiper les contraintes de financement : pourcentage exigé d’ apport, coût et durée du financement 

Anticiper les délais de réalisation de l’opération pour ne pas perdre des avantages fiscaux : en général 5 ans mais contrainte de la revente à la découpe en lots avec un délai de 2 ans.

 

Retrouvez en intégralité le Webinaire animé par David Brachet, expert-comptable associé du cabinet Extencia.

 

Vous voulez en savoir plus sur le sujet, vous pouvez contacter David Brachet.