L’investissement dans la colocation est t’il toujours l’Eldorado des investisseurs en période Corona?

 

Tout d’abord, l’investissement locatif en colocation permet d’optimiser la rentabilité d’un projet immobilier tout en boostant votre cash-flow

Vous pouvez parfois dégager des revenus locatifs qui sont deux fois supérieurs à votre mensualité de crédit

L’intérêt du propriétaire est de louer son logement au juste prix par rapport aux prestations proposées. Les colocataires recherchent un logement bien situé de qualité dans lequel ils se sentent bien.

 

Cependant c’est sans compter la crise sanitaire que nous traversons, les étudiants suivent les cours en distanciel et restent chez leurs parents. C’est pourquoi de nombreuses choses en colocation sont sur le marché. Les propriétaires ont tendances à baisser le prix de la chambre actuellement.

 

Dans cet article nous nous intéresserons aux règles juridiques de la colocation afin de protéger vos intérêts.

Ensuite, nous analyserons tous les chiffres un projet de colocation pour en optimiser sa rentabilité, qui pourrait être mis en danger à la fois par le plafonnement des loyers et la crise sanitaire. C’est pourquoi, on vous préconisera des alternatives à ces deux inconvénients !

Pour finir, on rappellera les 7 règles d’or pour lancer votre projet de colocation !

 

 

1 – Les règles juridiques de la colocation

 

Une colocation est la location par plusieurs locataires d’un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d’un bail unique signé par les tous colocataires, ou d’autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques. 

 

Quel bail choisir pour louer en colocation ?

 

Bail individuel

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, un propriétaire bailleur qui loue son bien en colocation peut faire signer un bail unique commun à tous les colocataires ou faire signer à chaque colocataire un bail individuel.

Dans le cadre d’un bail individuel par colocataire, il n’y a pas de solidarité du paiement du loyer et des charges.

Il est plus facile de mettre fin à un bail individuel en colocation qu’à un bail collectif car le colocataire qui souhaite partir n’a qu’à donner son congé par lettre recommandée avec avis de réception en respectant les conditions et préavis. Le colocataire sortant n’est pas tenu de chercher un remplaçant même s’il peut avoir intérêt à le faire s’il souhaite par exemple réduire la durée de son préavis et donc sa quote-part de loyer.

 

Bail Collectif

Le bail collectif est la forme de contrat de location liant tous les colocataires entre eux et au bailleur. Le bail unique accorde à tous les signataires les mêmes droits et obligations et ils se répartissent à leur guise les pièces du logement (alors qu’elles sont attribuées dans le cadre de baux individuels).

Le bail unique inclut généralement une clause de solidarité

L’avantage du bail collectif est qu’en cas de nouveaux colocataires, il n’y aura qu’un avenant au bail et non pas de nouveau bail.

En cas de changement de réglementation, il est peut être très sécurisant !

 

Comment sécuriser votre investissement en 6 points ?

 

  • Bien choisir son locataire avec le filtre des documents en annonce

– Les 3 derniers avis d’imposition

– Les 3 derniers bulletins de salaires

– L’attestation employeur

– Justificatif de domicile

– Pièces d’identités 

 

  • La présentation du dossier doit être polie et argumentée

Accepter les demandes qui motivent l’intérêt de rejoindre la colocation. 

 

  • Un dossier complet à 100%

Toujours vérifier l’authenticité des documents si possible.

 

  • Soumettre le profil aux colocataires actuels 

Ils pourront vous donner un avis positif ou négatif de leur impression suite à la visite du candidat.

 

  • Demander 1 mois de dépôt de garantie 

Le mobilier peut être endommagé.

 

  • Signer un acte de cautionnement avec un parent

Vous avez une protection juridique et émotionnelle en demandant la caution d’un parent.

 

Pour aller plus loin : Les 7 meilleures astuces pour protéger vos revenus locatifs.

 

 

2 – Réaliser une colocation rentable 

 

Analyse du budget d’un projet de colocation

 

  • Prix d’acquisition du bien

Porter votre intérêt sur des logements de 70m2 minimum dans l’optique de louer au minimum 3 chambres.

Privilégier des logements avec la possibilité de créer une troisième ou quatrième chambre.

Acheter un bien à -20% du prix du marché si possible, les résidences des années 1970 correspondent typiquement à ce critère.

Exemple : Achat d’un T4 de 70M2 situé à Le Bouscat pour moins de 140 000 euros 

Prix au m2 d’achat de 2000 € le m2 pour un prix moyen de 3 696 € sur le secteur.

 

  • Frais de notaires

Les frais de notaire s’ajoutent au prix d’achat du bien.

Pour un logement ancien, on estime ces frais à environ 8% du prix de vente. 

 

  • Travaux 

Pour une rénovation, les prix varient entre 600 et 900 euros au m2 pour une rénovation complète.

Mettre l’accent sur la cuisine et la salle de bain. Plus les travaux seront bien réalisés plus vous pourrez louer cher et mieux vous revendrez.

Réaliser une estimation travaux pour votre projet de colocation.

 

  • Décoration

La qualité et le choix de la décoration permettra de louer facilement 50 euros de plus la chambre.

Exemple : 2 appartements à Villenave d’ornon dans la même résidence, l’un se loue 475 euros et l’autre 525 euros la chambre.

Pourquoi ? La décoration coup de cœur justifie un meilleur prix.

5 astuces déco pour créer une colocation qui se démarque du reste du marché !

 

  • Mobilier 
Vous pouvez miser sur EasyMobilier qui  propose un Pack Vintage T4 pour 5191,85 euros.

Tout dépend de votre positionnement. Meilleur sera le lieu de vie, meilleurs seront vos locataires.

 

 

 

Rentabiliser votre projet

 

 

  • La règle des 10%

Toujours viser 10% de rentabilité avant de vous lancer dans un projet de colocation !

Prenons l’exemple de la chambre à 500 euros. 

500 euros correspond au prix moyen de la location d’une chambre en colocation suite à votre étude de marché sur le secteur visé !

Pour atteindre les 10% de rentabilité, le prix que vous coûte la chambre doit valoir 60 000 euros.

Ainsi, votre projet de colocation comporte 3 chambres, le projet global ne doit pas dépasser les 180 000 euros.

 

Autre exemple, colocation de 3 chambres à 400 euros. 

La chambre doit vous coûter 48 000 euros et le projet global 144 000 euros

Comment trouver 60 000 ou 48 000 euros ? Prix de la chambre x 12 x 10 !

 

  • La règle des 100%

Maintenant nous allons parler Cash-flow, la règle des 100% préconise de réaliser un cash-flow brut à 100% sur votre projet.

En chiffres, vous avez une mensualité de crédit de 800 euros

Vos revenus locatifs doivent être au environ de 1600 euros par mois.

Vous ne pourrez pas atteindre cet objectif sur toutes les opérations mais il faut prendre en compte toutes les charges du bien d’où l’intérêt d’avoir un bon cash-flow.

Les charges à toujours prendre en compte : la taxe foncière, les frais de copropriété , l’assurance PNO et GLI , la fiscalité, le CFE, les frais de comptabilité, les services d’exploitation (ménage, internet…)

 

 

  • La règle des 50K

Le cash-flow ne fait pas tout dans un investissement surtout si un encadrement vient changer les règles du jeu.

Viser les 50 000 euros de plus values sur un bien minimum !

Nous parlions précédemment de l’intérêt d’acheter un bien à -20% du prix marché. Maintenant parlons de vendre à 10% au-dessus du prix du marché.

 

Exemple : Les prix du marché sont de 3000 euros le m2.

Vous achetez un bien de 85m2 pour un projet de colocation.

Vous réussissez à acheter à -20% du prix du marché soit 2400 euros.

Vous augmentez la valeur vénale du bien avec divers travaux d’amélioration pour le revendre à 3300 euros du m2.

Vous réalisez une plus value de 85 x 900 euros = 76 500 euros

 

Votre rentabilité peut être en péril à tout moment d’où l’intérêt de miser aussi sur la plus-value.

 

 

 

Vous souhaitez la même décoration pour votre future colocation ?

 

 

3 – Protéger votre rentabilité de l’encadrement des loyers et de la crise sanitaire

 

 

L’encadrement des loyers, comment ça marche ?

 

  • L’encadrement s’applique à l’ensemble des baux signés ou renouvelés après son entrée en vigueur,
  • Des loyers de référence sont déterminés annuellement à partir des loyers réellement observés sur le marché,
  • Les loyers de référence sont déclinés par type de logement et par secteur géographique,
  • Les loyers appliqués ne peuvent dépasser ces loyers de référence que dans la limite de 20%. Au-delà, tout complément de loyer doit-être justifié et inscrit au bail,
  • Les propriétaires bailleurs qui pratiquent des loyers excessifs s’exposent à des amendes (jusqu’à 5 000€ pour un particulier et 15 000€ pour une Société Civile Immobilière).

 

Exemple d’un encadrement des loyers sur Lille :

Prenons un logement construit entre 1971 et 1991 de Type T5 meublé d’une surface de 85m2.

Votre loyer actuel : 2000 euros

Avec l’encadrement des loyers, le loyer de référence est de 10,9 au m2 et 13,1 pour le loyer majoré. 

Vous devriez louer votre logement entre 926,5 et 1113,5 euros en cas d’encadrement des loyers à la place de 2000 euros.

Tester votre nouveau loyer en cas d’encadrement des loyers.

 

 

Comment protéger votre rentabilité de l’encadrement des loyers ?

 

Acquérir un bien libre de contrat de bail durant plus de 18 mois
C’est souvent le cas quand vous achetez à des vendeurs qui vendent leur Résidence Principale.

 

Acheter un bien avec des travaux
Si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût TTC est supérieur ou égal à la dernière année de loyer. Le montant des loyers sera fixé librement.
Augmenter le forfait de charges 

Le forfait de charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer.

Attention néanmoins dans la fixation du forfait la loi précise bien « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Pour en savoir plus sur le système de forfait de charges.

 

Revendre pour investir dans des villes non soumises au plafonnement des loyers

Seule la ville de Bordeaux testera l’encadrement des loyers contrairement aux autres communes de l’agglomération. 

Pour en savoir plus sur le plafonnement et l’encadrement des loyers.

 

 

Comment protéger votre rentabilité de la crise sanitaire ? 

 

Demander un report de crédit sur 24 mois

 

Si vous investissez dans un projet de colocation pour la rentrée de septembre 2021 alors obtenez le report de vos échéances de prêt.

Pourquoi ? Afin de vous constituer une sécurité en cas de vacances locatives durant cette période particulière.

Vous avez le choix de prendre un différé total ou partiel ce qui a pour conséquence que vous ne payez que les intérêts d’emprunts et les assurances durant la période négocié.

 

En chiffres, vous faîtes un prêt de 200 000 euros, la mensualité sans report est de 838 euros sur 25 ans.

Le coût du crédit est lui 51 365 € dont 17 000 € d’assurance ce qui vous revient à payer 171 euros par mois d’intérêts et d’assurance.

Le loyer de votre colocation génère 1500 € de revenus locatifs soit 36 000 € sur 24 mois.

Sur la même période avec un report de crédit, vous n’allez payer que 4100 euros d’intérêts et d’assurances.

 

Cette stratégie vous permet au minimum de vous assurer un matelas de sécurité de 15 000 euros si on enlève les charges et la fiscalité (30 000 euros sans les compter).

Calculer vos mensualités.

 

Exploiter votre colocation en location mixte 

 

Celle-ci combine une location classique en colocation durant la période de septembre à juin et une exploitation en location courte durée de juin à septembre.

L’intérêt de cette stratégie est d’augmenter votre rentabilité l’été car la semaine selon la zone géographique, vous pouvez louer 1000 euros un T4 de bon standing

Ainsi, une bonne exploitation l’été peut potentiellement générer 4000 euros de revenus par mois soit 12 000 euros sur 3 mois. Les revenus de cette période couvrent pratiquement l’intégralité de vos mensualités à l’année.

Si vous n’arrivez pas à louer votre chambre rapidement, vous pouvez l’exploiter en location courte durant en attendant une meilleure période.

 

Investir dans une colocation haut de gamme pour jeunes actifs

 

Le marché du locatif des étudiants est en danger ? Proposer une offre irrésistible de coliving à destination d’actifs qui souhaitent le confort d’un logement avec de nombreux services et un espace de travail avec des personnes qui partagent le même centre d’intérêt.

Dans les grandes villes, le ticket d’entrée pour lancer ce type de projet peut s’avérer élevé presque 1 million d’euros. C’est pourquoi, vous pouvez très bien réalisé cette opération dans les villes de taille moyenne comme Agen où les prix sont 3 fois inférieurs à ceux de Bordeaux.

Pour encore rentabiliser cette exploitation, vous avez la possibilité d’exploiter un ou deux chambres du Coliving en courte durée.

Découvrez notre article sur le coliving.

 

 

 

 

Conclusion :

 

La colocation peut être un investissement rentable tant en cash-flow qu’en plus-value si vous prenez en compte tous les paramètres pour le protéger !

 

Voici nos 7 règles d’or pour réussir un investissement dans la colocation :

 

1. Analyser le marché avec une étude poussée pour vérifier si la ville dans lequel vous recherchez est soumise à l’encadrement des loyers et déterminer le prix auquel vous pourrez louer une chambre.

2. Calculer votre capacité d’emprunt tout en envisageant un report de mensualité de 2 ans du fait des travaux

3. Trouver un bien à rénover de 70 m2 minimum avec potentiellement la création d’une nouvelle chambre.

4. Réaliser des travaux et une déco de qualité pour fidéliser vos locataires et louer plus cher.

5. Choisir le bail le plus adapté à votre situation en privilégiant le bail collectif.

6. Optimiser votre rentabilité avec la location mixte.

7. Penser à créer votre propre marque de Coliving !

 

Vous souhaitez réaliser un projet de colocation ? Nous vous accompagnons pour le réaliser !

 

L’équipe du Club Rentabilité

 

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