Pourquoi investir dans l’immobilier au Mans ?
Le Mans, « Ville d’art et d’histoire », connue pour les 24h du Mans et la capitale de la Rillette. Elle est la troisième ville des Pays de la Loire concernant la culture et le tourisme après Angers et Nantes.
Le Mans est également un haut lieu d’un tourisme régional. Les visites se concentrent autour de la Cathédrale Saint-Julien et des nombreux monuments médiévaux de la vieille-ville tels que l’hôtel dieu ou le Palais des comtes du Maine. De plus, la cité accueille chaque année des festivals musicaux comme l’Europa Jazz Festival ou le Festival de l’Epau.
Elle compte plus de 150 000 habitants et son aire urbaine couvre près de 350 000 habitants. Le chef-lieu de la Sarthe est une ville dynamique avec un prix au m² intéressant vu sa proximité avec la capitale.
À la fois proche de Nantes et d’Angers en train, Le Mans accueille de nombreux étudiants et attire de plus en plus d’investisseurs extra-locaux. Le Mans est à seulement 1h de Paris en TGV.
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Le Mans !
Le Mans attire grâce à son tourisme de niche autour de l’automobile et de la moto. En effet, elle rayonne au niveau international avec la plus grande course automobile du monde les “24 heures du Mans”. La ville accueille également le premier événement sportif de France lié à la moto : le Grand Prix de France Moto.
Au-delà des courses, ses monuments historiques attirent aussi des touristes Français mais aussi internationaux. Chaque année, au mois de Juillet, la ville accueille La Nuit des Chimères permettant à la ville de préserver son patrimoine identitaire en l’exposant au public.
Historiquement industrielle, le Mans présente aujourd’hui environ 6 940 entreprises et plus de 720 commerces. L’ économie du Mans est principalement tirée par le secteur de l’assurance (siège historique de MMA) et l’industrie automobile (importante usine ACI de Renault). Plusieurs technopoles tels que Novaxis et le Technoparc reflète ce dynamisme. Le premier, au sud de la Gare, héberge les activités de plus de 130 entreprises publiques et privées comme Groupama, MMA ou Europcar. Le Technoparc est quant à lui un quartier d’affaires et d’innovation technologique historiquement lié au sport automobile.
Pour les courses quotidiennes comme pour le shopping occasionnel, vous avez le choix entre 1.440 boutiques. La ville cherche à se moderniser et à améliorer la qualité de vie des manceaux en construisant un éco-quartier « unique en France » sur 80 000 m².
L’agglomération compte 13 000 étudiants et compte ouvrir un nouveau campus à l’horizon 2026. L’objectif est d’accueillir 3000 à 4000 nouveaux étudiants à deux pas de la gare SNCF. À terme, le projet de la ville est d’attirer 20 000 étudiants tous les ans.
Le Mans Métropole prévoit de lancer 130 projets jusqu’à 2023 en investissant 1,3 milliard d’euros.
Voici quelques exemples de projet pour améliorer la qualité de vie des habitants et le rayonnement de la ville.
La santé et solidarité constituent la plus grosse enveloppe (256 millions d’euros).Près de la moitié (133 millions) sera dédiée au projet Monet Nord, comprenant Samu, Urgences, bloc opératoire…
L’un des chantiers majeurs est la restructuration du centre commercial des Sablons pour 2024. Le centre commercial de l’Epau sera quant à lui reconstruit, entre 2023 et 2025.
Pour favoriser l’attractivité économique et développer l’enseignement supérieur, un budget de 200 millions d’euros a été élaboré. Une partie de cette enveloppe est réservée à la rénovation et l’extension du Palais des congrès et de la culture, dont le chantier s’étalera entre 2023 et 2027
Comment investir dans l’immobilier à Le Mans ?
Selon le site immobilier Seloger.com, les prix de l’immobilier sont en moyenne de 2010 € au m². L’évolution des prix sur les 5 dernières années est très intéressante avec +43 % et de +33,1% sur 10 ans.
Les prix sont très accessibles d’où l’intérêt de miser sur des stratégies d’investissements comme la location courte durée thématique, les immeubles full LCD ou coliving automobile.
La ville se classe deuxième ville ou investir dans l’immobilier en 2021 devant Angers, Brest, Mulhouse, Caen, Besançon, Amiens, Limoges et Orléans qui forment le reste du top 10.
Voici les prix selon la typologie de logement.
- Maison T3 : 2.410 €/m²
- Maison T4 : 2.296 €/m²
- Maison T5 : 2.353 €/m²
- Maison T6 et + : 2.479 €/m²
- Appartement T1 : 2.132 €/m²
- Appartement T2 : 1.982 €/m²
- Appartement T3 : 1.888 €/m²
- Appartement T4 et + : 1.769 €/m²
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Quelles sont les meilleurs quartiers pour investir ?
Le quartier Saint-Nicolas
Récemment reconstruit, le quartier Saint-Nicolas cumule les atouts. Surnommé le quartier « d’Emeraude », il fait la part belle aux transports en commun ainsi qu’aux commerces, ce qui attire tous types de locataires, y compris les familles. Ces dernières apprécient l’ambiance qui s’en dégage, le confort de vie et la multitude de services à disposition. Miser sur ce quartier en tant qu’investisseur ne présage que de bonnes choses pour un prix respectant la moyenne de la ville.
Le quartier de Ribay
Le quartier de Ribay est très fréquenté par les étudiants puisque localisé à proximité de l’université et de ses infrastructures. Il s’agit d’un secteur jeune, dynamique avec des appartements de qualité ainsi que de nombreux bars, cafés et restaurants. Vous pouvez tout à fait louer votre logement meublé à un étudiant l’année scolaire, et le proposer aux touristes l’été pour maximiser vos rendements locatifs et limiter vos pertes. Les prix immobiliers y sont par ailleurs encore accessibles.
Le quartier de l’hôpital
Enfin, vous pouvez miser sur un quartier en devenir pour votre achat immobilier : celui de l’hôpital, à l’ouest de la ville. Ce dernier connaît un regain d’intérêt depuis l’implantation d’entreprises comme de petits commerces, et la présence du tramway. Il y a fort à parier qu’il se développe dans les années à venir et qu’il prenne de la valeur. Les prix y sont actuellement très abordables, aussi bien pour un appartement en résidence récente que pour une petite maison.
Quelles sont les meilleures stratégies pour investir dans l’immobilier au Mans ?
Budget de moins 100 000 euros pour acquérir un T2
Vous pouvez acquérir un T2 au Mans pour moins de 100 000 euros ce qui représente une mensualité de 549 euros sur 20 ans. En location classique, les T2 se louent en moyenne à 500 euros d’où l’intérêt de l’exploiter en location courte durée. Vous êtes dans une ville touristique alors il est intéressant de proposer un concept logement atypique autour de l’automobile ou de la moto. En effet, la ville attire des touristes qui viennent vivre une expérience.
Les T2 sont les logements les plus demandés en location courte durée. Ils représentent 49% du marché et les T3 20%.
Les meilleurs acteurs sur le marché réalisent 25 000 euros à l’année en location courte durée. On vous recommande de prévoir 4 couchages dans votre T2 ou sélectionnez un T3 pour attirer des familles.
Petite recommandation : prévoyez un panier de produits locaux pour toute réservation de plus de 2 nuitées.
Budget de 300 000 euros pour exploiter un immeuble full LCD
Il est vrai que ce type de projet est difficilement réalisable dans une commune soumise à une réglementation sur la location courte durée. La petite particularité est qu’elle touche seulement une commune en question, pas les communes limitrophes. Ainsi, vous bénéficiez d’un double avantage :
Idéalement, il faudrait acquérir un immeuble de 5 lots avec des T2. En prenant, une exploitation de 20 000 euros de revenus locatifs par lot en full LCD, vous pourriez potentiellement générer 100 000 euros de chiffre d’affaires avec la stratégie de l’immeuble de rapport full LCD.
Vous avez bien sûr de nombreuses charges du fait de cette exploitation (conciergerie 20%, plateforme 20% ou ménages…).
Budget 500 000 euros pour créer un coliving auto moto
Les projets de coliving sont rentables dans les villes où les prix ne dépassent pas les 2000 euros du m². La raison est simple, vous allez avoir un budget travaux conséquent pour réaliser entre 8 et 10 chambres sachant qu’idéalement chaque chambre doit avoir une salle de bain.
Partons du principe que le projet global coûtera 500 000 euros en prenant en compte le prix du bien, les frais de notaire, les travaux et l’ameublement. Votre mensualité et les charges d’exploitation vous reviennent à 3500 euros tout compris.
Vous louez la chambre à 450 euros car vos services sont excellents et vous avez 10 chambres. À première vue, l’opération n’est pas intéressante. Heureusement, vous avez prévu que 2 chambres de votre coliving puissent être exploitées en location courte durée sans que la communauté soit dérangée (prévoir une entrée secondaire).
En reprenant les chiffres des T2 qui peuvent générer 20 000 euros pour l’un alors en exploité 2 peut potentiellement générer 40 000 euros. On va directement retirer la moitié des revenus en charges d’exploitation (conciergerie et frais de plateformes). Ce qui laisse près de 2000 euros mensuel de revenus de l’exploitation de ces 2 chambres. Le reste des chambres permet de payer les mensualités de crédit.
C’est à nouveau intéressant d’investir dans l’immobilier Le Mans en combinant plusieurs stratégies d’investissements.
Petite astuce : demandez le différé de crédit afin de vous constituer une trésorerie de près de 100 000 euros sur 2 ans. Vous pourrez alors l’utiliser comme apport pour financer un prochain projet.
Il est peut être judicieux de lancer le premier coliving autour de l’auto-moto avec une déco originale et des équipements adéquats pour attirer des salariés du secteur.
Découvrez le projet de coliving de 14 chambres de Sophie.
Conclusion
Le Mans est une ville en plein développement avec de nombreux projets. Elle bénéficie surtout de sa proximité avec Paris !
Sa particularité est que vous pouvez miser sur une déco tendance en surfant sur la vague de l’auto-moto afin d’attirer des passionnés d’auto et de motos.
Innovez en proposant de grandes colocations thématiques voir un coliving unique en son genre. L’évolution des prix est un bon indicateur pour y investir dans l’immobilier.
Pour aller plus loin :
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