Pourquoi investir dans un riad à Marrakech ?
Avant d’investir dans un riad ou dans une villa à Marrakech, il faut bien comprendre l’énorme attrait international que suscite cette ville magique.
Datant de l’empire berbère, l’ancienne cité impériale n’a pourtant rien perdu de sa superbe. Aujourd’hui peuplée de plus de 1,3 million d’habitants, elle est un centre économique majeur avec sa médina, bordée de mosquées et de jardins. Dynamique de nuit comme de jour, la ville ocre pullule de commerces et de restaurants, sans parler de ses souks festifs où se côtoient toutes les formes d’art.
Elle abrite en son sein des joyaux culturels tels que sa palmeraie, ses remparts et surtout son minaret de la mosquée maure de Koutoubia. Son histoire est précieuse et la ville mélange avec brio les traditions et la modernité. À titre indicatif, sa superficie est deux fois supérieure à celle de Paris.
Ville cosmopolite, elle attire à la fois des locaux, des touristes et de nombreux étudiants. En effet, elle fait partie des villes universitaires les plus demandées.
Destination touristique par excellence, elle accueille avec Agadir la moitié des touristes qui visitent le Maroc. En 2019, c’est 13 millions de visiteurs qui ont visité le Maroc pour 25,2 millions de nuitées.
Hors période Covid, le taux d’occupation de l’ensemble des hôtels atteignait presque les 90%. Actuellement, ils tournent autour de 70% avec la réouverture des frontières et les mesures sanitaires.
Vous pouvez visiter Marrakech dès 30 euros aller retour avec la compagnie Ryanair à partir de Bordeaux par exemple.
Marrakech est devenue une destination phare pour les touristes occidentaux : pour des raisons de proximité géographique ou linguistique, pour le soleil et pour le dépaysement, pour la sécurité, pour la créativité de l’artisanat, pour la gastronomie et pour la fête.
De nombreuses activités sont à faire pour le plus grand plaisir des touristes. Il est possible de faire du Golf, des randonnées, du quad dans le désert ou encore de participer à des festivals.
L’avantage de Marrakech est son attrait touristique dont on peut tirer les bénéfices avec l’exploitation de riad.
La fiscalité est aussi avantageuse, il n’existe pas d’impôt sur la fortune donc vous n’en payerez pas si vous êtes résident fiscal marocain ou si la convention fiscale entre le Maroc et votre pays vise l’IFI. Il existe aussi une diminution de 2,5 % des droits d’enregistrement après l’achat d’un immeuble et de 50 % de l’impôt sur les sociétés pendant les 5 premières années d’exercice, ou encore l’exonération de la taxe sur les profits immobiliers et celle des plus-values immobilières. Dans le même ordre d’idée, au Maroc, vous ne payez pas de droits de succession.
Suite à la crise de 2008, les prix de l’immobilier ont baissé à Marrakech. C’est pourquoi, pour investir et gagner en y investissant, la stratégie d’exploiter un riad à rénover peut être intéressante.
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Comment investir dans un riad à Marrakech ?
Situé dans les médinas des villes impériales (Marrakech, Fez, et Meknès), un Riad est une maison marocaine avec jardin. Son style est fortement inspiré par l’habitat arabo-andalou traditionnel qui se présente à la fois comme un héritage romain et persan. Un Riad peut être de forme carrée ou rectangulaire, s’arrangeant autour d’un patio central avec fontaine, d’un salon ou encore d’une salle à manger.
Le Riad dans la Médina dispose d’un ou de deux étages. Ce type d’habitation est spacieux avec des colonnes visibles formant alors une succession de galeries s’ouvrant sur le patio. Côté esthétique, les Riad marocains offrent une décoration alliant artisanat traditionnel, harmonie et luxe.
En plus de ce gros atout, il y a surtout l’avantage fiscal dont bénéficient les propriétaires de riads. Le dispositif fiscal marocain incite les acteurs à s’intéresser davantage à ce type d’investissement à travers une panoplie de privilèges. Que le bien soit situé en plein cœur de la médina ou en périphérie, les privilèges fiscaux demeurent les mêmes. Le fisc marocain applique des abattements pouvant frôler les 80 % de la base imposable de l’impôt sur le revenu si les revenus locatifs sont versés sur un compte bancaire au Maroc.
Quels sont les impôts et taxes à payer à l’achat d’un Riad ?
Les impôts et taxes à l’achat se résument principalement au paiement des droits d’enregistrement. Ils s’élèvent à 5 % de la valeur du Riad. Le taux est cependant ramené à 2,5 % si le propriétaire en est à sa première vente. Il faut aussi prévoir le paiement d’une taxe notariale de 0,5 % de même qu’un versement de 1 % à la conservation foncière. Il faut aussi compter les frais divers qui tournent généralement autour de 2 000 DH. Des émoluments de 1 % avec TVA complètent le coût fiscal lié à l’achat d’un Riad. À côté des impôts, il y a les frais de courtage qui viennent s’ajouter au coût du bien si vous décidez de passer par une agence.
Par ailleurs, il convient de préciser que les riads non titrés « melkia » supportent des frais de titrage. Pour ce qui est du paiement des droits, il peut être différé dans le temps. Aussi, les droits s’établissent comme suit :
- droits de publication : 450 DH + Droits ad valorem de 1,5 % ou 2,5 % pour les montants au-delà de 50 000 DH ;
- droit calculé sur la superficie : 45 DH/are (zone urbaine), 45 DH/hectare (zone rurale) ;
- duplicata + droit fixe : 150 DH ;
- géomètre : 2 500 DH ;
Veillez à investir dans un riad titré pour éviter les surprises.
Cette année, pour s’acheter un bien en ville à Marrakech il en coûte 1216.99 € m². Ce coût peut descendre jusqu’à 936.15 € et croître jusqu’à 1872.29 € selon les quartiers.
Un stratégie d’investissement intéressante à Marrakech : l’exploitation d’un riad.
Vous pouvez acquérir un riad à rénover entre 150 000 à 250 000 euros. Il faut privilégier un emplacement proche de la place Jemaa El-Fna. La Médina est le lieu préféré des touristes avec l’accès direct aux différents souks. Néanmoins, on ne trouver pas facilement de riads à vendre.
Pour obtenir le statut de maison d’hôtes, il vous faut investir dans un riad avec minimum 5 chambres. La valeur de la chambre à la vente est entre 60 000 à 80 000 euros à la vente.
Ainsi, un riad à exploiter après travaux coûte en moyenne entre 300 000 et 400 000 euros.
La rentabilité d’un riad dépend du nombre de chambres alors n’hésitez pas à augmenter le nombre de chambres pour augmenter votre rentabilité.
En moyenne, un riad bien exploité génère 100 000 euros de revenus pour un riad de 7 chambres.
Ces revenus correspondent bien à une moyenne et il faut avoir une bonne stratégie d’exploitation pour les atteindre. Investir dans un riad, c’est comme investir dans une société, il faut veiller à sa bonne gestion.
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Quelles sont les charges d’exploitations d’un riad ?
Les meilleurs riads proposent le petit déjeuner compris dans leurs prestations. Celui-ci change tous les jours pour le plaisir des visiteurs. Il est impératif de prévoir une cuisinière dans votre budget.
Afin d’offrir une expérience client agréable, le service de ménage est indispensable avec minimum 2 femmes de ménage.
Les riads les plus accueillants sont ceux qui proposent le meilleur accueil avec une équipe de 3 personnes qui se relaient.
Au final, vous avez au minimum une équipe de 5 personnes pour veiller au bon fonctionnement de votre exploitation.
Comptez 1500 euros de charges d’exploitations mensuelles.
Comment augmenter la rentabilité de votre riad ?
Pour rappel, investir dans un riad de qualité répond à plusieurs critères :
- un emplacement proche des souks et des lieux touristiques
- la sérénité du lieu avec un côté lounge
- proposer des services sur mesure avec des activités
- un petit déjeuner royal
- le personnel chaleureux et accueillant
- des conseils pour découvrir les meilleurs lieux à découvrir.
Pour proposer une expérience unique :
- Prévoir un guide des vrais prix et des lieux à absolument visiter
- Développer un espace bien être sur le rooftop avec un jacuzzi accessible
- Préparer des pack de produits de beauté à vendre
- N’oublier par le frigo dans les chambres
- Promouvoir le côté restauration pour le plaisir des papilles
- Offrir un pack cadeaux de départ
Entrons dans le vif du sujet désormais, la rentabilité augmente en réalisant des ventes complémentaires : massages, restaurant, excursions et pack de cadeaux.
Il est possible d’augmenter de 10 000 euros vos revenus grâce à ces ventes.
Pourquoi investir dans une villa à Marrakech ?
Investir dans un riad n’est pas une chose si aisée pour plusieurs raisons. Tout d’abord, les riads en vente se font de plus en plus rares. Vous devez aussi gérer la partie travaux et aménagement de l’étranger. Sachant qu’en France, il est déjà bien compliqué de trouver un partenaire travaux alors imaginez-vous gérer des travaux à l’étranger.
Un autre inconvénient d’un riad est qu’il n’y a pratiquement pas d’isolation ni de piscines chauffées. Tous les riads n’ont pas forcément de piscine alors que la piscine est un bel atout pour attirer des touristes.
Investir dans une villa à Marrakech est une autre stratégie d’investissement qui touche une clientèle différente. Une clientèle qui privilégie les services haut de gamme et surtout l’intimité.
Les villas à Marrakech ont en moyenne une surface de 200 à 350 m² composée au minimum de 4 chambres et d’une piscine chauffée. Elles sont construites sur un terrain de 1800 m² qui prend de la valeur tous les ans. En effet, contrairement au centre ville, les prix augmentent plus vite du fait de la création de nouveaux lotissements. Ainsi, le prix du terrain augmente déjà entre le début de la construction et la fin.
Quel est le budget pour acheter une villa à Marrakech ?
Il est plus facile de construire une villa que de trouver un riad à exploiter.
En moyenne, les prix des villas de bons standing commencent à partir de 450 000 euros. Les villas de 4 chambres sont les plus prisées sur le marché. L’emplacement est sélectionné selon le potentiel de développement de la zone de construction des villas. Actuellement, les meilleures opportunités d’investissements se situent sur la route de Ouarzazate à seulement 20 minutes du centre de Marrakech. La construction d’une villa dure entre 14 et 18 mois du temps que vous ne perdez pas sachant que le terrain prend de la valeur.
En investissant dans une villa, vous pouvez déléguer sur place la création de société, la comptabilité et gestion locative. Les villas sont louées à la journée ou à la semaine et exploitées par une conciergerie de confiance.
Vous bénéficiez de la gestion totale de la location (prise de photos professionnelles, checkin / check-out, création de l’annonce, fidélisation de la clientèle).
La promotion des biens à travers des supports de communication bien définis (réseaux sociaux, partenariat, offre promotionnelle…). Le service de conciergerie (ménage, cuisinière, transport privé, activités, pour le bien être du voyageur).
L’administratif (paiement et conservation des factures des charges courantes, établissement de devis, faire effectuer des réparations si nécessaire dans le cadre du bon fonctionnement du bien en gestion).
Ainsi, une fois votre villa construite, vous n’avez pas à stresser pour constituer une équipe pour gérer l’exploitation. Elle sera déjà en place prête à accueillir vos premiers voyageurs.
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Quelle est la rentabilité d’un investissement dans une villa à Marrakech ?
La rentabilité nette d’une villa se situe entre 15% et 18%, les frais de gestion de 20% sont déjà compris dans le calcul de cette rentabilité. En termes de revenus locatifs cela correspond en moyenne à 60 000 euros par an.
La rentabilité du projet d’une villa tient aussi aux opportunités de plus-values à réalisées. À la revente, comptez une plus-value entre 20% et 25% soit 100 000 euros.
Comment financer un projet immobilier au Maroc ?
Financer un projet à l’étranger s’avère toujours la tâche la plus ardue d’un projet immobilier. Néanmoins, le Maroc propose des solutions pour les étrangers afin d’investir plus facilement. En effet, vous avez la possibilité de nantir le foncier, le terrain acheté, qui correspond environ à 25% du prix du projet ( 110 000 euros). Les taux d’intérêts sont de l’ordre de 3 à 4%.
Quelle est la fiscalité immobilière au Maroc ?
Afin d’investir dans l’immobilier au Maroc, il faut créer une société que notre partenaire nous accompagne pour créer de A à Z. La fiscalité immobilière au Maroc ressemble à celle des sociétés soumises à l’IS en France. L’avantage est que vous pouvez déduire de nombreuses charges comme les travaux de construction et les frais d’exploitation.
On se pose souvent la question de comment rapatrier l’argent générés par l’exploitation de sa villa ou de son riad au Maroc. Vous pouvez être confronté à une problématique de double imposition. Il existe néanmoins des mécanismes pour faire remonter l’argent entre 10% et 12% de frais.
Voici une stratégie pour bien utiliser votre trésorerie : tous les 3 ans vous achetez une nouvelle villa grâce au nantissement du terrain d’une valeur en moyenne de 100 000 euros.
Pas besoin de rapatrier ses fonds en France à partir du moment où vous connaissez un moyen de financer une nouvelle villa tous les 3 ans.
Cas pratique pour construction de villas entre 200 de très bon standing :
ACHAT DU TERRAIN ~ 95 000 €
PERMIS DE CONSTRUIRE ~ 8 000 € Taxe & permis compris
NOTAIRE ~ 3 000 €
TOTAL ACHAT TERRAIN ~ 106 000 €
VILLA 200 M² MAISON (pack isolation/vide sanitaire inclus) ~ 220 000 €
VRD (Électricité, eaux usées, puit, partie commune) ~ 40 000 €
PISCINE ~ 30 000 €
JARDIN ~ 15 000 €
TOTAL ACHAT VILLA ~ 305 000 €
VILLA TOUT COMPRIS à partir de 411 000 €
En prenant en compte des estimations pessimistes, les revenus locatifs restent très intéressants à l’année. Le réel avantage de l’exploitation d’une villa est que notre partenaire se charge de tout le processus de location à courte durée de votre bien sur Marrakech. De la création de l’annonce sur les différentes plateformes, à l’accueil des voyageurs, en passant par le service de syndic et de conciergerie – ils s’occupent de tout.
Ils disposent d’excellentes références : Superhost Airbnb, Certification d’excellence booking, forte visibilité sur les réseaux sociaux.
Conclusion
Investir dans un riad ou dans une villa est une réelle opportunité dans les deux cas.
L’avantage du riad est son emplacement stratégique dans la médina avec une bonne rentabilité selon le nombre de chambres exploitées. L’inconvénient est que trouver un riad en vente, réaliser les travaux et constituer une équipe pour l’exploiter rend difficile la concrétisation du projet.
À contrario, faire construire une villa prend un peu plus d’un an avec un emplacement en dehors du centre ville. Néanmoins, vous avez une équipe qui se charge de l’exploitation de celle-ci avec une rentabilité très intéressante. De plus, les villas prennent plus de valeur que les riads avec le développement économique du pays. Les plus-values à la revente sont des plus conséquentes.
Dans tous les cas, vous serez l’heureux propriétaire d’un riad ou d’une villa dans lesquels vous pourrez passer des vacances au un week-end au moins 6 fois par an.
Au final tout est une question de délégation d’un projet pour le réussir. Notre expert de l’immobilier à Marrakech se fera un plaisir de vous guider de la création de société jusqu’à l’exploitation de votre future acquisition.
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