Pourquoi investir dans l’immobilier à Sofia ?
Sofia est ville antique qui à sa place dans l’histoire culturelle de l’Europe. Située au pied du mont Vitocha, elle ouvre la porte vers la mer noire et la mer Égée. Capitale de la Bulgarie et Européenne du sport, elle attire de nombreux touristes chaque année grâce à sa richesse culturelle.
Sofia est peuplée de 1,5 millions d’habitants soit 18 % de la population Bulgare. Ce qui fait d’elle la 13e ville la plus peuplée des pays membres de l’Union européenne.
Ville d’Histoire, son nom vient de la Basilique Sainte-Sophie, c’est une des plus anciennes capitales d’Europe avec comme premiers habitants les Thraces. A cette époque, elle s’appelait Serdica du nom de la tribu des Serdes.
Conquise par les Romains en l’an 29, elle devient la capitale de la Dacie. Elle passe sous le contrôle du premier empire Bulgare en 809. Elle rejoint l’empire Ottomans en 1382 pour devenir la capitale de la province de Roumélie. Elle devient officiellement la capitale de la Bulgarie en 1879 à la suite de la guerre entre l’empire Russe et Ottoman.
De nombreuses cultures et peuples se sont côtoyés au fil de son histoire, ce qui lui apporte beaucoup de charme.
Son emplacement géographique la rend facilement accessible par avion avec des compagnies low coast comme Ryanair, Wizzair. Vous la rejoignez depuis Paris, Nice ou Marseille en seulement 2h30. Vous pouvez en profiter pour visiter Athènes et Istanbul à seulement 1h10 de vol, ou encore les fabuleuses presqu’iles grecques à moins de 3h de route en voiture de Sofia.
Les autres capitales des Balkans sont à portée pour les visiter durant votre séjour en Bulgarie. Pays connu pour ses monastères, ses eaux minérales thermales et curatives, ses roses, ses vins, sa gastronomie et son célèbre yaourt. La Bulgarie possède de nombreux trésors culturels et des circuits touristiques sont organisés.
La Bulgarie compte aussi d’autres grandes villes de plus de 500 000 habitants comme Plovdiv, dans le centre du pays et Capitale Européenne de la Culture en 2019, ainsi que les deux ports de la mer Noire, Varna et Bourgas.
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Sofia !
Deuxième destination touristique d’Europe en 2017 avec 6,5 millions de personnes ont atterri à l’aéroport de Sofia. De très nombreuses compagnies aériennes desservent la ville de Sofia, dont Air France, Bulgaria Air et les compagnies low cost Wizz Air et Ryanair. Vous pouvez trouver des billets d’avion pour 30 euros aller-retour à partir de Paris.
Hors période Corona, c’est 9 millions de touristes qui visitent Sofia principalement des Russes, Grecques, Allemands et Anglais. De plus en plus de Français viennent la visiter voir s’y installer.
Voici une liste des monuments à découvrir :
- La Cathédrale Saint-Alexandre-Nevski
- Les Bains centraux
- L’Eglise Russe
- Le Monument à l’armée soviétique
- Le Théâtre national Ivan Vazov
- L’Eglise de Bonaya
- La Mosquée Bania Bachi
- Le Musée National d’histoire
- La Cathédrale Sainte-Nédélia
- Le Marché central
- Le monument au Tsar Libérateur
Vous pouvez profiter des terrasses des cafés, restaurants et bars branchés en nombre de la capitale. Le boulevard Vitosha en est le symbole.
L’originalité de la capitale Bulgare vient de sa proximité avec la montagne. On aperçoit de la ville les hauteurs du mont Vitosha de 2000 mètres d’altitude. Celui-ci est accessible par transport en commun et offre une fabuleuse piste de ski accessible de jour comme de nuit pour les plus
Les premières grandes stations d’hiver sont à seulement 60 kilomètres de Sofia.
La ville dispose d’un excellent réseau de transport avec des bus, des tramways, un trolleys bus et 4 lignes de métros.
Économiquement Sofia est très dynamique avec un taux de chômage de seulement 2%. Les plus grands employeurs de la ville sont Danone, Nestlé ou encore Métro.
Les Secteurs porteurs sont :
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- Les technologies d’informatiques et de la communication
- Le tourisme balnéaire, l’éco-tourisme
- L’outsourcing de processus d’affaires
- L’agriculture/agroalimentaire/agriculture biologique
- La sous-traitance mécanique industrielle
- L’industrie textile
- La construction et l’immobilier
Depuis son adhésion à l’Union Européenne en 2007, le pays est de plus en plus attractif pour les investissements étrangers. La Bulgarie a établi une parité monétaire avec l’euro et une stabilité macroéconomique grâce au fonctionnement sous le régime de la Caisse d’émission monétaire (1 euro = 1.95583 léva).
En 2020, la Bulgarie adhère à l’Union bancaire européenne et va donc adopter l’euro dans quelques temps. L’effet du passage à l’euro facilitera le développement économique et la montée des prix de l’immobilier comme en Hongrie.
De plus, la Bulgarie a de très bonnes relations avec la Russie, la Chine et l’Allemagne ce qui lui permet d’avoir accès à d’autres opportunités économiques.
Sofia est une ville étudiante par excellence avec plus de 16 universités et de nombreux étudiants étrangers bénéficiant du programme ERASMUS. L’Université Saint Clément d’Ohrid est la plus ancienne (1888) et prestigieuse du pays et compte pas moins de 22 000 étudiants à la fois Bulgares et étrangers.
D’autres institutions d’importance nationale comme l’Académie Bulgare de Sciences (BAS) et la Bibliothèque Nationale de Saint Cyril et Saint Méthode se trouvent à Sofia. Le BAS est la pièce centrale de la recherche scientifique en Bulgarie, employant plus de 4.500 scientifiques de différentes institutions, comme l’Agence Spatiale Bulgare.
La particularité de Sofia est d’être une ville étudiante cosmopolite avec plus de 50 nationalités différentes.
Son histoire et sa capacité à s’ouvre à l’Union Européenne en font une destination de choix pour investir.
Comment investir dans l’immobilier à Sofia ?
Le prix moyen au m² (en vefa – achat sur plan) est de 1100 € et le loyer moyen est de oscillent entre 5 € et 9€ au m². Le prix moyen au m2 dans l’hyper centre-ville, bâtiment ancien est de 2000€ du m2
En 10 ans, les prix ont augmenté respectivement de 500 % et de 300 % sur 5 ans.
L’évolution des prix ne prend pas encore en compte l’adhésion à la zone euros ce qui aura forcément un effet positif sur les prix.
Sofia est la capitale Européenne la moins chère ce qui augure un potentiel de plus-values latentes beaucoup plus importantes.
A titre de comparaison, les prix moyens au m² sont de 10 300 euros sur Paris. Berlin est à 4500 euros comme Amsterdam. Les prix de l’immobilier à Budapest sont en moyenne à 3500 euros du m². Avant l’entrée dans l’Union Européenne et l’adhésion à la zone euro, les prix de Budapest étaient les mêmes qu’à Sofia.
Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir ?
Le Centre ville
Le quartier est traversé par une rue très commerçante : le Boulevard « Vitosha », souvent appelé Vitoshka, qui s’étire jusqu’au Parc Yushen. Ce long boulevard concentre boutiques, restaurants et bars en grand nombre. Le centre-ville abrite quelques bâtiments touristiques et des édifices religieux, notamment la basilique Sainte-Sophie (la plus grande basilique byzantine), l’église Saint-Georges, l’église de Boyana, la mosquée Bania Bachi, la synagogue de Sofia.
Les quartiers résidentiels Sud de la Capitale : Vitosha, Manarstiriski Livadi, Krastova Vada
Situé au Sud de la Capitale Sofia et accueille les quartiers résidentiels prestigieux. Ces quartiers sont recherchés par les familles ainsi que par les étudiants du fait de sa proximité avec les facultés. A proximité immédiate vous trouverez des écoles, supermarchés, Centres Commerciaux en nombre, transports en commun et la nouvelle station du métro.
Oborishte
A l’est du centre-ville, le quartier Oborishte est celui où l’on trouve l’imposante cathédrale Alexandre Nevski et le Parc Zaimov et le célèbre square Doctor Garden, un poumon de verdure où se détendre aux beaux jours. C’est un quartier très culturel et aristocratique, district mythique de la capitale, ce quartier est considéré comme le plus chic et art de la Capitale
Lozenets
Ce quartier situé au sud du centre-ville permettra de louer des appartements dans des immeubles rénovés, l’idéal pour dormir à Sofia, avec de petits commerces de proximité tels que primeurs, épiceries, pressing, petit supermarché et petits bars de quartier. Cette zone enserrée entre les parcs permet de courir, marcher, faire du vélo, jouer avec les enfants : c’est un quartier idéal où loger à Sofia si vous venez en famille ou pour les expatriés.
À Sofia, vous pouvez acquérir un T2 pour 60 000€ et un T3 pour 100 000€ en VEFA dans une résidence neuve de standing au cœur des quartiers sud résidentiels.
À la location, vous pouvez louer un T2 pour 450 à 500€ et un T3 pour 650 €. Ces prix ne prennent pas en compte une location courte durée ,dont le rendement locatif est maximisé
L’intérêt d’investir en Bulgarie est multiple : réaliser de belles plus-values garanties en réalisant des opérations d’achat-revente, dégager de forts rendements locatifs au cœur d’une capitale européenne, faible prix de l’immobilier, tout en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.
Quelles sont les meilleures stratégies d’investissements pour investir dans l’immobilier à Sofia ?
Avant de vous proposer 3 stratégies d’investissements, nous allons vous donner quelques chiffres clés pour investir en Bulgarie :
Les revenus fonciers sont taxés à hauteur de 10% en flat taxe, tout comme l’impôt sur la plus-value immobilière. Après 3 ans de détention, il y a une exonération totale de l’impôt sur les plus-values.
Si vous souhaitez investir en société, l’impôt sur les sociétés est de 10% et les dividendes sont taxés à 5%. En prime, les successions bénéficient d’une exonération d’impôts.
Le financement de projet immobilier en Bulgarie se fait en cash au comptant pour les deux premières opérations ensuite il est possible de se faire financer une partie de l’acquisition. Néanmoins le fait d’acheter en VEFA permet parfois de financer son acquisition par étape sur 18 à 24 mois, suivant l’avancement de chantier. Grâce à cette stratégie, près de 40% de l’enveloppe d’investissement globale n’est mobilisée que sur 6 mois. Dans la foulée de la livraison, vous percevez votre plus-value (revenu de la revente). Ce mécanisme d’investissement garantie un TRI de 16% par an, ce qui en fait une stratégie d’investissement hautement performante et sûre.
Comparez avec la fiscalité du marchand de biens en France.
Acquisition d’un T2 à exploiter location courte durée
CAS PRATIQUE :
- Appartement de type T2
- Surface totale de vente 60 m2
- Surface bâtie 54 m2
Rentabilité Locative
| Prix de vente TTC | 57 000 € |
| Frais d’agence 5%HT du prix d’achat TTC | 2 850 € |
| Frais de notaire 4% | 2 280 € |
| Travaux de Rénovation et d’ameublement « Clef en main » | 13 000 € |
| Budget Global | 75 130 € |
| Revenus locatifs 430€ par mois | 5 160 € |
| Rentabilité locative | 6,9% |
Opération Achat Revente / Plus-Value Immobilière immédiate
| Prix du m2 à l’achat sur surface totale de vente | 950,00 € | |
| Prix du m2 après rénovation (pack inclus) | 1 166,67 € | |
| Paramètres de la revente | ||
| Prix du m2 à la revente (prix de revente 90 600€) | 1 510,00 € | |
| Valorisation du prix au m2 à la revente | 29,43% | |
| Plus-Value Immobilière sur le TOTAL INVESTI NETTE D’IMPOT | 15 470,00 € | 20,59% |
Acquisition d’un T3 pour de l’achat-revente
Pour 100 000 euros, vous faites l’acquisition d’un T3 de très bonne qualité en plein cœur de Sofia.
La population bulgare recherche des appartements neufs tout équipés clés en main immédiatement disponibles : ces biens sont souvent peu disponibles.
C’est pourquoi, il est important de proposer des biens de qualités. Les prix ayant triplé en 5 ans, il faut miser sur l’achat-revente plutôt que sur la rentabilité locative.
Ces derniers mois les plus-values s’estiment entre 20 et 30% en deux ans. La construction d’un programme neuf prend en moyenne 2 ans. Ainsi, une fois que la construction se finalise votre acquisition se revend avec une marge conséquente.
Cette plus-value est mécanique et est inhérente à l’achat sur plan. De sorte que la valorisation constante du marché immobilier vient s’ajouter aux plus-values plus élevées visées.
Le Sud de Sofia est une zone très intéressante pour réaliser ce genre d’opérations du fait de l’installation d’entreprises technologiques qui en fait un vrai vivier d’emploi. Cela a pour effet de faire grimper la demande locative et donc les prix.
Cas pratique de l’acquisition d’un F3
Il comprend :
- hall d’entrée
- cuisine américaine avec séjour
- 2 chambres à coucher
- salle de bain & wc
- balcon
Calcul de la rentabilité locative “tout frais compris” :
| Prix d’achat appartement 2 pièces | 93359 € | |
| Frais d’agence | 4668 € | |
| Frais de notaire | 3734 € | |
| Travaux et ameublement « Clef en main » | 20 000 € | |
| Budget Total investi | 121 761 € | |
| Revenus locatifs/an (loyer 650€/mois) | 7 800 € | |
| Rentabilité locative | 6,4% |
Calcul en opération MDB achat/revente “tout frais compris” :
| Prix du m2 à l’achat | 880,75 € |
| Prix du m2 après rénovation (pack inclus) | 1069,42 € |
| Paramètres de la revente: | |
| Prix du m2 à la revente | 1400,00 € |
| Valorisation du prix au m2 à la revente | 30,91% |
| Plus Value Immobilière NETTE D’IMPOT
après 3 ans de détention |
26638€ + 21,88% |
Conclusion
Sofia est une ville qui mérite d’être visitée du fait de sa passionnante histoire et de sa douceur de vivre
Elle accueille les investisseurs et entrepreneurs de la plus chaleureuse des manières. Sa fiscalité est la moins élevée d’Europe tout comme les prix de l’immobilier. Certes la Bulgarie ne fait pas partie des économies les plus développées de la zone euro mais cela en fait un potentiel de développement plus grand.
Le passage à l’Euro va accélérer le développement de son économie et donc augmenter les prix de l’immobilier. Elle favorise à la fois l’intégration des étudiants, des touristes et des femmes et hommes d’affaires.
Le plus important avant d’investir dans un pays étrangers est de vous entourer d’une équipe d’experts qui parle votre langue et qui sécurise votre investissement de la recherche, à gestion locative en passant par la création de société.
C’est pourquoi, nous organisons des voyages à Sofia en partenariat avec le cabinet français Bulgarimmo, expert en investissement immobilier de rendement sur le marché Bulgare depuis plus de 12 ans.
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