Pourquoi investir dans l’immobilier à Nîmes ?
Nîmes, la Rome Française, possède une riche histoire antique qui la rend particulièrement touristique. Classée « Ville d’art et d’histoire », elle se situe à proximité de la mer Méditerranée et des montagnes des Cévennes. De plus, elle est élue « Ville fleurie » et « Ville santé OMS » du fait de ses 470 hectares d’espaces verts et 1 200 hectares de massifs forestiers. C’est l’une des raisons pour laquelle Nîmes attire chaque année plus d’habitants. D’ailleurs, L’INSEE prévoit une hausse de 13% sur la décennie 2020. Ses 300 jours d’ensoleillement chaque année y sont sûrement pour quelque chose.
Elle compte plus de 150 000 habitants et elle est la capitale du Gard avec une population dont la tranche d’âge la plus importante est celle des 20-24 ans.
Véritable carrefour du sud de la France, elle est proche de Montpellier, Avignon et Aix-en-Provence. La ville est desservie par le TGV, qui la place à seulement 1 heure de Marseille, 1h20 de Lyon, 2h50 de Paris et 4h40 de Lille. Des lignes TER et Intercités la connecte également à Avignon, Montpellier, Perpignan et Bordeaux. L’aéroport, situé au sud de la ville permet d’atteindre Londres, Bruxelles, Marrakech, Dublin ou encore Edimbourg.
Les 3 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier à Nîmes !
La première raison d’investir dans l’immobilier à Nîmes est qu’il s’agit d’une ville très touristique avec 2,3 millions de visiteurs rien qu’à l’été 2022. La ville de Nîmes avec ses 2000 ans d’histoire est réputée pour les Arènes de Nîmes, la Maison Carrée, la Tour Magne, l’Aqueduc de Nîmes et tant d’autres. Son patrimoine historique excellemment bien conservé font de Nîmes une ville de charme où il fait bon vivre. Les chiffres du tourisme indiquent que la fréquentation dépasse ceux d’avant la pandémie de 2020. La clientèle étrangère est aussi de retour à hauteur de 30% des visiteurs sur l’été 2022 avec en majorité des Américains, Espagnols et Britanniques. La Coupe du Monde de Rugby en septembre 2023 semble être un bon présage pour la suite.
En termes de nuitées, du 1er mai au 18 septembre 2022, on en enregistre 1 792 144 nuitées d’où l’intérêt de miser sur la location meublée à destination de touristes.
Les monuments romains sont particulièrement plébiscités, les Arènes mais pas seulement. En effet, la ville de Nîmes a une offre culturelle vraiment variée avec le festival de Nîmes, Les Journées Romaines, les « Rencontres musicales de Nîmes ».
La Feria de Pentecôte attire 1 million de participants chaque année avec pas moins de 52 000 spectateurs dans les Arènes. La Feria de Vendange quant à elle compte 826 300 participants.
Ainsi, il serait intéressant de proposer un logement atypique pour proposer une offre d’hébergement de qualité à forte rentabilité locative.
La deuxième raison d’investir dans l’immobilier à Nîmes est l’attractivité économique de Nîmes avec 700 nouveaux emplois créés tous les ans. Actuellement, la ville compte plus de 11 000 entreprises et environ 5 000 commerces . L’agglomération de Nîmes arrive à la 5e place du classement des métropoles intermédiaires (*) du baromètre Arthur Loyd 2021 « Attractivité des métropoles françaises et résilience des territoires ». Les quatre premières sont Brest, Tours, Clermont-Ferrand et Nancy. La capitale gardoise gagne 11 places dans le classement par rapport à l’année dernière.
Nîmes est également une métropole étudiante. Ses cinquante établissements supérieurs accueillent chaque année 14 000 étudiants, selon le site Internet de la métropole. L’université compte 4 200 étudiants, notamment dans ses sections santé (2 000 étudiants), lettres et langues, droit et économie, sciences humaines et sociales, ou technologie. D’autres établissements d’enseignement supérieur sont présents sur la métropole, dont 2 écoles d’ingénieurs, plusieurs écoles de commerce ainsi que d’autres spécialisées dans le tourisme, le design et les Beaux-Arts.
Investir dans l’immobilier à Nîmes, c’est croire dans les grands projets qu’à la Métropole pour l’amélioration de la qualité de vie et l’attractivité de la ville.
Nîmes Métropole dispose d’un budget 2023 à hauteur de 345 millions d’euros. Celle-ci prévoit ainsi la consolidation du nouveau réseau de transports, la mise en service du pôle d’échange multimodal et la construction de nouvelles pistes cyclables. A cela s’ajoute la réception des premières rames de Tram électriques.
Pour le volet économique, Nîmes Métropole prévoit l’aménagement de la plateforme aéroportuaire. Au programme également, la modernisation des zones d’activité économique (ZAE) et le lancement d’un appel à projet pour Magna Porta, un important projet de développement économique autour de la nouvelle gare TGV de Nîmes. Enfin, la métropole nîmoise poursuivra en 2023 l’accompagnement des communes membres dans le financement de leurs principaux projets au travers d’un versement de fonds de concours à hauteur de 5,6 M€.
On peut constater que de nombreuses actions sont mises en place pour améliorer l’attractivité de Nîmes ce qui a un effet positif sur son marché immobilier.
Comment investir dans l’immobilier à Nîmes ?
Au sein de cette ville, et selon l’indice de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), au 1er mai 2023 le prix de vente était de 2.635 €/m² en moyenne. Pour commencer, en trois mois, cet indice a enregistré une croissance égale à 2,6%. En outre, en un an, cette variation a atteint 8,2%. Cela illustre la vitalité du marché nîmois. On remarque d’autre part, via l’indice, que les prix ont connu une hausse notable lors des trois dernières années : +27,7%.
Prix au m² à Nîmes en mai 2023 :
- Maison T3 : 3.581 €/m²
- Maison T4 : 3.428 €/m²
- Maison T5 : 3.344 €/m²
- Maison T6 et + : 3.285 €/m²
- Appartement T1 : 2.506 €/m²
- Appartement T2 : 2.507 €/m²
- Appartement T3 : 2.357 €/m²
- Appartement T4 et + : 2.062 €/m²
Les prix sont plus accessibles que ceux de la ville de Montpellier. D’ailleurs, vous pouvez découvrir notre étude de marché immobilier de Montpellier. C’est l’occasion de miser sur l’effet Feria et Antique qui attire de millions de visiteurs.
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Nîmes ?
Quartier de l’Ecusson
Considéré comme le centre historique de la ville, ce secteur cumule les avantages pour attirer tous types de locataires : touristes, familles, étudiants, actifs et seniors. Les prix au mètre carré y sont logiquement assez élevés mais cela vaut la peine pour les investisseurs. En effet, ce quartier au cœur de la ville est le siège des administrations publiques et de nombreux monuments historiques, comme la cathédrale Notre-Dame-et-Saint-Castor, les Arènes de Nîmes et la Maison Carrée, de véritables emblèmes nîmois.
Quartier Richelieu
Les acquéreurs sont aussi très nombreux à miser sur le quartier Richelieu, un secteur chic et convoité par les cadres et les familles. Si le quartier compte majoritairement des appartements, y trouver une maison est également possible. Dynamique, vivante et animée, la zone a tout pour plaire : proximité avec les écoles et les commerces, bien desservie par les transports en commun, nombreuses commodités… Par ailleurs, les prix se situent globalement dans la moyenne de la ville.
On vous invite à découvrir Nîmes un week-end en amoureux ou avec des amis pour vous faire votre propre idée sur le potentiel de la Rome Française.
Quelles sont les meilleures stratégies pour investir dans l’immobilier à Nîmes ?
Lancer un projet de sous location pour moins de 10 000 euros
Les conditions de financement d’un investissement locatif sont plus compliquées en 2023 que les années précédentes. C’est pourquoi, vous pourriez opter pour la stratégie de la sous location. Celle-ci consiste à exploiter un bien immobilier avec un bail commercial en échange d’un loyer plus intéressant que sur le marché. En contrepartie, vous pouvez exploiter le logement en location courte durée après avoir réalisé des travaux d’aménagement.
Exemple :
Aménagez un T2 pour 10 000 euros et versez un loyer au propriétaire pour 700 euros. L’exploitation du bien en location courte durée du logement génère 2200 euros mensuels. La gestion du bien est déléguée à une conciergerie qui touche des commissions. En exploitant le bien en sous location, l’opération doit vous générer au moins 1000 euros de cash-flow mensuel.
Découvrez comment vous lancer facilement dans l’immobilier en sous location.
Lancer un projet de logement atypique pour moins de 100 000 euros
Cette stratégie de création de logement atypique a pour objectif de vous permettre de générer entre 1000 et 1500 euros de cash-flow mensuel. La particularité des logements atypiques, c’est qu’ils génèrent plus de revenus que de simples biens exploités en location courte durée. La raison est simple, ils proposent une expérience unique pour les voyageurs. Les Loveroom font partie des biens atypiques que l’on peut découvrir sur le marché.
Néanmoins, il vous faudra vous démarquer et vous imprégner de la culture locale. Nîmes est une ville Antique et une ville de Féria alors pourquoi pas créer un logement atypique sur l’une des thématiques. La stratégie impose de respecter certains critères pour atteindre vos objectifs de rentabilité. Il faut que le budget global de l’opération ne dépasse pas les 100 000 euros. En l’espèce à Nîmes, c’est réalisable.
Budget 500 000 euros pour créer un coliving full LCD Antique
Les projets de coliving sont rentables dans les villes où les prix ne dépassent pas les 2000 euros du m². En acquérant un bien en dessous du marché, vous pourriez éventuellement réaliser ce type de projet à Nîmes. Néanmoins, il vous faudra proposer pour un coliving atypique reprenant la thématique antique par exemple.
Idéalement votre projet de coliving antique doit comporter minimum 10 chambres avec 2 entrées séparées pour exploiter 5 chambres en coliving classique et les 5 autres chambres en location courte durée. C’est pourquoi le projet global coûtera au minimum 500 000 euros en prenant en compte le prix du bien, les frais de notaire, les travaux et l’ameublement. Votre mensualité et les charges d’exploitation vous reviennent à 4500 euros tout compris.
Vous louez la chambre à 500 euros car vos services sont excellents et vous avez 10 chambres. À première vue, l’opération n’est pas intéressante. Heureusement, vous avez prévu que 5 chambres de votre coliving puissent être exploitées en location courte durée sans que la communauté soit dérangée (prévoir une entrée secondaire).
En reprenant les chiffres des T2 qui peuvent générer 25 000 euros pour l’un alors en exploiter 5 peut potentiellement générer 125 000 euros. On va directement retirer la moitié des revenus en charges d’exploitation (conciergerie et frais de plateformes). Ce qui laisse près de 6000 euros mensuel de revenus de l’exploitation de ces 5 chambres. Le reste des chambres permet de payer les mensualités de crédit.
Petite astuce : demandez le différé de crédit afin de vous constituer une trésorerie de près de 150 000 euros sur 2 ans. Vous pourrez alors l’utiliser comme apport pour financer un prochain projet.
Conclusion
Nîmes est une ville dont l’histoire vous offre l’opportunité de réaliser un investissement rentable. En combinant, logement atypique avec une bonne exploitation en location courte durée, vous optimisez la rentabilité de votre projet pour un budget raisonnable.
On vous recommande l’équipe de Green Living pour réaliser votre projet immobilier à Nîmes.
De plus, la Métropole a vraiment des projets d’aménagements pour améliorer le rayonnement de la ville.