Introduction
Vous pouvez acquérir un immeuble de rapport pour le même prix qu’un T3 sur Bordeaux ou Biarritz !
Tout le monde rêve d’investir dans immeuble de rapport et pour cause.
Acquérir plusieurs lots en une seule opération vous fait gagner du temps et de l’argent.
Il y a quelques ficelles à connaître pour bien investir dans ce type d’opération.
Dans cet article, on vous expliquera comment bien investir dans un immeuble de rapport. Ensuite, on évoquera les moyens d’optimiser la rentabilité d’un immeuble de rapport.
Pour finir, vous aurez les chiffres détaillés d’un projet d’acquisition d’immeuble de rapport !
1- Comment bien investir un immeuble de rapport ?
Investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer très avantageux sur différents points.
Vous achetez au prix de gros avec l’acquisition d’un immeuble. Le propriétaire veut s’en séparer donc il est moins regardant sur le prix au m2. Les petites surfaces ont toujours eu une plus grosse valeur que les grandes.
Vous préférez acquérir un immeuble de 200m2 ou un appartement de 50m2 ?
Votre pouvoir de négociation des prix sur la rénovation est aussi plus grand. Le maître d’œuvre gagne du temps en ayant tous les lots au même endroit à rénover. En prime, la rénovation complète ou partielle lui garantit une source de revenus qu’il voudra sécuriser quitte à faire un prix plus bas.
Vous réduisez vos charges avec l’acquisition d’un immeuble de rapport en ayant une seule taxe foncière tout en ayant pas de syndic de copropriété. Vous êtes l’unique propriétaire après tout.
Trouver un immeuble de rapport plus facilement.
Vous gagnez à investir dans un immeuble de rapport !
Le temps est une denrée rare qu’il faut savoir optimiser.
Vous pouvez acquérir un immeuble de 2 ou 5 lots en une seule opération.
Pourquoi attendre l’accord de votre banque pour acheter votre deuxième ou troisième appartement ?
La gestion est beaucoup plus simple, imaginons que vous avez un immeuble de rapport de 5 lots. Vous faîtes un seul déplacement alors que si vous avez 5 appartements dans une ville différentes, il vous faudra faire 5 fois plus de déplacements.
Vous gagnez de l’argent sur les frais de notaires : un immeuble à 500 000 euros représente 40 000 euros de frais de notaires. 5 appartements à 150 000 euros représentent 60 000 euros de notaires.
De plus, les banques préfèrent financer un projet déjà loué ce qui est presque toujours le cas pour les immeubles de rapport.
Guide des meilleures stratégies fiscales pour investir.
Voici les 4 règles d’or que vous devez connaître avant d’investir dans un immeuble de rapport.
Acquérir un immeuble de rapport déjà rentable
Vous rassurez la banque et sans optimisation vous êtes déjà gagnant.
Négocier le prix d’acquisition
Mettez en avant tous les travaux que vous allez devoir faire afin de négocier le prix ( rafraîchissement, double vitrage, réfection de l’extérieur…)
Sélectionner un emplacement stratégique
L’immeuble doit se trouver dans un secteur idéal pour les étudiants, les touristes ou pour les jeunes actifs.
Demander un report de crédit
Vous aurez des travaux de rénovation à réaliser ce qui justifie un report. L’intérêt du report, sur 12 ou 24 mois, est de vous permettre de générer une trésorerie. Vous pourrez l’utiliser comme apport pour une prochaine acquisition.
2 – Comment augmenter la rentabilité d’un immeuble de rapport ?
Vous venez d’investir dans un immeuble déjà rentable, c’est une première étape. Désormais, il faut passer à l’optimisation de votre investissement.
Exploiter l’ensemble de l’immeuble
Votre immeuble possède peut-être des caves ou un garage que vous pouvez louer.
Ainsi, vous pouvez sûrement tirer entre 100 et 200 euros de revenus supplémentaires.
Passer en location meublée
Si l’un des lots est vacant, vous pouvez en profiter pour le rénover et le meubler pour tirer 20% de revenus supplémentaires sur le lot.
Si les logements sont actuellement occupés, il suffit d’attendre la fin du bail pour le transformer en location meublée.
5 astuces déco pour créer une colocation tendance.
Exploiter l’immeuble de manière mixte
Vous pouvez louer de septembre à mai en location meublée à des étudiants et de juin à septembre en location courte durée. 3 mois d’exploitation en location courte durée peut permettre de couvrir vos mensualités de crédit pour l’année.
Penser à diviser les lots trop grands
Transformer un grand T3 en un T2 + un studio permet de gagner en revenus locatifs et en valeur vénale du bien.
Exemple, une acquisition d’un T3 à Anglet pour un projet global de 200 000 euros. Le bien est transformé en deux logements suite à une division. Ils sont exploités en location courte durée avec des revenus de 40 000 euros à l’année pour l’ensemble.
Louer un T3 à 1000 euros est un exploitant d’où l’intérêt de définir une stratégie d’optimisation des revenus locatifs.
Étude de cas d’un investissement en location courte durée.
L’acquisition d’un immeuble de rapport en quelques chiffres :
LE PROJET : Acquisition d’un Immeuble de rapport de 5 lots
Prix achat : 250.000€
Frais de notaire : 20.000€
Frais annexes (banque) : 5.000€
Total : 275.000€
Prêt sur 25 ans : 1.127€
CHARGES :
Charges de copropriété : 45€
Assurance : 40€
Comptabilité : 45€
CFE : 45€
Taxe foncière : 425€
REVENUS :
2.420€ de revenus locatifs /mois
689€ Cash-flow /mois
Voici les chiffres de l’un de nos investisseurs de notre Club. Il vous permet de vous donner en chiffres ce que vous pouvez réaliser.
Conclusion
L’investissement dans les immeubles de rapport est souvent réservé aux investisseurs chevronnés car ils prennent en compte les inconvénients de cette stratégie.
Ils sont moins liquides que les petites surfaces et vous pouvez être requalifié en marchand de biens si vous revendez au lot. Il faudra aussi apprendre à gérer les parties communes.
Néanmoins, vous pouvez valoriser votre immeuble en lui apportant du cachet par des travaux, en le meublant et en augmentant la rentabilité de son exploitation.
Prenez la voie rapide de l’investissement avec les immeubles de rapports lors de l’intervention de Julien Loboda au Salon de l’Investissement immobilier
Pour y participer.
