Investir à Bali : achat d’une villa à 12% de rentabilité à – de 200 000 €

Pourquoi investir dans l’immobilier à Bali ?

 

Avant de vous expliquer comment bien investir à Bali, il est important de comprendre le vrai potentiel du marché immobilier de l’Asie du sud-est.  50% de la population mondiale réside dans le sud-est de l’Asie avec un dynamisme économique plus important que la moyenne mondiale. En effet, le PIB augmente en moyenne de 7% dans cette région et le tourisme fait aussi partie du rayonnement de cette zone. La stabilité politique et le développement économique de pays comme l’Indonésie, la Thaïlande ou encore les Philippines offrent de réelles opportunités d’investissements dans l’immobilier. 

Aujourd’hui, on met l’accent sur l’Indonésie et en particulier Bali qui est une des destinations touristiques les plus prisées. 8 millions de touristes viennent tous les ans pour passer d’excellents moments pour télé travailler ou simplement vivre la vie de rêve durant quelques semaines de vacances. Les villas Balinaises ont une réputation entre tradition et modernité portée sur l’éco-tourisme. Bali accueille aussi de nombreux spots de surf et une un cadre idyllique pour se retrouver.   

 

Voici 7 bonnes raisons d’investir à Bali :

 

• Vous pouvez acquérir une villa pour le prix d’un studio à Paris

Si vous avez de la chance, vous pouvez acquérir un studio pour 200 000 euros. Pour ce montant, vous pouvez acheter une villa de 100 m2 habitable avec un jardin tropical et une piscine au cœur des rizières pour 135 000 €. 

Vous pouvez la louer en moyenne 1000 euros la semaine et venir y passer 3 semaines de vacances durant l’année. C’est un excellent compromis qui permet d’obtenir des revenus locatifs conséquents tout en profitant de cet investissement pour en profiter. 

• Les transactions sont encadrées par un notaire

En Indonésie, le droit de propriété protège la population locale mais offre tout de même à des investisseurs la possibilité d’y investir avec un système de droit au bail qui peut se renouveler. Ces opérations sont réalisées par l’intermédiaire d’un notaire comme dans le système français afin de garantir la légalité des opérations et la sécurité de vos investissements. 

• La fiscalité sur les revenus fonciers sont de 10% avec une non double imposition

La fiscalité sur les revenus fonciers est particulièrement douce contrairement à d’autres pays qui peuvent représenter d’excellents marchés sur la location saisonnière. À titre de comparaison, la fiscalité en Grèce sur les revenus tirés de l’immobilier est de 45% si les revenus sont supérieurs à 35 000 euros.  

Imaginons que votre investissement à Bali génère 35 000 euros de revenus locatifs, votre fiscalité sur ses revenus ne sera que de 3500 euros. Le système de non double imposition aura lui pour conséquence que vous n’aurez pas à déclarer ces 3500 euros de fiscalité pour ne pas être imposé deux fois (en France et en Indonésie). 

• L’Indonésie est politiquement stable et est la 16 ème économie mondiale

Le marché indonésien représente 275 millions d’habitants et est la première économie de de l’ASEAN. Son PIB par habitant a même été multiplié par quatre en vingt ans. Cela a pour effet de créer une classe moyenne en croissance de +10% par an. Son économie n’est plus dépendante de l’agriculture (13,7% du PIB). L’Indonésie est le deuxième producteur de caoutchouc naturel au monde. En outre, le pays est le premier producteur mondial de minerai de nickel et est devenu un exportateur majeur d’acier inoxydable.

L’industrie contribue à environ 38,3 % du PIB  et Le secteur des services (institutions financières, transports et communications) contribue à 44,4 % du PIB et emploie 49,6 % de la population active en 2021 (Banque mondiale, 2022). Le tourisme est une source majeure de revenus,  le gouvernement s’attend à ce que le pays devienne une destination touristique asiatique et mondiale de premier plan d’ici 2045 avec 73 millions de touristes. 

• La qualité de vie et la sécurité fait partie intégrante de la société Balinaise

L’insécurité que nous pouvons connaître en France n’est presque pas comparable à la qualité de vie Balinaise qui se veut très respectueuse avec un accueil sur mesure des étrangers.

Le cadre de vie dont tout le monde rêve : les forêts, les montagnes, les plages

Bali fait partie des 3 destinations les plus prisées par les Français et c’est compréhensible avec un retour à la nature dans une atmosphère zen avec un secteur touristique qui ne se veut pas de masse mais de charme. La destination attire de nombreux web entrepreneurs qui veulent combiner bien-être et entrepreneuriat. C’est aussi un lieu de rencontre entre personnes qui partagent un même état d’esprit. 

D’ailleurs vous pouvez gagner un voyage à Bali en participant au Salon de l’Investissement. 

• Une facilité pour y accéder et s’installer 

Il y a un avion toutes les 7 minutes qui arrive à Bali et l’offre de logement y est de qualité.

Nous avons un partenaire francophone sur place qui peut vous trouver de belles villas pour y aller en vacances. 

 

Quels sont les projets de développement de Bali ? 

 

Une communauté française est bien présente à Bali la preuve avec l’existence d’une école française qui va de la maternelle à la terminale avec 100% de réussite au Bac. Si jamais l’envie vous prend d’y vivre vous ne serez pas seul et vous vous intégrez facilement. 

Le gouvernement prévoit plusieurs développements d’infrastructures dans les 3 prochaines années. Voici quelques projets au stade de soumission et certains sont au stade de la construction :

• Développement de la zone du centre culturel balinais à Klungkung.
• Route à péage Gilimanuk – Mengwitani.
• Route de raccourci Singaraja – Mengwitani.
• Golden Triangle Harbour à Sanur, Nusa Penida et Nusa Ceningan, Klungkung.
• Aéroport du nord de Bali à Buleleng.

Investir à Bali peut être une super opportunité pour tout simplement changer de vie. 

 

 

Comment bien investir à Bali ?

 

Avant d’investir à Bali, il y a quelques critères à prendre en compte comme tout type d’investissement immobilier.  Voici le processus de sélection et de vérifications d’un projet sur Bali.

 

Première étape : Sélection du bien

 

• Emplacement

L’emplacement reste toujours l’un des facteurs les plus importants si vous souhaitez investir à Bali. La zone la plus demandée est Seminyak avec des prix qui sont plus élevés jusqu’à 50%. Il n’y a pas de saison creuse, les villas se louent toute l’année dans cette zone. 

En moyenne, le taux de remplissage des villas exploitées en location saisonnière est de 60% mais certaines zones ne sont pas les plus recommandées pour y investir. Prenons le nord de Bali avec parfois des trajets de 2 à 3h pour y accéder.

Les valeurs sûres pour investir à Bali sont Ubub, Uluwatu, Canggu, Seminyak ou encore Sanur.

• Expérience et solidité financière du promoteur

Vous n’allez sûrement pas construire votre villa avec vos bras à Bali. Vous allez devoir trouver un partenaire de qualité pour construire votre future acquisition. On vous recommande de vérifier les références de celui-ci en demandant les retours des anciens clients, les résultats des différents projets et toutes les assurances autour du projet. Vous pouvez voir avec un avocat conseil pour sécuriser juridiquement vos investissements. 

Potentiel locatif et qualité du gestionnaire

Vous pouvez opter une une location à l’année avec une gestion totalement déléguée. Vous avez aussi la possibilité d’exploiter le bien en location courte durée de votre villa en ayant recours aux services d’une conciergeries. Si vous avez des compétences dans le revenu management, vous pouvez gérer les prix sur les différentes plateformes et déléguer la partie ménage.

C’est pourquoi, il est important de sélectionner un gestionnaire locatif qui répondent à vos objectifs et puisse vous générer des bons rendements. 

Apprenez à faire des études de marché en – de 30 minutes.

 

Deuxième étape : Vérifications légales

 

• Titre de propriété du terrain

La réforme agraire en Indonésie accorde le droit de propriété aux citoyens !

Il existe néanmoins 2 solutions pour investir dans l’immobilier à Bali.  

• Le Lease hold

Le Leasehold consiste à louer un terrain durant une période déterminée. Le contrat peut faire l’objet d’une extension en matière de durée. Tout dépend de l’arrangement du propriétaire et de l’investisseur. L’investisseur pourra agir comme le propriétaire durant la durée de validité du contrat. La durée de la location est d’au minimum 20 ans. Mais, elle peut être étendue à 30 ans et peut être renouvelée. Il est important de négocier la reconduction dès le début qui peut représenter la durée que la location initiale.

Ainsi, si vous avez un Lease Hold d’une durée de 25 ans et que vous avez négociez une reconduction dès le départ pour la même période alors cette reconduction vous coûtera entre 5 et 10% de la valeur du terrain. 

• Investir avec PMA 

En d’autres termes, une PMA est une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers. L’adhésion à cette société est très avantageuse pour les investisseurs. Ces derniers possèdent la propriété des terrains. Pour sa création, il faut deux associés et il n’y a pas d’âge minimum. Tous les papiers administratifs, tels que les autorisations de location, seront au nom de la PMA. En cas de revente, c’est cette alternative qui est la plus intéressante. Une propriété à nom propre sera imposée de 10 %. L’assiette prise en compte sera le prix total de la revente et non la plus-value. Par contre, pour la PMA aucune imposition ne sera retenue.

Dans les deux cas, vous pouvez vendre la villa avec un fort potentiel de plus-value sachant que les prix augmentent de 5% par an. 

• Permis de construire 

Comptez environ un an pour la construction de votre villa à Bali. 

• Financement du projet 

C’est l’un des facteurs essentiel à la concrétisation de votre projet de villa à Bali.

Le financement de biens à l’étranger est toujours une chose compliquée surtout quand le pays du projet ne se situe pas en Europe. 95% des projets d’investissements à Bali se réalisent sans financement bancaire. Il vous faut ainsi minimum 150 000 euros cash pour investir à Bali. Néanmoins, il arrive parfois qu’en ayant une bonne relation avec son partenaire bancaire, il puisse vous accorder un financement avec une hypothèque ou un nantissement. Bien sûr, ces cas sont vraiment des exceptions. 

 

Troisième étape : Optimiser la rentabilité de votre investissement 

 

Prenons l’exemple d’un investissement que propose notre partenaire Osiris dans la ville de Ubud. Projet de 160 000 euros avec un leasing de 26 ans. Le rendement annuel est environ de 10 à 13% soit 1500 euros de revenus locatifs mensuels. 

Vous pouvez choisir la solution de passer la gestion en full location courte durée avec des nuitées minimum de 100 euros.  Une fois que vos revenus locatifs augmentent, vous mettez en vente votre villa avec pour objectif d’avoir minimum 50 000 euros de plus-value.

Ainsi, cette opération vous permet d’acheter une autre villa encore plus grande ou mieux située pour augmenter vos revenus.

Le plus incroyable c’est de vous dire que pour moins de 200 000 euros vous pouvez avoir un bien rentable qui vous offre la possibilité d’y vivre ou de générer des revenus locatifs conséquents. 

 

Conclusion 

 

Investir à Bali n’est pas réservé qu’aux riches.

Vous avez la possibilité de passer des vacances, d’y vivre ou encore de générer une rente avec ce type d’investissement. L’Indonésie est le plus important pays de l’ASEAN ce qui le rend attractif économiquement au-delà de l’attractivité touristique.

Si vous cherchez un partenaire de qualité, nous vous recommandons d’échanger avec la société Osiris présente sur Toulouse et qui participe au Salon de l’Investissement.

De plus, ils partagent des opportunités aussi en Thaïlande et aux Philippines. 

 

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