Pourquoi investir dans l’immobilier à Paris ?
Paris, la plus belle ville du monde et capitale de la France, rayonne au niveau international grâce à son offre culturelle exceptionnelle. Toutes les routes mènent à Paris dans notre pays que ce soit pour trouver du travail, y étudier ou passer un week-end en amoureux.
Elle compte plus de 2,1 millions d’habitants et la métropole du Grand Paris couvre près de 7 millions d’habitants. Paris est à la fois une capitale politique, européenne, économique, culturelle et universitaire incontournable. Elle possède le 2ème aéroport d’Europe, Roissy Charles De Gaulle, pour le transport de passagers et le 1er pour le fret. Heureusement car Paris est la ville la plus visitée de France et notre pays est le pays le plus visité du monde. Elle est considérée comme la cinquième plus grande métropole du monde derrière Tokyo, le Grand New York, Los Angeles et Osaka.
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier dans le Grand Paris !
Le monde entier rêve de venir visiter Paris ! En 2022, ce n’est pas moins de 33 millions de touristes qui ont visité Paris. Heureusement que l’offre d’accueil est large avec 90 000 biens proposés seulement sur Airbnb. L’interdiction de proposer un bien en location courte durée à un double effet. Cette mesure donne l’opportunité aux communes limitrophes d’accueillir leurs visiteurs qui ne peuvent plus faire une réservation Airbnb sur Paris même.
La ville des lumières accueille à nouveau des touristes au même niveau d’avant-pandémie. Selon l’office du tourisme et des congrès, cet été ils étaient 9,9 millions de visiteurs. Paris attire de nombreux visiteurs notamment grâce à La tour Eiffel, le musée du Louvre, et la Basilique du Sacré-Cœur de Montmartre.
Les Américains représentent 23 % de la part de marché du tourisme à Paris pour la période juin-août 2022. Viennent ensuite les Britanniques, qui pèsent pour 7 %, puis les Allemands (5 %) et les Italiens (4 %).
Économiquement Paris n’a pas d’égal en France et est en concurrence directe avec Londres en tant que ville la plus attractive d’Europe. Il faut rappeler que la ville concentre les sièges sociaux de 39 multinationales, parmi les 500 multinationales les plus puissantes au monde. Le quartier des affaires la Défense représente 20% du PIB de l’Île-de-France, et compose le premier quartier des affaires du monde, il compte trois millions de mètres carrés de bureaux avec 150.000 salariés. On y retrouve 1.500 entreprises dont 14 des 20 premières entreprises nationales et 5 des 15 premières mondiales.
En 2023, Paris est la capitale européenne qui est la plus attractive pour les start-up et les investisseurs.
De plus, elle est la capitale la mieux desservie, avec ses trois aéroports internationaux, sept gares de TGV, quatorze lignes de métro et cinq lignes de RER. 100% des Parisiens résident à moins d’un kilomètre d’une station de transport ferré, ce qui facilite le niveau de vie à Paris.
Ville étudiante par excellence
Elle comptabilise 600 000 étudiants soit le même nombre réunit que les 5 plus grandes villes étudiantes derrière elle en France. En 2018, la capitale a été classée deuxième meilleure ville étudiante au monde par le cabinet spécialisé Quacquarelli Symonds. Paris concentre sur son territoire les grandes écoles de commerce (HEC, ECSP, ESSEC), Science Po ou encore l’université Paris-Dauphine.
Le grand avantage des étudiants qui font leurs études à Paris est d’avoir l’opportunité de trouver du travail 3 fois plus facilement qu’en province avec un salaire plus élevé.
Les projets de développement du Grand Paris
Le Grand Paris est une métropole rassemblant la ville de Paris ainsi ques les 123 communes des départements de petite couronne, qui regroupe les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. À cela s’ajoute les sept communes de la grande couronne, qui comprend les villes d’Athis-Mons, de Juvisy-sur-Orge, de Morangis, de Paray-Vieille-Poste, de Savigny-sur-Orge et de Viry-Châtillon dans l’Essonne, ainsi qu’Argenteuil dans le Val-d’Oise.
Ce projet de transformation de Grand Paris impacte tout l’île de France :
- Les transports, notamment à travers le Grand Paris Express. Ce projet de réseau de transport public ambitionne de connecter la périphérie de Paris avec le centre de la capitale. Le Grand Paris Express consiste ainsi en la création de quatre nouvelles lignes de métro autour de Paris (15, 16, 17 et 18). Ces lignes desserviront la petite et la grande couronne. Le Grand Paris Express prévoit également le prolongement de la ligne 14 au Nord (entre Saint-Ouen-sur-Seine et Saint-Denis) et au Sud (entre Paris et l’aéroport d’Orly). L’ensemble des travaux devrait être finalisé à l’horizon 2030 ;
- L’emploi et le développement économique. À travers la création de pôles économiques (ZAC des Docks à Saint-Ouen, Plaine Saulnier à Saint-Denis…), le Grand Paris cherche à créer de l’emploi et à générer de l’attractivité économique là où c’est nécessaire ;
- Et, bien entendu, le logement. Quelque 70 000 logements doivent sortir de terre chaque année sur une période de vingt-cinq ans, dont 30% de logements sociaux.
Même si les prix ont baissé sur Paris même en 2022, les réalisations du projet Grand Paris vont tirer les prix de l’immobilier vers le haut dans cette zone d’attractivité.
Comment investir dans l’immobilier à Paris ?
Selon le site immobilier Seloger.com, les prix de l’immobilier à Paris sont en moyenne de 10 806 € au m². L’évolution des prix sur les 10 dernières années est très intéressante avec +21,1% sur 10 ans. Investir dans l’immobilier à Paris est un placement patrimonial gagnant à long terme.
Néanmoins, il est vrai que la rentabilité locative est plus compliquée à obtenir car pour acquérir un studio il faut compter au minimum 200.000 € et un T2 à partir de 250 000 euros.
On rappelle que Paris compte 20 arrondissements. Le 1er jusqu’au 7ème arrondissement, sont les plus chers de Paris, avec un prix moyen entre 10.000 € et 17.000 € au mètre carré en janvier 2023. Les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements proposent des prix moyens en dessous de 10.000 € au mètre carré ce qui est plus raisonnable et ce sont les moins chers de la capitale.
Voici la liste des prix de l’immobilier (appartements) au 1er Novembre 2022, par arrondissement :
- Paris 1er Arrondissement : 13083€/m2
- Paris 2ème Arrondissement : 11793€/m2
- Paris 3ème Arrondissement : 13292€/m2
- Paris 4ème Arrondissement : 13623€/m2
- Paris 5ème Arrondissement : 13147€/m2
- Paris 6ème Arrondissement : 14595€/m2
- Paris 7ème Arrondissement : 16017€/m2
- Paris 8ème Arrondissement : 12159€/m2
- Paris 9ème Arrondissement : 11651€/m2
- Paris 10ème Arrondissement : 10049€/m2
- Paris 11ème Arrondissement : 10422€/m2
- Paris 12ème Arrondissement : 9694€/m2
- Paris 13ème Arrondissement : 9623€/m2
- Paris 14ème Arrondissement : 10199€/m2
- Paris 15ème Arrondissement : 10551€/m2
- Paris 16ème Arrondissement : 11630€/m2
- Paris 17ème Arrondissement : 11147€/m2
- Paris 18ème Arrondissement : 9822€/m2
- Paris 19ème Arrondissement : 9200€/m2
- Paris 20ème Arrondissement : 8897€/m2
Source : Notaires et Meilleurs Agents
L’encadrement des loyers à Paris
Cependant, la rentabilité d’un investissement locatif peut être limité du fait de l’encadrement des loyers à Paris. Entrée en vigueur en 2015, il découpe le territoire de la capitale intra-muros en 80 quartiers répartis en 14 secteurs et fixe trois types de loyers :
– Un loyer de référence : il varie en fonction de l’année de construction de l’immeuble, du nombre de pièces du logement et de la nature de la location (vide ou meublée) ;
– Un loyer majoré : il ne peut pas excéder 20 % du montant du loyer de référence ;
– Un loyer minoré : il ne peut pas descendre en dessous de 30 % du loyer de référence.
Si votre bien présente des caractéristiques particulières exceptionnelles ou particulières quant à sa localisation ou à son confort, vous pouvez demander un complément de loyer. Il s’agit là d’un levier à actionner pour proposer votre logement à un loyer supérieur au loyer majoré. On vous invite donc à proposer un logement de qualité pour espérer le louer à un prix encore rentable pour vous.
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Quelles sont les meilleurs quartiers pour investir à Paris ?
Investir dans le 13e arrondissement de Paris
Avec un prix au mètre carré en dessous de 9 000 €, le quartier de la gare d’Austerlitz offre de belles perspectives, notamment pour un investissement à destination des étudiants, grâce à la présence de l’université Paris Diderot.
Investir dans le 20e arrondissement de Paris
Dominé par de nombreux espaces verts, restaurants et bars, cet arrondissement est à envisager pour un investissement en faveur des jeunes actifs et des familles. Prix moyen au mètre carré pour le quartier Charonne : 9 450 €.
Investir dans le 11e arrondissement de Paris
Calme et commerçant, cet arrondissement propose de nombreuses petites surfaces, idéales pour loger les nouveaux arrivants à Paris et les jeunes actifs. Ticket d’entrée pour le quartier Roquette : 10 720 €.
Le plus intéressant est de miser sur les villes qui font partie du Grand Paris !
La raison principale est qu’en moyenne, les prix ont monté de 16% durant les 5 dernières années. La possibilité que les prix montent est plus forte du fait des tarifs plus abordables que la ville de Paris même. De plus, les grands projets en cours renforcent l’attractivité de ces villes.
Saint-Denis (93)
Forte de 114 000 habitants, Saint-Denis va accueillir le Village Olympique et Paralympique dans le cadre des Jeux Olympiques de 2024. Elle sera également l’une des premières communes à bénéficier du Grand Paris Express avec la construction de la future gare Saint-Denis-Pleyel qui fera la liaison entre 4 lignes de métro (lignes 14, 15, 16 et 17), la ligne 13 et le RER D, pour une affluence estimée à 250 000 voyageurs par jour.
Actuellement, les prix de l’immobilier à Saint-Denis se situent aux alentours de 3 991 €/m2 pour un appartement et 3 545 €/m2 pour une maison.
Villejuif (94)
Située en Val-de-Marne, Villejuif va également profiter des investissements destinés à accroître l’attractivité de la région Île-de-France. Cette commune d’environ 56 000 habitants située au sud de Paris, va notamment accueillir deux nouvelles gares : Gustave Roussy et Louis Aragon, aux alentours de laquelle sont d’ores et déjà prévus 500 nouveaux logements.
Autres projets d’envergure qui ne manqueront pas de faire la différence : d’un côté, le Campus Grand Parc, ses 3 300 logements et ses 150 000 m² de locaux dédiés au secteur tertiaire. De l’autre, le cluster géant dédié au secteur de la santé, qui va notamment accueillir un centre de recherche contre le cancer, regroupant plus de 35 000 étudiants, chercheurs et médecins.
Champigny-Sur-Marne (94)
Située à proximité du bois de Vincennes, Champigny-sur-Marne va aussi accueillir deux nouvelles gares : la gare Champigny Centre et la gare Bry-Villiers-Champigny, où passera la ligne 15 du Grand Paris Express. Grâce à ces nouvelles infrastructures de transport, il sera par exemple possible de se rendre à Orly en une trentaine de minutes, alors qu’il faut actuellement trois fois plus de temps pour réaliser ce trajet.
La ville, qui compte actuellement 76 000 habitants, va par ailleurs contribuer au développement du Cluster Descartes, pôle d’excellence centré sur la ville durable. À son échelle, elle contribuera à la création de nombreux emplois, soutenus par la construction de plusieurs centaines de logements. Au moment où nous écrivons ces lignes, les prix de l’immobilier à Champigny-Sur-Marne se situent autour de 3 744 €/m² pour appartement et 3 782 €/m2 pour une maison.
Nanterre
Située au sud de la capitale, sur la rive gauche de la Seine, Nanterre est une commune qui accueille une population en grande partie composée de jeunes actifs et d’étudiants, pour une moyenne d’âge de 35 ans. Des habitants, dont une majorité de locataires, attirés par l’université Paris-Ouest et les nombreux emplois proposés par les grands sièges sociaux de sociétés très importantes, à l’image de HSBC, la Société Générale ou SFR. Évidemment, la proximité avec le quartier de la Défense joue également un rôle moteur dans l’engouement suscité par cette commune de plus de 93 000 habitants.
La ville, qui accueillera les futures lignes 15 et 18 du métro automatique, ainsi que la ligne E du RER, offre donc de très belles opportunités en matière d’investissement locatif. Actuellement, les prix de l’immobilier à Nanterre se situent aux alentours de 5 492 €/m2 pour un appartement et 5 731 €/m2 pour une maison.
Quelles sont les meilleures stratégies pour investir dans l’immobilier à Paris et dans le Grand Paris ?
Budget de moins 200 000 euros pour acquérir un T2 à exploiter en LCD
Vous pouvez acquérir un T2 dans le Grand Paris pour moins de 200 000 euros ce qui représente une mensualité de 1114 euros sur 20 ans.
Vous pouvez cibler des villes en dessous de 5000 euros du m² à fort potentiel touristique qui feront partie intégrante du Grand Paris comme Villejuif ou Saint Denis. Derrière, il y a aussi une opportunité de faire de belles plus-values.
En location classique, les T2 se louent en moyenne à 800 euros d’où l’intérêt de l’exploiter en location courte durée. En ne choisissant pas une stratégie d’exploitation en location courte durée, vous ne pourrez dégager du cash-flow avec une exploitation en meublé longue durée.
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Les meilleurs acteurs sur le marché réalisent 25 000 euros à l’année en location courte durée. On vous recommande de prévoir 4 couchages dans votre T2.
Petite recommandation : prévoyez un T2 dédié aux couples qui souhaitent passer un week-end en amoureux. Qui sait, il peut être opportun de lancer une love room qui peut générer jusqu’à 9000 euros par mois.
Si vraiment vous souhaitez investir sur Paris même, il y a une alternative pour faire de la location courte durée sur Paris même. La stratégie de la location mixte consiste à louer un logement meublé durant 9 mois de l’année avec un bail mobilité. Les 3 autres mois de l’année par exemple, juin, juillet, août vous pouvez louer à la nuitée. Pour rappel, il est interdit de faire de la location courte durée dans la ville de Paris sauf exceptions.
Si vous louez 3 mois l’été, vous pouvez espérer générer au minimum 5000 euros le mois. Ainsi vous louez un beau logement entre 800 et 1000 euros durant 9 mois votre T2. Le reste du temps, vous générez un maximum de trésorerie avec la location mixte.
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Budget supérieur à 200 000 euros pour créer de belles plus-values
L’inconvénient de l’immobilier sur Paris est que les prix sont très élevés donc la rentabilité locative est moins bonne. Cependant, acheter dans une ville où les prix de l’immobilier sont élevés peut s’avérer être une stratégie gagnante.
Idéalement si vous achetez entre 5000 et 10 000 euros du m² dans le Grand Paris, vous restez gagnant en réalisant, une extension, une surélévation ou un aménagement de combles.
Ces opérations consistent à augmenter la surface habitable grâce à des travaux de rénovation.
Cas pratique :
Vous achetez un T3 de 50 m² dans le 13ieme arrondissement de Paris. Cette acquisition vous coûte 500 000 euros. Avant d’acheter, vous avez validé le projet car vous aviez la possibilité de gagner 25m2 grâce à un aménagement de combles.
Actuellement comptez 2500 euros du m² pour réaliser un aménagement de combles de qualité en région Parisienne. Les travaux de rénovation vous coûtent 62 500 euros pour réaliser cet aménagement de combles.
Après rénovation, vous disposez d’un T4 de 75 m² qui est estimé à 750 000 euros en ayant investi pratiquement 570 000 euros d’acquisition. En enlevant les différents frais d’acquisition et d’ameublement, cette opération vous apporte 150 000 euros de plus-value latente.
À cela s’ajoute la création d’une nouvelle chambre qui permet de transformer le logement en colocation par exemple. Les loyers varient entre 600 et 800 euros pour une chambre en colocation.
Pour aller encore plus loin dans la réflexion, si vous souhaitez acquérir une résidence principale sur Paris ou dans le Grand Paris, pensez à louer un logement annexe avec une entrée indépendante en location mixte.
Conclusion
Paris est une ville qui se renouvelle tous les ans encore plus avec le projet de Grand Paris 2024. C’est le moment d’y investir avant l’arrivée des jeux olympiques de Paris 2024.
Le Grand Paris attire toujours des étudiants et des jeunes actifs qualifiés ce qui aura pour effet de faire monter les prix surtout dans les villes qui font partie du Projet.
Il y a toujours des bonnes affaires à faire en créant de la surface ou en exploitant les failles des restrictions. Idéalement, acheter un bien à moins de 5000 euros du m² en dans le Grand Paris dans l’objectif d’atteindre dans 20 ans des prix proches de Paris.
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