L’investissement dans la colocation est t’il toujours l’Eldorado des investisseurs ?

 

Tout d’abord, l’investissement locatif en colocation permet d’optimiser la rentabilité d’un projet immobilier tout en boostant votre cash-flow. 

Vous pouvez parfois dégager des revenus locatifs qui sont deux fois supérieurs à votre mensualité de crédit. 

L’intérêt du propriétaire est de louer son logement au juste prix par rapport aux prestations proposées. Les colocataires recherchent un logement bien situé de qualité dans lequel ils se sentent bien.

Pour imager l’intérêt public de la colocation, je vous invite à répondre à cette question en commentaire !

 

Vous préférez louer un bien meublé en colocation  à  4 personnes dans un logement de qualité ou louer un studio nu à 1 personne sachant que 3 autres personnes ne trouvent pas de logement ?

 

Dans cet article nous nous intéresserons aux règles juridiques de la colocation afin de protéger vos intérêts.

Ensuite, nous analyserons avec tous les chiffres un projet de colocation pour en optimiser sa rentabilité, qui pourrait être mise en danger par le plafonnement des loyers. C’est pourquoi, on vous préconisera des alternatives à cette potentielle crise !

Pour finir, on rappellera les 5 règles d’or pour lancer votre projet de colocation !

 

1 – Les règles juridiques de la colocation

 

Une colocation est la location par plusieurs locataires d’un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d’un bail unique signé par les tous colocataires, ou d’autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques. 

 

Quel bail choisir pour louer en colocation ?

 

Bail individuel

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, un propriétaire bailleur qui loue son bien en colocation peut faire signer un bail unique commun à tous les colocataires ou faire signer à chaque colocataire un bail individuel.

Dans le cadre d’un bail individuel par colocataire, il n’y a pas de solidarité du paiement du loyer et des charges.

Il est plus facile de mettre fin à un bail individuel en colocation qu’à un bail collectif car le colocataire qui souhaite partir n’a qu’à donner son congé par lettre recommandée avec avis de réception en respectant les conditions et préavis. Le colocataire sortant n’est pas tenu de chercher un remplaçant même s’il peut avoir intérêt à le faire s’il souhaite par exemple réduire la durée de son préavis et donc sa quote-part de loyer.

 

Bail Collectif

Le bail collectif est la forme de contrat de location liant tous les colocataires entre eux et au bailleur. Le bail unique accorde à tous les signataires les mêmes droits et obligations et ils se répartissent à leur guise les pièces du logement (alors qu’elles sont attribuées dans le cadre de baux individuels).

Le bail unique inclut généralement une clause de solidarité. 

L’avantage du bail collectif est qu’en cas de nouveaux colocataires, il n’y aura qu’un avenant au bail et non pas de nouveau bail.

En cas de changement de réglementation, il est peut être très sécurisant !

 

Comment sécuriser votre investissement en 6 points ?

 

  • Bien choisir son locataire avec le filtre des documents en annonce

– Les 3 derniers avis d’imposition

– Les 3 derniers bulletins de salaires

– L’attestation employeur

– Justificatif de domicile

– Pièces d’identités 

 

  • La présentation du dossier doit être polie et argumentée

Accepter les demandes qui motivent l’intérêt de rejoindre la colocation. 

 

  • Un dossier complet à 100%

Toujours vérifier l’authenticité des documents si possible.

 

  • Soumettre le profil aux colocataires actuels 

Ils pourront vous donner un avis positif ou négatif de leur impression suite à la visite du candidat.

 

  • Demander 1 mois de dépôt de garantie 

Le mobilier peut être endommagé.

 

  • Signer un acte de cautionnement avec un parent

Vous avez une protection juridique et émotionnelle en demandant la caution d’un parent.

 

 

2 – Réaliser une colocation rentable 

 

Analyse du budget d’un projet de colocation

 

  • Prix d’acquisition du bien

Porter votre intérêt sur des logements de 70m2 minimum dans l’optique de louer au minimum 3 chambres.

Privilégier des logements avec la possibilité de créer une troisième ou quatrième chambre.

Acheter un bien à -20% du prix du marché si possible, les résidences des années 1970 correspondent typiquement à ce critère.

Exemple : Achat d’un T4 de 70M2 situé à Le Bouscat pour moins de 140 000 euros 

Prix au m2 d’achat de 2000 € le m2 pour un prix moyen de 3 696 € sur le secteur.

 

  • Frais de notaires

Les frais de notaire s’ajoutent au prix d’achat du bien.

Pour un logement ancien, on estime ces frais à environ 8% du prix de vente. 

 

  • Travaux 

Pour une rénovation, les prix varient entre 600 et 900 euros au m2 pour une rénovation complète.

Mettre l’accent sur la cuisine et la salle de bain. Plus les travaux seront bien réalisés plus vous pourrez louer cher et mieux vous revendrez.

Réaliser une estimation travaux pour votre projet de colocation.

 

  • Décoration

La qualité et le choix de la décoration permettra de louer facilement 50 euros de plus la chambre.

Exemple : 2 appartements à Villenave d’ornon dans la même résidence, l’un se loue 475 euros et l’autre 525 euros la chambre.

Pourquoi ? La décoration coup de cœur justifie un meilleur prix.

  • Mobilier 
Vous pouvez miser sur EasyMobilier qui  propose un Pack Vintage T4 pour 5191,85 euros.

Tout dépend de votre positionnement. Meilleur sera le lieu de vie, meilleurs seront vos locataires.

 

 

 

Rentabiliser votre projet

 

 

  • La règle des 10%

Toujours viser 10% de rentabilité avant de vous lancer dans un projet de colocation !

Prenons l’exemple de la chambre à 500 euros. 

500 euros correspond au prix moyen de la location d’une chambre en colocation suite à votre étude de marché sur le secteur visé !

Pour atteindre les 10% de rentabilité, le prix que vous coûte la chambre doit être de 60 000 euros.

Ainsi, votre projet de colocation comporte 3 chambres, le projet global ne doit pas dépasser les 180 000 euros.

 

Autre exemple, colocation de 3 chambres à 400 euros. 

La chambre doit vous coûter 48 000 euros et le projet global 144 000 euros

Comment trouver 60 000 ou 48 000 euros ? Prix de la chambre x 12 x 10 !

 

  • La règle des 100%

Maintenant nous allons parler Cash-flow, la règle des 100% préconise de réaliser un cash-flow brut à 100% sur votre projet.

En chiffres, vous avez une mensualité de crédit de 800 euros. 

Vos revenus locatifs doivent être au environ de 1600 euros par mois.

Vous ne pourrez pas atteindre cet objectif sur toutes les opérations mais il faut prendre en compte toutes les charges du bien d’où l’intérêt d’avoir un bon cash-flow.

Les charges à toujours prendre en compte : la taxe foncière, les frais de copropriété , l’assurance PNO et GLI , la fiscalité, le CFE, les frais de comptabilité, les services d’exploitation (ménage, internet…)

 

 

  • La règle des 50K

Le cash-flow ne fait pas tout dans un investissement surtout si un encadrement vient changer les règles du jeu.

Viser les 50 000 euros de plus values sur un bien minimum !

Nous parlions précédemment de l’intérêt d’acheter un bien à -20% du prix marché. Maintenant parlons de vendre à 10% au-dessus du prix du marché.

 

Exemple : Les prix du marché sont de 3000 euros le m2.

Vous achetez un bien de 85m2 pour un projet de colocation.

Vous réussissez à acheter à -20% du prix du marché soit 2400 euros.

Vous augmentez la valeur vénale du bien avec divers travaux d’amélioration pour le revendre à 3300 euros du m2.

Vous réalisez une plus value de 85 x 900 euros = 76 500 euros

 

Votre rentabilité peut être en péril à tout moment d’où l’intérêt de miser aussi sur la plus-value.

 

 

 

Vous souhaitez la même décoration pour votre future colocation ?

 

 

3 – Protéger votre rentabilité de l’encadrement des loyers 

 

L’encadrement des loyers, comment ça marche ?

 

  • L’encadrement s’applique à l’ensemble des baux signés ou renouvelés après son entrée en vigueur,
  • Des loyers de référence sont déterminés annuellement à partir des loyers réellement observés sur le marché,
  • Les loyers de référence sont déclinés par type de logement et par secteur géographique,
  • Les loyers appliqués ne peuvent dépasser ces loyers de référence que dans la limite de 20%. Au-delà, tout complément de loyer doit-être justifié et inscrit au bail,
  • Les propriétaires bailleurs qui pratiquent des loyers excessifs s’exposent à des amendes (jusqu’à 5 000€ pour un particulier et 15 000€ pour une Société Civile Immobilière).

 

Exemple d’un encadrement des loyers sur Lille :

Prenons un logement construit entre 1971 et 1991 de Type T5 meublé d’une surface de 85m2.

Votre loyer actuel : 2000 euros

Avec l’encadrement des loyers, le loyer de référence est de 10,9 au m2 et 13,1 pour le loyer majoré. 

Vous devriez louer votre logement entre 926,5 et 1113,5 euros en cas d’encadrement des loyers à la place de 2000 euros.

Tester votre nouveau loyer en cas d’encadrement des loyers.

 

 

Comment protéger votre rentabilité de l’encadrement des loyers ?

 

Acquérir un bien libre de contrat de bail durant plus de 18 mois
C’est souvent le cas quand vous achetez à des vendeurs qui vendent leur Résidence Principale.

 

Acheter un bien avec des travaux
Si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût TTC est supérieur ou égal à la dernière année de loyer. Le montant des loyers sera fixé librement.
Augmenter le forfait de charges 

Le forfait de charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer.

Attention néanmoins dans la fixation du forfait la loi précise bien « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Pour en savoir plus sur le système de forfait de charges.

 

Exploiter le bien en location courte durée                                                                                                                                                                                                                                                                      

Vous pourriez mixer entre une location meublée en colocation sur 9 mois de septembre à juin et en location courte durée de juin à septembre.

L’encadrement des loyers peut d’une certaine manière vous obliger à faire baisser le loyer mais vous pouvez rattraper vos pertes avec une exploitation en LCD l’été.

Bien sûr, il faut vous renseigner auprès de la commune ou se situe le bien pour connaître la règlementation.

 

Revendre pour investir dans des villes non soumises au plafonnement des loyers

Seule la ville de Bordeaux testera l’encadrement des loyers contrairement aux autres communes de l’agglomération. 

Pour en savoir plus sur le plafonnement et l’encadrement des loyers.

 

 

 

Conclusion :

 

La colocation peut être un investissement rentable tant en cash-flow qu’en plus-value si vous prenez en compte tous les paramètres pour le protéger !

 

Voici nos 5 règles d’or pour réussir un investissement dans la colocation :

 

1. Réaliser une étude de marché poussée pour vérifier si la ville dans lequel vous recherchez est soumise à l’encadrement des loyers et déterminer le prix auquel vous pourrez louer une chambre.

2. Calculer votre capacité d’emprunt tout en envisageant un report de mensualité de 1 an du fait des travaux

3. Trouver un bien à rénover de 70 m2 minimum avec potentiellement la création d’une nouvelle chambre.

4. Réaliser des travaux et une déco de qualité pour fidéliser vos locataires et louer plus cher.

5. Choisir le bail le plus adapté à votre situation en privilégiant le bail collectif.

 

Vous souhaitez réaliser un projet de colocation ? Nous vous accompagnons pour le réaliser !

 

L’équipe du Club Rentabilité