L’activité de marchand de biens consiste principalement à acheter et revendre des immeubles, souvent après les avoir rénovés, dans l’ objectif de percevoir une plus-value.
Il peut s’agir aussi d’acheter des terrains à diviser et à viabiliser pour la revente. Vous pouvez également acheter une maison avec du terrain, scinder en deux ou plusieurs parties (maison + terrain à bâtir) et revendre les lots indépendamment.
La vente à la découpe, généralement d’un immeuble, est aussi possible. Ce n’est pas une profession réglementée et vous pouvez très bien vous lancer dans cette activité sans aucun diplôme en poche ! C’est la différence par exemple avec l’activité d’agent immobilier.
L’activité de marchand de biens est également différente de la promotion immobilière. Elle consiste principalement à acheter un terrain et construire dessus un immeuble avec la vente en état futur d’achèvement des lots (VEFA).
Plus méconnu et peu répandu sont les possibilités pour un marchand de bien d’ acheter et de vendre :
Un fonds de commerce commercial, artisanal ou libéral.
Des parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Attention, le marchand de bien ne peut que vendre ce qu’il a acheté. Par conséquent, il ne peut revendre le bien dont il n’est pas propriétaire. Il ne peut vendre une maison sur laquelle il perçoit une commission.
1 – Marchands de biens : Quel statut juridique choisir ?
Plusieurs structures juridiques servent à l’activité de marchand de biens.
Statut auto-entrepreneur déconseillé
Votre responsabilité personnelle s’engage. Ainsi, votre patrimoine personnel n ‘est pas protégé. C’ est donc un statut potentiellement dangereux dans la mesure où se lancer dans l’ achat d’immeubles implique d’ engager un budget important. En cas d’impayés, vos créanciers professionnels auront la possibilité de venir saisir vos biens personnels.
Il existe un seuil de chiffres d’affaires à ne pas dépasser. Le Plafond de chiffre d’ affaires est de 176 200€. Le seuil est vite atteint avec la vente d’ un immeuble. C’ est donc un statut qui limite considérablement les investissements.
La SCI peut-elle être un choix ?
Une SCI ne peut pas exercer d’ activité commerciale alors même que l’ activité de marchand de biens est une activité commerciale. La SCI est appropriée pour l’ achat de biens en vue de la location (nue ou meublée). Attention : si la SCI achète un bien, le divise et revend une partie du/des lots, la SCI sera assujettie à l’IS. En cas d’opération immobilière, la SCCV est la structure la plus adaptée et il sera préférable de créer une société par opération.
Les sociétés commerciales sont les plus adaptées : SARL / SAS
Les deux structures permettent de protéger le patrimoine personnel.
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2 – Marchands de biens : les spécificités fiscales
Les régimes de TVA dépendent de la nature du bien vendu.
TVA sur la revente des terrains à bâtir
La revente d’ un terrain à bâtir est obligatoirement assujettie à la TVA.
La base de la TVA sera le prix de vente ou la TVA sur la marge.
TVA sur la revente d’ un immeuble « neuf »
La revente d’ un bien neuf (achevé depuis moins de 5 ans) : l’ opération est obligatoirement assujettie à la TVA.
La base de la TVA sera le prix de vente : pas de TVA sur la marge.
TVA sur la revente d’immeuble » anciens «
La revente du bien bénéficie du régime de la TVA sur la marge sur option.
Le calcul de la TVA sera : Calcul de la marge « TTC » : Prix de vente – Prix d’ achat (avec frais de notaire). TVA sur la marge : (Marge/1,20) * 20%
Exemple : Prix de vente 350 000 € – Prix d’ achat frais de notaire inclus 300 000 € Marge brute : 50 000€ soit une TVA de (50 000€/1,20)*20% = 8 333€
Attention sur la rédaction de l’acte d’achat par le notaire Si l’ achat d’ un bien est destiné à être divisé, par exemple :
Une maison avec un grand terrain découpé en deux lots, maison et terrain à bâtir.
Un terrain avec une maison destiné à la démolition et revendu comme terrain à bâtir.
La division ou non des lots avant l’achat a des conséquences sur le régime de TVA à la revente.
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Frais réduits à l’ achat
Les frais de notaire seront entre 2% et 4% contre 7% minimum pour un achat normal. Ils sont liés à l’engagement de revente dans les 5 ans ou 2 ans.
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Quelques conseils pour bien commencer une activité de marchands de biens :
Choisir son premier investissement en fonction de l’ apport initial : entre 20% et 30%
Bien calculer la marge prévisionnelle de l’ opération : la première est primordiale pour se constituer une trésorerie
Prendre contact avec les banques en amont pour anticiper les contraintes de financement : pourcentage exigé d’ apport, coût et durée du financement
Anticiper les délais de réalisation de l’opération pour ne pas perdre des avantages fiscaux : en général 5 ans mais contrainte de la revente à la découpe en lots avec un délai de 2 ans.
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