Investir à Mérignac en 2021, l’opportunité à ne pas manquer !
Pourquoi investir dans l’immobilier à Mérignac ?
Mérignac, deuxième ville de Gironde, est la « meilleure ville où investir dans l’immobilier » en 2018 selon l’enquête de « Se Loger ». La commune de la Métropole bordelaise cumule qualité de vie, proximité avec l’aéroport et dynamisme économique.
Il y a 73 822 habitants à Mérignac en 2021, elle se caractérise par son attractivité. En effet 23% de ses habitants y ont emménagé depuis 2 à 4 ans.
Ville d’histoire, les études archéologiques montrent la présence de l’Homme à Mérignac entre 2000 et 1500 av. J.-C. Même à cette époque-là on y pratique déjà la viticulture. Ensuite, vers les années 1500, cette activité se renforce par les Anglais. Puis, lorsque la bourgeoisie bordelaise s’y installe, la production de vin de Graves reste importante.
Mais, dans les années 1920, la commune connaît un grand changement. Mérignac voit émerger son industrie aéronautique, avec l’arrivée des usines de Dassault Aviation, implantées à côté de l’aéroport international.
Sa situation géographique est vraiment un atout majeur pour attirer de nouvelles entreprises et de nouveaux habitants. Bordeaux est seulement à 25 minutes en transport en commun.
L’aéroport de Bordeaux-Mérignac y est implanté avec un trafic de 7 millions de passagers avant la période Covid. Mérignac est la première porte d’entrée économique d’Aquitaine.
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Mérignac !
Mérignac, c’est plus de 7 millions de passagers à l’année pour 650 000 de nuitées.
Elle compte 25 établissements hôteliers et plus de 2 500 chambres et appartements.
Le tourisme d’affaires se développe avec plusieurs lignes aériennes supplémentaires et la construction d’un centre des congrès au pied de l’aéroport.
La commune de Mérignac abrite plusieurs châteaux, à l’instar du château Bourran. Siège de l’office de centre social, le château Le Burck date du XVIIIe siècle. Le château Picque-Caillou, édifié en 1756, est quant à lui un important domaine viticole produisant du vin AOC Pessac-Léognan.
Utilisée aujourd’hui comme salle d’exposition, la Vieille-Eglise Saint-Vincent est un bâtiment du XIIe siècle situé dans le centre de Mérignac.
En se promenant dans le centre ville, on peut voir la fontaine d’Arlac édifiée au XVIIIe siècle en pierre de taille;
Sur le plan économique, Mérignac est la première zone industrielle de la Nouvelle Aquitaine notamment grâce à l’aéronautique et la santé.
Le développement économique de Mérignac se fonde sur un tissu industriel très dense, constitué à la fois de géants, mais aussi de PME dynamiques dans des secteurs très variés. La ville compte plus de 1 500 entreprises, 4 000 acteurs économiques et quelque 50 000 emplois privés et publics.
La ville est également le siège social de grandes sociétés telles que les assurances Filhet-Allard, Thales, Dassault, Oxbow, ou encore AT Internet.
Mérignac accueille l’Opération d’Intérêt Métropolitain (OIM) Bordeaux Aéroparc. Celle-ci a pour ambition de développer l’excellence de l’aéronautique-spatial-défense. Elle prévoit aussi de créer à l’horizon 2030, 10 000 nouveaux emplois portés par 300 entreprises et 7 grands groupes industriels.
Mérignac regroupe aussi plusieurs lieux d’enseignement supérieur.
L’Institut de maintenance aéronautique (IMA) se situe dans le quartier de Beaudésert, à proximité de l’aéroport et de Bordeaux Technowest. L’institut accueille plus de 1 000 étudiants sur la commune chaque année.
L’Ecole supérieure du professorat et de l’éducation (ESPE) d’Aquitaine forme les étudiants de master se destinant aux métiers de l’enseignement.
L’école supérieure Esarc Evolution propose des formations initiale ou en alternance (30 formations de niveau bac + 2, 10 formations de niveau bac + 3 à bac +5.)
Aleta Formation est présente dans la commune et offre des formations qualifiantes pour des métiers en tension, les bilans de compétences, l’e-learning , la formation…
Bien qu’elle ne dispose pas de Campus universitaire sur son territoire, la ville assure un enseignement supérieur de qualité.
Une agglomération en plein développement :
Finalisation de la ZAC
Au total la ZAC offre 288 logements (dont 29% de logements sociaux), 5600 m2 de commerces et 428 places de stationnement.
Le projet de l’îlot La Poste
Cet espace accueillera du logement, des commerces et sur sa pointe, entre l’école Jules Ferry et la Médiathèque, une mini forêt urbaine (1500 m2).
Face à la Poste, le site de l’actuel magasin Casino devrait quant à lui accueillir une Halle gourmande de 1000 m2 de surface marchande dédiés à des commerces de bouche qualitatif.
Marne-Soleil
Le secteur de Marne-Soleil est en pleine mutation, avec la création de logements dans cette vaste zone commerciale très bientôt desservie par le tramway. L’objectif est d’en faire un quartier dans lequel le piéton à toute sa place ainsi que la nature puisque 10 000 arbres y seront plantés.
Tramway jusqu’à l’aéroport de Mérignac
Le prolongement de la ligne A du tramway est en cours avec une nouvelle phase de chantier qui s’annonce. Objectif : relier l’aéroport de Mérignac au centre-ville de Bordeaux en 35 minutes d’ici janvier 2023.
Le dynamisme et le développement de la ville ne peut qu’avoir un aspect bénéfique sur le marché immobilier de la commune.
Comment investir dans l’immobilier à Mérignac ?
Le prix moyen au m² est de 3800 € et le loyer moyen est de 13 € au m².
Selon le site immobilier MeilleursAgents.com, les prix sur le marché immobilier augmentent de + 37,5 % en 5 ans et +52,8% en 10 ans.
Rien que sur l’année 2018, les prix ont augmenté de 16,6% ce qui en fait une des villes les plus attractives pour les investisseurs.
Les maisons sont plus recherchées que les appartement avec un prix plus élevé.
Au niveau de la structure des biens, le parc immobilier comporte plus d’appartements (58%) que de maisons (41%). Généralement ces logements sont spacieux ; 26% des biens immobiliers sont des T3, 26% des T4 et 26% possèdent plus de 5 pièces. Il y a seulement 6% de T1 et 25% de T2.
Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir ?
Vous pouvez investir à Mérignac dans l’un de ses 10 quartiers.
Capeyron
Avec son esprit village, sa place et ses commerçants, ce quartier mélange calme et animation. Bénéficiant de transports en commun, verdure et établissements publics, les familles et jeunes actifs viennent s’y installer.
Eyquems
Quartier connu pour sa tour de Veyrines, il est chargé d’histoire et compte des domaines viticoles réputés tels que Château Picque Caillou et Château Chêne vert. Profitant d’une position idéale, proche de la zone commerciale Chemin Long et de la ligne de tramway, il séduit les familles recherchant calme et sérénité.
Centre ville
Abritant le Pin Galant qui dispose d’une programmation très riche, ce quartier est l’un des plus appréciés de la ville puisqu’il dispose de nombreux monuments, commerces, bars et restaurants.
À Mérignac, vous pouvez acquérir un T3 pour 230 000 € et un T4 pour 250 000 €.
À la location, vous pouvez louer un T3 pour 900 € et un T4 pour 1200 €. Le prix de la chambre en colocation est en moyenne de 500 €.
Quelles sont les meilleures stratégies pour investir dans l’immobilier à Mérignac ?
Acquisition d’un T2 à exploiter courte durée
Le prix moyen d”une nuit location en courte durée sur Mérignac est de 80€ pour un logement pour 2 personnes et de 100€ pour un logement pour 4 personnes.
Vous pouvez gagner en moyenne 1500 € brut par mois pour un logement destiné à 2 personnes soit 18 000 euros à l’année. Un logement pour 4 personnes génère en moyenne 1800 € soit 21 600 euros à l’année.
Le taux d’occupation des logements loués dans la ville est de 81% d’où l’intérêt de bien fixer vos prix.
Louer toute l’année en location courte durée.
Acquisition d’un T4 à transformé en T5
Vous avez un budget allant jusqu’à 300 000 € travaux compris ?
Mérignac est une ville de jeunes actifs alors il vous faut créer la meilleure colocation d’actifs du marché. Il est intéressant de proposer des services qui plaisent comme le ménage une fois par semaine.
Le prix d’une chambre en colocation dans la ville est de 500 euros soit 2000 euros de revenus locatifs par mois pour un T5.
Idéalement dans une colocation, les revenus générés sont deux fois supérieurs à votre mensualité de crédit d’où l’intérêt de créer une nouvelle pièce.
Par exemple, si votre projet vous demande une mensualité de 800 euros alors dégagez 1600 euros de revenus pour réaliser une bonne opération.
En attendant que le marché de la colocation tourne à plein régime, vous pouvez l’exploiter en location courte durée. En effet, les colocations sont moins demandées suite à la période Corona.
Ainsi, profitez de votre différé de crédit si vous avez du mal à louer votre colocation. Néanmoins, le meilleur moyen de louer une colocation est d’offrir un maximum de services et une décoration qui provoque l’effet coup de cœur.
En savoir plus sur la colocation.
Acquisition d’une maison pour réaliser une extension
Le prix des maisons est élevé d’où l’intérêt de créer de la valeur en augmentant la surface habitable.
En priorité, il vous faut rechercher des maisons avec la possibilité de réaliser soit une extension, un aménagement de combles ou une surélévation.
Si on prend l’exemple de l’extension qui coûte en moyenne 1200 euros au m² pour un projet de 30 m² alors il vous coûte 36 000 euros.
Une fois réalisée, cette surface se valorise 126 000 euros en prenant en compte le prix du marché pour les maisons (4200 euros).
Vous pouvez augmenter la rentabilité de cette opération en exploitant cette nouvelle surface en T2 indépendant. Il peut être exploité en location meublée longue durée à 700 euros par mois.
Autrement, vous pouvez le louer en location courte durée 120 jours par an comme il s’agit de votre résidence principale.
Les 5 meilleures stratégies pour réaliser une rénovation rentable !
Conclusion
Mérignac est une ville très bien gérée pour preuve l’encours moyen de la dette est actuellement de 122€ par habitant, en comparaison la moyenne nationale est de 1384€ par habitant pour les communes de même strate.
Son dynamisme économique n’est plus à prouver et va perdurer.
Bien que dépendante d’une certaine manière du secteur aéronautique, les beaux jours ne sont pas terminés pour autant avec la crise sanitaire.
Dassault Aviation doit encore livrer 28 avions de combat à la France entre 2022 et 2024. L’armée française prévoit également de commander 30 nouveaux Rafale à l’horizon 2023. Cette commande permet de conforter l’avenir du site Dassault Aviation de Mérignac.
La ville met en place une charte de l’urbanisme et de la qualité de vie – une première en France.
Ville pionnière de l’Agenda 21, Mérignac s’emploie aussi à préserver ses 8 parcs éco-certifiés dont les plus vastes sont le bois de Buck, le parc du Teney, le parc Saint-Exupéry et le parc du Vivier. La création d’un neuvième parc public au nord de Pichey est à l’étude.
Appréciée par les jeunes actifs et les familles y investir est une excellente idée.
Investir à Mérignac avec le Club Renta.
Lire le Guide des villes où investir.
