Pourquoi investir dans l’immobilier à Nice ?
Nice, surnommée Nissa Bella par ses habitants ou la cité des Anges, est la capitale économique des Alpes-Maritimes. Son rayonnement est international, elle est la deuxième destination touristique de France derrière Paris.
La ville compte pas moins de 350 000 habitants en 2021 qui n’ont pas tous plus de 60 ans. Son aire urbaine représente plus de 1 million de personnes et fait d’elle le premier employeur du département.
Fondée par les Grecs, elle tire son nom de Nikaia qui signifie la Victorieuse. Elle ne devient une ville française qu’à partir de 1860 sous le règne de Napoléon III. Le pays Niçois a toujours gardé très longtemps une certaine indépendance par son dynamisme économique.
Sa situation géographique est exceptionnelle, elle possède sa propre plage et les Alpes se situent à proximité. Proche de l’Italie, c’est le catalyseur touristique de la côte d’Azur.
C’est bien pour cette raison que l’aéroport de Nice est le deuxième de France juste derrière Paris. Il reçoit près de 6,5 millions de passagers dont 60 % du trafic à l’international. De plus, il propose 121 destinations dont 97 à l’international et 6 destinations long-courrier (Doha, Dubaï, Koweït, New-York, Montréal et récemment Pékin).
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Nice !
Nice, c’est plus de 5 millions de touristes ce qui représente un chiffre d’affaires de 1,5 milliards. C’est une vraie terre d’accueil internationale qui peut recevoir grâce à ses nombreuses infrastructures (plus de 200 hôtels qui offrent 12 000 chambres).
Elle concentre plus de 19 musées et galeries. C’est aussi un des premiers ports de croisières français avec 500 000 passagers et 300 escales chaque année (hors période corona).
Première ville de congrès de France après Paris, elle possède deux Palais des Congrès : Acropolis et le Palais des expositions. Ces infrastructures font de Nice un leader du tourisme d’affaires en France.
Sur le plan économique, Nice est le 1er pôle d’emploi de la Côte d’Azur avec plus de 130 000 salariés dont 83% dans le secteur tertiaire.
Ses pôles d’excellence sont le développement durable, la santé et le tourisme. L’un des objectifs majeurs de la ville est de devenir la ville verte de la Méditerranée.
La technopole Sophia-Antipolis place la ville au sommet du domaine des technologies de l’information et de la communication. Elle accueille plus de 430 établissements et un Smart Campus.
Nice est une ville étudiante qui plaît par sa douceur de vivre et ses nombreuses offres de formations. 40 000 étudiants sont présents chaque année dont 20% sont des étudiants internationaux. L’Université Nice Sophia-Antipolis attire par la qualité de ses enseignements.
On y retrouve aussi Polytech, SKEMA Business School et l’École Supérieure du Professorat et de l’Éducation.
Le cadre est idéal pour étudier avec 7500 mètres de plage.
Une agglomération en plein développement :
Pôle de transport multimodal du Grand Arénas
Situé sur l’axe Est-Ouest, à proximité de l’aéroport et de l’Arénas, le pôle multimodal Nice Saint-Augustin-Aéroport regroupe à terme une gare ferroviaire (trains et TGV vers Paris, Marseille ou l’Italie), une gare routière (autobus urbains et interurbains), une liaison directe vers le centre-ville de Nice via le tramway. Cette infrastructure qui occupera 90 000 m2 est une opération pilote de la démarche Éco-Cité.
Parc Nice Ecovallée, une deuxième coulée verte à l’ouest de Nice
Au pied des futures lignes 2 et 3 de Tramway, à 5 mn de l’Aéroport international Nice Côte d’Azur. Il se traverse par les pistes cyclables qui se développent sur toute la Plaine du Var. En plus, un grand parc paysager va voir le jour, révolutionnant le paysage de l’Ouest niçois, du stade Charles Ehrmann jusqu’au stade Allianz Riviera.
Pôle d’échanges multimodal Nice-Thiers et requalification du quartier
Réaménagement de la gare centrale Nice-Thiers et de son quartier.
L’arrivée à l’horizon 2023 de la ligne grande vitesse, le renforcement des TER (deuxième densité de France après l’Ile-de-France) ainsi que le développement du réseau du tramway, confortent l’importance du projet d’aménagement de la gare Nice-Thiers.
Nice Méridia et Eco-Campus
Opération prioritaire de l’Éco-Vallée, la technopole urbaine Nice Méridia a vocation à s’étendre sur 200 hectares, avec un premier secteur opérationnel de 24 hectares. Son Eco-campus doit regrouper des pôles d’enseignements, de recherche et d’innovation liés à l’environnement, au développement durable et aux smart cities.
Comment investir dans l’immobilier à Nice ?
Le prix moyen au m² est de 4730 € et le loyer moyen est de 19 € au m².
Selon le site immobilier MeilleursAgents.com, les prix sur le marché immobilier ont augmenté de 21,5 % en 10 ans.
L’évolution des prix est plus lente que dans d’autres grandes villes d’où l’intérêt de miser sur la création de surface.
Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir ?
Le Port
Cette zone est en plein essor avec de nombreux projets de rénovation et d’aménagement. Historique et populaire à la fois, il est attractif car proche du Vieux-Nice. Aujourd’hui, ce quartier branché est convivial et idéal pour un investissement locatif bien que ses prix soient supérieurs à la moyenne. Il possède un petit côté village qui séduit les habitants.
Mont-Boron
Ce quartier résidentiel, calme et verdoyant est à quelques mètres seulement de la plage. Il jouit d’une belle vue sur le littoral et sur la ville. Plein de charme, on y trouve de nombreux logements anciens. D’ailleurs, les biens sont rares et chers mais c’est le secteur idéal pour un rendement maximum et pour une location saisonnière car il est très attractif pour les voyageurs. Au même titre que le Port, il fait partie des valeurs sûres pour investir.
Riquier / Saint-Roch
Ces quartiers sont situés à l’est, en retrait du port et aux portes du Vieux-Nice. Les petites surfaces sont très demandées, surtout du côté des investisseurs, des étudiants, des jeunes couples et des retraités.
À Nice, vous pouvez acquérir un T3 pour 300 000 € et un T4 pour 380 000 €.
À la location, vous pouvez louer un T3 pour 1200 € et un T4 pour 1500 €. Ces prix ne prennent pas en compte une exploitation en colocation ou en location courte durée.
Quelles sont les meilleures stratégies pour investir dans l’immobilier à Nice ?
Acquisition d’un T2 à exploiter courte durée
Le prix moyen d”une location en courte durée sur Angers est de 136€ pour un logement pour 2 personnes et de 175 € pour un logement pour 4 personnes.
Vous pouvez gagner en moyenne 2700 € brut par mois pour un logement destiné à 2 personnes soit 32 000 euros à l’année. Un logement pour 4 personnes génère en moyenne 3500€ soit 42 000 euros à l’année.
Le taux d’occupation des logements loués dans la ville est de 72% d’où l’intérêt de bien fixer vos prix.
Retrouvez l’étude du marché immobilier de la courte durée de plusieurs villes.
La ville de Nice est pionnière dans la réglementation de la location saisonnière. C’est un marché plus compliqué à conquérir que d’autres villes comme celle de la côte Basque.
Dès juillet 2014, un encadrement de la location des meublées touristiques sur la commune de Nice est instauré. Il existe une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage valable 3 ans et renouvelable 2 fois ce qui faisait un total de 9 ans maximum. La ville n’accorde que 3 autorisations maximum par propriétaire.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la réglementation sur la ville de Nice.
La stratégie la plus simple pour bénéficier des revenus de la location courte durée est de pratiquer la location mixte qui est elle tolérée. Elle consiste à louer 9 mois de l’année en location longue durée et les 3 derniers mois en location courte durée.
L’été vous pouvez facilement louer votre logement 250 euros la nuit soit près de 15 000 euros de revenus en 3 mois pour un logement de 4 personnes.
Multipliez vos investissements immobiliers.
Réaliser une opération d’achat-revente en résidence principale
Les prix sont élevés donc la rentabilité est moins élevée, c’est pourquoi la stratégie de l’achat-revente en résidence principale est intéressante . Investir dans l’immobilier à Nice demande de savoir calculer la rentabilité d’un investissement.
Cherchez un bien qui correspond à celui dont vous avez toujours rêvé d’habiter. Bien sûr, il doit être à la hauteur des moyens dont vous disposez.
L’autre facteur déterminant pour faire votre choix est la possibilité de créer de la surface supplémentaire. La création de la surface supplémentaire coûte en moyenne 1500 euros et les prix de Nice sont de 4700 euros. Ainsi, vous gagnez de l’argent avec ce genre d’opérations.
Comment créer de la surface ?
L’aménagement de combles permet d’aménager la surface non prise en compte dans la loi carrez. Une fois aménagées, un logement peut passer de 30 m² à 50 m². Cela représente un gain de 94 000 € sur Nice sans prendre en compte le coût des travaux.
L’extension et la surélévation fonctionnent de la même manière mais la nouvelle surface provient de la création de surface soit sur une partie du terrain soit au-dessus d’un bien existant.
Ces types de projets sont soumis à plus de réglementations et doivent souvent faire l’objet d’une étude de faisabilité.
Le prix de ses travaux sont aussi plus conséquent, une surélévation de qualité coûte en moyenne 2000 € .
Le réel avantage est que vous créez un logement qui peut être indépendant et un T2 rattaché à votre résidence principale peut être loué 120 jours par an. Cela représente 20 000 euros de revenus locatifs générés à l’année.
En acquérant un bien en tant que votre résidence principale, vous êtes exonérée de la taxe sur la plus-value de 36,2%. Malheureusement, vous ne pouvez réaliser ce type d’opération de manière récurrente sous peine d’être requalifié marchand de biens.
Créer votre propre hôtel d’affaires (co-living d’affaires)
Nice est l’une des villes les plus touristiques et les plus affairistes de France.
Profitez des problématiques pour en faire des forces. La réglementation limite l’exploitation en location en courte durée. C’est l’opportunité de devenir le nouvel hôtel tendance de la ville de Nice.
Le budget pour ce type d’opération est plus important mais bien plus rentable.
Ciblez une maison que vous transformez en co-living chic avec de belles prestations et services. Apportez presque autant de services qu’un hôtel 4 étoiles tout en gardant l’esprit d’établissement maison.
Il vous faut au minimum une maison dont vous pouvez exploiter 6 chambres pour un prix de nuit moyen de 150 euros. Une journée hors saison peut générer 900 euros et en saison 2000 euros par jour.
Vous serez soumis à la TVA de 10% pour le secteur de l’hôtellerie et vous devrez avoir un service de ménage de qualité. Bien d’autres charges sont à prendre en compte pour ouvrir un hôtel.
Néanmoins si votre projet est bien préparé, vous pouvez le transformer en mine d’or. Investir dans l’immobilier à Nice est une aubaine quand on maîtrise toutes les stratégies.
Conclusion
Nice, ville de la French Riviera, accueille des touristes du monde entier.
Elle protège ses touristes c’est pourquoi on l’a considère comme l’une des villes de France avec le plus de vidéo surveillance.
Son attractivité n’est plus à prouver tant économiquement que sa qualité de vie.
Imaginez-vous pouvoir faire une balade sur la plage après votre travail.
Tout est mis en place pour garantir un développement de la ville mêlant écologie et technologie. Ensoleillée, elle plait à la fois aux seniors comme aux étudiants qui y trouvent des postes de cadres.
L’Italie, Monaco et Cannes ne sont qu’à quelques kilomètres ce qui vaut le coup d’y faire un tour et donne une raison de plus d’investir dans l’immobilier à Nice.
Rejoindre un club d’investissement pour réaliser des investissements rentables.
Lire le Guide des villes où investir.
