Et si le Co-living était la solution à la crise de la colocation en période Corona ?
La période que nous traversons, nous impose de trouver des nouvelles stratégies d’investissements.
Les appartements avec un extérieur et les maisons sont les vedettes de l’année 2020. En effet, vivre confiné nous rappelle l’importance de vivre dans un espace ouvert avec des personnes avec qui échanger.
Le télétravail se généralise ainsi que la perte des relations humaines. C’est pourquoi le Co-living s’avère être le grand gagnant pour sa qualité de vie et les connexions entre les colivers.
Quel est concrètement le concept du co-living ?
Il s’agit d’une nouvelle manière de “vivre ensemble” avec des espaces privatifs et des espaces partagés. Celui-ci bénéficie de nombreux services comparables à ceux d’un hôtel.
Il vient des Etats-Unis, dès les années 2000, et se développe dans les grandes métropoles telles Tokyo et Berlin. Ce n’est qu’à partir de 2017 qu’il se démocratise en France. Des grandes entreprises françaises comme BNP Real Estate ou Station F proposent des Co-livings à plusieurs milliers de m2.
Malheureusement, une des problématiques de cette stratégie est son ticket d’entrée. Il s’estime en moyenne à 1 million d’euros ce qui le rend pratiquement inaccessible à la majorité des investisseurs.
C’est la raison pour laquelle cet article vous propose de créer votre concept de co-living. On étudie ensuite le coût d’un projet de ce type pour finir par l’optimisation de sa rentabilité.
1 – Créer votre concept de Co-living
Comme pour un investissement immobilier classique, vous devez vous démarquer sur le marché. Le co-living est un secteur d’avenir qui sera de plus en plus concurrentiel. Ainsi, prenez de l’avance et laissez parler votre créativité.
Rappelons les bases d’un excellent co-living, il propose des studios (12m2 minimum) jusqu’au T2 (30m2) avec une salle de bain privative et un coin cuisine. En effet, vous pouvez profiter au maximum de votre indépendance avec ce côté privatif.
Vos espaces communs doivent être branchés avec des services sur mesure. Les colivers apprécient ces espaces pour y travailler ou pour s’y détendre. Il est intéressant de proposer un espace coworking pour travailler et accueillir des clients pour des rendez-vous importants.
Savoir investir dans un coworking.
Un bar permet de créer une atmosphère conviviale nécessaire surtout actuellement. Les cinémas sont fermés alors pourquoi ne pas prévoir une salle dédiée à cet effet. Dans le package de co-living, il est important de prévoir une connexion internet très haut débit avec Netflix, OCS ou Amazon Prime Vidéo.
Miser sur le bien-être valorise votre co-living ! Ainsi, une salle détente ou SPA vous démarque dans la mêlée. Vous proposez à la fois un magnifique studio, un espace de coworking, une salle de sport avec SPA sans oublier votre propre salle de cinéma.
Après cette présentation succincte des services qu’il peut proposer, on se focalise désormais sur la création de votre propre concept.
Les colivings s’adressent à une cible de jeunes actifs, d’expatriés ou de seniors. Ils recherchent un logement de qualité, l’esprit communautaire avec des services qui leur permettent de réaliser des économies.
Parfois, ils ciblent une clientèle en particulier comme les web entrepreneurs, les professionnels du bien-être ou les passionnés de cuisine. Si vous êtes sensible à la détresse des personnes âgées isolées, il est possible d’orienter votre co-living vers une résidence médicalisée moins chère qu’un EHPAD.
Voici une liste des concepts de Co-living qui peuvent vous plaire :
Le sportif
Réservé aux passionnés de sport et professionnels de santé, il propose des services de SPA, salle de fitness, salle de repos. Parfait pour proposer des séances de coaching dans le jardin et pour développer l’esprit d’équipe.
L’auberge espagnole
Votre cible est des étudiants étrangers dont les parents ont d’excellents revenus. Ils cherchent à partager des moments conviviaux dans une atmosphère lounge propice aux affaires.
Real Co-living
Exclusivement réservé aux professionnels de l’immobilier pour dynamiser leur business. Rassembler dans un même espace des acteurs qui ont les mêmes clients valorise votre coliving. Ils peuvent les recevoir avec des espaces de rendez-vous privatifs.
Côté bien être
Et si une coiffeuse, une masseuse et prothésiste ongulaire pouvaient partager le même espace ? Les communs dédiés au bien être leur permettent d’accueillir chaleureusement leurs clients.
Cook House
Un grand plan de travail pour les passionnés ou les traiteurs qui veulent partager cette passion. Quelques ajustements sont à prévoir dans la cuisine pour la rendre professionnelle.
Le Web Entrepreneur
Accessible seulement aux fans de mastermind qui veulent décupler leurs résultats. Ils partagent des compétences et sont complémentaires pour atteindre le succès. Il faut miser un maximum sur les nouvelles technologies.
Le Cowork chic
Casser les codes du coworking en ajoutant un studio intégré. En plus, vous proposez un espace haut de gamme pour accueillir des clients. Vous diminuez leurs frais de déplacements et augmentez leur productivité, un jacuzzi dans le jardin par exemple.
Attention, il est impératif que le concept de votre co-living soit demandé et que sa mise en place ne provoque pas de surcoût dans le budget.
2 – Quel est le coût d’un projet de co-living ?
On peut penser qu’ils sont réservés à une élite. Tout le monde souhaite se lancer dans le business du co-living mais tout le monde ne peut pas. Certes, c’est une réalité d’un certain point de vue. Heureusement, investir est une partie d’échecs qui demande la mise en place d’une stratégie.
Ouvrir un co-living demande un certain budget alors parlons chiffres.
Prix d’acquisition
Idéalement, le bien doit encore et toujours avoir un emplacement de choix. En plus, le projet est le plus souvent rentable sur les grandes surfaces. Actuellement, les maisons avec jardin sont des cibles de choix. Le seul avantage de ce type de bien est que plus elles sont grandes, plus le prix au mètre carré baisse.
Il n’y a pas forcément de taille minimum pour lancer un projet de co-living mais pour rentabiliser le projet, 6 chambres semble intéressant. On explique dans une troisième partie comment augmenter la rentabilité locative.
Frais de notaires
Ils représentent en moyenne 8% du prix d’acquisition bien qu’en baisse en 2021.
Pour un bien immobilier ancien de 500 000 euros avec emprunt avec une hypothèque, ils représentent 7% du prix d’acquisition soit 36 400 euros.
Calculer les frais de notaire en ligne.
Travaux
Ils doivent prendre en compte d’une part la qualité des parties privatives et l’installation des services sur mesure dans les parties communes. Votre positionnement est similaire à un hôtel 3 étoiles donc le budget rénovation est à bien maîtriser.
Il est préférable d’avoir une douche et une kitchenette dans toutes les chambres. C’est une des raisons pour laquelle les prix grimpent avec en moyenne un coût de 1000 euros du m2.
Pour une maison de 200m2, il faut ainsi compter 200 000 euros de budget travaux.
Voilà un des inconvénients du co-living d’où l’intérêt d’avoir dans son réseau un partenaire rénovation.
Mobilier
Il doit être de très bonne qualité pour durer sur une longue période. Chaque détail est important d’où l’intérêt de faire appel au service d’une architecte d’intérieur.
Le coût du mobilier dépend des services que vous allez proposer comme un bar, un sauna ou un home cinéma.
Si on parle en termes de chiffres, il représente 5% du prix d’acquisition en moyenne.
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Services
Les services qui sont obligatoirement présents sont un service de ménage, l’installation de la fibre et du haut débit et toute la lingerie. Il faut penser au service de serrure électronique, de streaming ou encore de distributeur automatique…
Plus les services sont conséquents, plus les coûts augmentent.
Une offre de service classique comprend les services suivants : le loyer, les charges, la taxe d’habitation, l’assurance, la wifi et le ménage.
Des professionnels vous accompagnent pour estimer l’ensemble des coûts selon vos capacités afin d’optimiser le budget. Si l’on doit résumer, l’intégralité du budget de ce type de projet peut aisément correspondre à deux fois le prix d’acquisition.
Pour rester dans un projet rentable, il est préférable que le budget ne dépasse pas 50% du prix d’acquisition. Si vous faites l’acquisition d’un bien à 300 000 euros, il est judicieux de ne pas dépasser les 450 000 euros pour l’intégralité de l’opération. Si jamais, vous dépassez cette limite, alors envisager nos solutions présentes dans le prochain chapitre.
3 – Optimiser la rentabilité de votre co-living
Le prix moyen d’un studio dans un co-living sur Bordeaux est de 780 euros.
Ce tarif est intéressant pour les colivers car s’ils paient l’ensemble des charges par rapport à l’ensemble des services proposés, ça leur coûtent plus chers.
Budget d’un chef d’entreprise pour se loger et travailler à Bordeaux :
Prix d’un studio meublé sur Bordeaux : 650 euros
Charges : 80 euros
Assurance : 20 euros
Wifi : 30 euros
Salle de sport : 30 euros
Coworking : 250 euros
Transport : 70 euros
Total : 1100 euros
Le co-living lui permet de concilier espace de travail et d’économiser sur l’ensemble des charges tout en réduisant les frais de transport et le temps de déplacement.
Cependant, le propriétaire d’un Coliving est-il toujours gagnant ?
Au-delà du coût du projet, vous avez de nombreuses charges d’exploitation mais vous pouvez déléguez la gestion à des experts afin de les réduire. Ces critères sont fortement à prendre en considération mais des acteurs sont spécialisés dans ce type d’exploitation.
Vous louez plus vite, vous ne vous souciez pas de la gestion des locataires afin de vous concentrer sur de nouvelles opportunités.La plateforme My Room vous permet de mettre en ligne simplement votre co-living pour qu’il soit réservé en moins de 3 minutes. Elle propose des co-living dans 35 villes en France qui sont des appartements, des maisons ou des immeubles. Vous avez le choix de confier la recherche de locataires et la location du bien ou déléguez la gestion complète de son bien pour plus de tranquillité !
Faire gérer et louer efficacement votre co-living.
Prenons l’exemple d’un projet de 500 000 euros avec 1200 euros de charges d’exploitations par mois gestion comprise.
Pour atteindre les 10% de rentabilité, il faut louer 7 chambres à 780 euros pour les atteindre. ( 780 x 7 x 12) – (1200 x 12) = 65 520 – 14 400 = 51 120 !
Calcul de rentabilité brute : 51 120 / 500 000 euros = 10,20%
À cette rentabilité, il faut enlever la fiscalité qui est avantageuse avec le régime LMNP. Bien que vous dépassez les 23 000 euros de revenus locatifs en meublé, vous ne basculez pas en LMP si vos recettes ne sont pas supérieures au montant des autres revenus du foyer fiscal.
Ce qu’il faut comprendre avec cet exemple est qu’il est difficile de trouver un bien proposant 7 chambres avec en plus de grands espaces communs pour un montant de 500 000 euros.
Vous devez alors trouver une stratégie pour augmenter vos revenus locatifs si vos calculs ne permettent pas d’atteindre 10% de rentabilité.
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Voici 3 stratégies afin d’obtenir une meilleure rentabilité locative !
1 – Miser sur les services pour augmenter les tarifs
Les prix moyens sont de 780 euros, c’est très bien. Néanmoins, posez-vous la question ; quels services puis-je apporter pour augmenter la valeur de la place dans le co-living?
Il peut disposer d’un SPA, d’un potager, d’un cinéma, d’un bar et de partenaires qui proposent des tarifs spéciaux à vos colivers.
Essayez de savoir auprès des professionnels ou de votre entourage quels sont les services qui justifient un prix de 850 euros.
Penser au Grand Hôtel de Bordeaux afin d’inspirer la Grandeur et l’opportunité de faire partie intégrante de votre co-living (profitez-en pour lui trouver un nom).
2 – Exploiter un des studios en location courte durée
Avec une exploitation classique, vous louez un studio au prix de 780 euros le mois. Dans la métropole bordelaise, la nuitée dans un studio de standing est de minimum 100 euros. L’exploitation moyenne d’un studio sur l’année est de 20 000 euros en étant pessimiste.
Ce mode d’exploitation de l’un des espaces privatifs double vos revenus locatifs (9360 euros à l’année sans optimisation).
Dans le même registre, vous pouvez tenter de profiter de l’été pour exploiter la moitié du co-living en location courte durée.
3 – Louer des espaces de travail
Votre espace est un lieu de travail novateur avec un panel de services que l’on ne trouve nulle part ailleurs. Vous disposez de 7 studios mais de 10 postes pour travailler. Vous avez l’opportunité de commercialiser 3 postes pour 300 euros.
Votre coworking est l’heureux propriétaire d’un espace ouvert avec salle de sport et SPA ce qui justifie une prix légèrement supérieur à ceux du marché.
Avec cette stratégie, c’est 900 euros par mois de revenus complémentaires (10 800 euros l’année).
Conclusion
Cette stratégie demande effectivement un grand investissement.
Cependant, ce n’est pas la somme engagée qui rend le projet plus rentable. La manière dont vous exploitez le co-living, c’est ce qui fait la rentabilité de votre concept.
Privilégiez un investissement moins important tant que vous n’avez pas la meilleure des stratégies.
N’hésitez pas à créer de la valeur par votre concept et vos services pour le transformer en marque !
Lancer un projet de Co-living avec notre partenaire de confiance.