1 – Pourquoi investir dans un riad à Marrakech ?

 

Datant de l’empire berbère, l’ancienne cité impériale n’a pourtant rien perdu de sa superbe. Aujourd’hui peuplée de plus de 1,3 million d’habitants, elle est un centre économique majeur avec sa médina, bordée de mosquées et de jardins. Dynamique de nuit comme de jour, la ville ocre pullule de commerces et de restaurants, sans parler de ses souks festifs où se côtoient toutes les formes d’art.

Elle abrite en son sein des joyaux culturels tels que sa palmeraie, ses remparts et surtout son minaret de la mosquée maure de Koutoubia. Son histoire est précieuse et la ville mélange avec brio les traditions et la modernité. À titre indicatif, sa superficie est deux fois supérieure à celle de Paris. 

Ville cosmopolite, elle attire à la fois des locaux, des touristes et de nombreux étudiants. En effet, elle fait partie des villes universitaires les plus demandées. 

Destination touristique par excellence, elle accueille avec Agadir la moitié des touristes qui visitent le Maroc. En 2019, c’est 13 millions de visiteurs qui ont visité le Maroc pour 25,2 millions de nuitées

Hors période Covid, le taux d’occupation de l’ensemble des hôtels atteignait presque les 90%. Actuellement, ils tournent autour de 70% avec la réouverture des frontières et les mesures sanitaires.

 

 

Vous pouvez visiter Marrakech dès 30 euros aller retour avec la compagnie Ryanair à partir de Bordeaux par exemple. 

 

Marrakech est devenue une destination phare pour les touristes occidentaux : pour des raisons de proximité géographique ou linguistique, pour le soleil et pour le dépaysement, pour la sécurité, pour la créativité de l’artisanat, pour la gastronomie et pour la fête.

De nombreuses activités sont à faire pour le plus grand plaisir des touristes. Il est possible de faire du Golf, des randonnées, du quad dans le désert ou encore de participer à des festivals. 

 

L’avantage de Marrakech est son attrait touristique dont on peut tirer les bénéfices avec l’exploitation de riad.

La fiscalité est aussi avantageuse, il n’existe pas d’impôt sur la fortune donc vous n’en payerez pas si vous êtes résident fiscal marocain ou si la convention fiscale entre le Maroc et votre pays vise l’IFI. Il existe aussi une diminution de 2,5 % des droits d’enregistrement après l’achat d’un immeuble et de 50 % de l’impôt sur les sociétés pendant les 5 premières années d’exercice, ou encore l’exonération de la taxe sur les profits immobiliers et celle des plus-values immobilières. Dans le même ordre d’idée, au Maroc, vous ne payez pas de droits de succession.

Suite à la crise de 2008, les prix de l’immobilier ont baissé à Marrakech. C’est pourquoi, pour investir et gagner en y investissant, il faut adopter la stratégie de la rénovation dans l’objectif de l’exploitation d’un riad.

 

 

 

2 – Comment investir dans un riad à Marrakech ? 

 

Situé dans les médinas des villes impériales (Marrakech, Fez, et Meknès), un Riad est une maison marocaine avec jardin. Son style est fortement inspiré par l’habitat arabo-andalou traditionnel qui se présente à la fois comme un héritage romain et persan. Un Riad peut être de forme carrée ou rectangulaire, s’arrangeant autour d’un patio central avec fontaine, d’un salon ou encore d’une salle à manger.

Le Riad dans la Médina dispose d’un ou de deux étages. Ce type d’habitation est spacieux avec des colonnes visibles formant alors une succession de galeries s’ouvrant sur le patio. Côté esthétique, les Riad marocains offrent une décoration alliant artisanat traditionnel, harmonie et luxe.

En plus de ce gros atout, il y a surtout l’avantage fiscal dont bénéficient les propriétaires de riads. Le dispositif fiscal marocain incite les acteurs à s’intéresser davantage à ce type d’investissement à travers une panoplie de privilèges. Que le bien soit situé en plein cœur de la médina ou en périphérie, les privilèges fiscaux demeurent les mêmes. Le fisc marocain applique des abattements pouvant frôler les 80 % de la base imposable de l’impôt sur le revenu si les revenus locatifs sont versés sur un compte bancaire au Maroc.

 

 

Quels sont les impôts et taxes à payer à l’achat d’un Riad ?

 

Les impôts et taxes à l’achat se résument principalement au paiement des droits d’enregistrement. Ils s’élèvent à 5 % de la valeur du Riad. Le taux est cependant ramené à 2,5 % si le propriétaire en est à sa première vente. Il faut aussi prévoir le paiement d’une taxe notariale de 0,5 % de même qu’un versement de 1 % à la conservation foncière. Il faut aussi compter les frais divers qui tournent généralement autour de 2 000 DH. Des émoluments de 1 % avec TVA complètent le coût fiscal lié à l’achat d’un Riad. À côté des impôts, il y a les frais de courtage qui viennent s’ajouter au coût du bien si vous décidez de passer par une agence.

Par ailleurs, il convient de préciser que les riads non titrés « melkia » supportent des frais de titrage. Pour ce qui est du paiement des droits, il peut être différé dans le temps. Aussi, les droits s’établissent comme suit :

  • droits de publication : 450 DH + Droits ad valorem de 1,5 % ou 2,5 % pour les montants au-delà de 50 000 DH ;
  • droit calculé sur la superficie : 45 DH/are (zone urbaine), 45 DH/hectare (zone rurale) ;
  • duplicata + droit fixe : 150 DH ;
  • géomètre : 2 500 DH ;

 

Veillez à investir dans un riad titré pour éviter les surprises.

Cette année, pour s’acheter un bien en ville à Marrakech il en coûte 1216.99 € . Ce coût peut descendre jusqu’à 936.15 € et croître jusqu’à 1872.29 € selon les quartiers. 

 

La stratégie la plus intéressante pour investir à Marrakech : l’exploitation d’un riad.

 

Vous pouvez acquérir un riad à rénover entre 150 000 à 250 000 euros. Il faut privilégier un emplacement proche de la place Jemaa El-Fna. La Médina est le lieu préféré des touristes avec l’accès direct aux différents souks. 

Pour obtenir le statut de maison d’hôtes, il vous faut investir dans un riad avec minimum 5 chambres. La valeur de la chambre à la vente est entre 60 000 à 80 000 euros à la vente.

Ainsi, un riad à exploiter après travaux coûte en moyenne entre 300 000 et 400 000 euros

La rentabilité d’un riad dépend du nombre de chambres alors n’hésitez pas à augmenter le nombre de chambres pour augmenter votre rentabilité.

En moyenne, un riad bien exploité génère 100 000 euros de revenus pour un riad de 7 chambres.

Actuellement, ces revenus ne sont pas atteignables mais une fois la période covid traversée, le marché redémarrera. 

 

 

Quelles sont les charges d’exploitations d’un riad ? 

 

Les meilleurs riads proposent le petit déjeuner compris dans leurs prestations. Celui-ci change tous les jours pour le plaisir des visiteurs. Il est impératif de prévoir une cuisinière dans votre budget.

Afin d’offrir une expérience client agréable, le service de ménage est indispensable avec minimum 2 femmes de ménage.

Les riads les plus accueillants sont ceux qui proposent le meilleur accueil avec une équipe de 3 personnes qui se relaient. 

Au final, vous avez au minimum une équipe de 5 personnes pour veiller au bon fonctionnement de votre exploitation. 

Comptez 1500 euros de charges d’exploitations mensuelles.

 

Comment augmenter la rentabilité de votre riad ?

 

Pour rappel, un riad de qualité répond à plusieurs critères :

  • un emplacement proche des souks et des lieux touristiques
  • la sérénité du lieu avec un côté lounge
  • proposer des services sur mesure avec des activités
  • un petit déjeuner royal 
  • le personnel chaleureux et accueillant
  • des conseils pour découvrir les meilleurs lieux à découvrir. 

 

Pour proposer une expérience unique : 

  • Prévoir un guide des vrais prix et des lieux à absolument visiter
  • Développer un espace bien être sur le rooftop avec un jacuzzi accessible
  • Préparer des pack de produits de beauté à vendre
  • N’oublier par le frigo dans les chambres
  • Promouvoir le côté restauration pour le plaisir des papilles 
  • Offrir un pack cadeaux de départ 

 

Entrons dans le vif du sujet désormais, la rentabilité augmente en réalisant des ventes complémentaires : massages, restaurant, excursions et pack de cadeaux.

Il est possible d’augmenter de 10 000 à 15 000 euros vos revenus grâce à ces ventes. 

 

investir dans un riad

 

Conclusion 

 

Durant notre week-end immersion à Marrakech, nous avons apprécié le calme et le charme de l’accueil marocain. L’histoire de la ville et les activités que l’on a fait, nous donnent l’envie d’y retourner prochainement.

Afin de vous aider dans votre prochain voyage à Marrakech, voici les meilleurs lieux à visiter : le Palais Bahia, le jardin secret, La Ménara, le jardin Majorelle et la Mosquée Koutoubia.

En activité, nous avons fait une excursion dans le désert d’Agafay en quad pour notre plus grand plaisir. Le thé nous a été offert par des locaux en fin de séance.

La cuisine marocaine est succulente et additive. On a mis en place un challenge #assumetoncouscous. On vous met au défi de finir votre couscous. 

Découvrez le Riad RK dans lequel nous avons passé 4 jours.

 

Et si l’on vous faisait découvrir Marrakech durant un prochain roadtrip ?

Voyager à Marrakech avec le Club Renta.

 

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