L’un des plus grands empires de l’immobilier s’est bâti en investissant dans l’immobilier d’entreprise ! Vous savez de qui nous parlons ?
La Holding McDonald’s possède plus de 3 millions d’hectares qui sont idéalement situés et qu’elle loue à ses franchisés. De plus, le montant des loyers sont parmi les plus chers du secteur.
En effet, les entreprises qui se développent en franchise ont tout intérêt à acheter les murs commerciaux à chaque ouverture d’établissement. Toute entreprise qui souhaite accélérer sa croissance doit acquérir ses locaux. En effet, elle valorise son entreprise et réduit ses charges. Les banques sont plus favorables à financer des projets d’achats de murs en prime.
Si investir dans l’immobilier d’entreprise est un des meilleurs piliers d’enrichissement, est-t-il accessible aux investisseurs moins chevronnés ?
Ce type d’investissement comporte un certain nombre d’avantages mais aussi d’inconvénients. Néanmoins, vous avez autant presque autant de stratégies d’investissements que dans l’immobilier résidentiel.
Vous préférez peut-être investir dans des bureaux, des entrepôts, ou encore dans des locaux commerciaux. Tous les chiffres vous prouvent que la rentabilité est meilleure dans l’immobilier d’entreprise.
On estime en moyenne à 7,30 % de rentabilité pour les commerces, 8,40 % pour les bureaux, et même 11,80 % pour les entrepôts.
Le plus important est de vous proposer des leviers pour augmenter la rentabilité de votre investissement dans l’immobilier d’entreprises.
En 2020, les entreprises ont fait face à une pandémie mondiale ! De nombreuses entreprises sont directement impactée par les différents confinements.
Les conséquences sur leurs activités ne sont pas négligeables. En effet, il y a une perte de 75% du CA pour certaines entreprises.
Heureusement, l’État a mis en place des mesures pour soutenir les entreprises avec un report des loyers et des aides financières comme le PGE. La grande crise économique n’a pas encore d’effet.
En tant de crise, des opportunités sont à saisir dans l’immobilier d’entreprise sans prendre trop de risques. Les deux plus grandes erreurs que vous pouvez commettre est de choisir un mauvais emplacement et prendre tout type d’activité comme locataire.
Ce qui vaut aussi pour l’investissement locatif ! Si vous aimez l’immobilier classique alors vous allez apprécier ce type d’investissement.
5 raisons d’investir dans l’immobilier d’entreprises
1) Payer moins de charges
La rentabilité dans l’immobilier commercial est en partie meilleure car vous avez moins de charges. En effet, vous louez les murs et c’est à l’exploitant de l’aménager à ses propres frais.
Il va y travailler tous les jours et le met en valeur s’ il souhaite accueillir du public.
Vous en avez marre de payer la taxe foncière dans l’immobilier locatif ?
Votre bail peut prévoir que la taxe foncière payée en partie ou en intégralité au locataire. Un mois de loyer que vous pouvez réinvestir par la suite.
2) Moins de risques d’impayés
Les impayés sont beaucoup plus rares = pas de dégradation. ¾ fois plus court
Une entreprise a pour objectifs de gagner de l’argent et de se développer. En sélectionnant des entreprises qui ont fait leurs preuves comme locataire votre risque de loyers non payés est plus rare.
La loi avantage le propriétaire dans l’immobilier d’entreprise avec un bail 3/6/9 qui protège les intérêts des propriétaires.
Si le locataire souhaite s’en aller entre ces 3 périodes, il est redevable des sommes des loyers prévus dans le contrat. Les procédures d’expulsions sont plus faciles et en moyenne 3 fois plus rapide que pour une location d’habitation.
Cependant en cas de liquidation judiciaire de l’entreprise, la procédure est plus longue et vous ne pouvez récupérer le montant des loyers non payés. D’où l’intérêt de sélectionner les meilleures entreprises pour exploiter votre local.
3) Se faire financer plus facilement
Le contexte économique est certes particulier en ce moment, mais les banques encouragent le développement des entreprises.
Pour une entreprise posséder ses propres locaux revient à avoir sa résidence principale ce qui est particulièrement apprécié au niveau par les banques.
L’immobilier professionnel se finance dans la plupart des cas sur 15 ans. Le profil des personnes qui investissent dans cette typologie est très recherché par les établissements bancaires.
En effet, les foncières, les franchises ou les gros fonds d’investissements se positionnent régulièrement sur ce genre d’opérations. Elles reproduisent souvent l’expérience après un succès.
Imaginons que vous achetez un local commercial que vous exploitez à une enseigne de la grande distribution (ouverture d’un carrefour exprès). Le risque pour vous et la banque est minime au vu du profil du locataire.
C’est pourquoi un emplacement de choix ouvrira plus facilement les portes du financement.
4) Faciliter à changer le mode d’exploitation du bien
En fonction du PLU et du règlement de propriété, vous pouvez très bien exploiter votre local en location courte durée. Selon l’emplacement cela peut vous coûter moins cher d’investir dans un local commercial et le transformer pour augmenter votre rentabilité.
Le prix au m2 est en moyenne moins cher que l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation. Sauf cas de grands passages ou emplacements stratégiques qui se louent à prix d’or.
Actuellement de nombreux propriétaires d’immobilier d’entreprise transforment une partie de leurs bureaux en habitation. Ainsi si vous achetez une grande surface, il peut être plus opportun de faire de la location mixte.
Qui sait, vous pouvez mixer une partie bureau et une partie co-living sur un même bien.
5) Choisir une fiscalité plus douce avec l’IS
Acquérir un bien immobilier avec une SCI à l’IS peut être avantageux pour vous.
En effet, vous avez la possibilité d’amortir le prix de l’acquisition afin de réduire la fiscalité.
La grande partie des charges d’exploitation sont déduites du résultat de la société.
En 2022, le taux de l’impôt sur les sociétés sera abaissé à 25%.
Ainsi si votre la SCI génère 40 000 euros de bénéfices, vous bénéficiez de l’IS à taux réduit jusqu’à 38 120 euros.
38 120 x 15% = 5718
880 x 25% = 220
= 5938 euros
Au final, cela représente à peine un peu plus de 15% d’impôts sur vos bénéfices.
Vous pouvez choisir de ne pas faire sortir les bénéfices de la société et donc de ne pas être fiscalisé dessus.
À contrario, en optant pour l’acquisition en propre ou une SCI à l’IR, vos revenus sont considérés comme des revenus fonciers et peuvent facilement avoir une base imposable taxée à 47,2% ( 17,2% de prélèvements sociaux et 30% d’IR).
Ce qu’il faut surtout pour réussir un investissement dans l’immobilier d’entreprise est de savoir vous adapter à l’évolution du marché. Le télétravail a clairement un impact sur la location de bureaux des grosses surfaces.
Investir près de chez vous est la meilleure option pour connaître la réalité de la demande.
L’un des inconvénients est que vous n’avez pas le contrôle de votre loyer. Vous ne pouvez l’augmenter de manière significative même après un changement de propriétaire.
5 stratégies pour augmenter la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier d’entreprise
1) Ouvrir un coworking
Les investisseurs les plus aguerris investissent dans des coworking à l’image de Mama Works, W’in ou encore Now coworking.
Ils achètent les murs et proposent des espaces ou bureaux à louer. Dans une ville comme Bordeaux, le bureau privatif est en moyenne de 1000 euros hors taxe. Un coworking de 600 m2 peut accueillir 20 bureaux. L’open space se loue en moyenne 200 euros hors taxe même s’ il est moins demandé qu’avant.
Ils misent sur des services sur mesure et une déco coup de cœur pour attirer des entreprises. C’est la colocation meublée de l’immobilier professionnel d’une certaine manière.
Vous prenez la même surface pour une activité de bureaux à une seule entreprise, la rentabilité est moins importante.
2) Investir dan Co-living
Concept à la mode pour ceux qui veulent travailler et dormir dans un cadre agréable.
Vous retrouvez pratiquement les mêmes services que dans un hôtel et dans un coworking.
En plus, vous cohabitez souvent avec des personnes qui partagent les mêmes intérêts que vous.
L’intérêt du co-living est qu’il permet d’offrir un logement très qualitatif avec de nombreux services pour un prix moins élevé qu’en les prenant séparément (logement, assurance, électricité, bureau, salle de sport).
Pour augmenter la rentabilité du co-living : Investissez dans les villes de taille moyenne et exploitez l’une des chambres en location courte durée.
3) Prévoir l’installation d’une cheminée
La disposition du local et l’emplacement sont les facteurs déterminants d’un bon local. Vous pouvez augmenter la valeur vénale de votre local de 20% avec l’installation d’une cheminée.
4) Proposer un pas de porte
Vous venez d’acquérir un local commercial qui est libre d’exploitation. L’opportunité se présente ainsi à vous d’installer un futur exploitant avec un pas de porte.
Le Pas de Porte est une somme d’argent que le bailleur demande au locataire au début du bail. Il s’agit en quelque sorte d’un droit d’entrée exigé pour obtenir la mise à disposition des locaux.
Imaginons votre acquisition est de 200 000 euros, vous pouvez très bien demander un pas de porte de 50 000 euros. Ce levier vous permet de réaliser une plus-value que vous pouvez réinvestir pour un prochain achat.
5) Adopter la stratégie Macdonald’s
Vous êtes chef d’entreprise ?
Investir dans vos bureaux dont vous pouvez sous-louer une partie afin de payer une partie de vos mensualités de crédit.
Pensez au développement de votre entreprise hors de votre ville dans une optique d’une ouverture d’un nouvel établissement.
Vous êtes investisseurs ?
Visez des surfaces recherchées par des franchises. Il existe de nombreuses franchises qui s’arrachent à prix d’or les meilleurs emplacements. Pourquoi ne pas leur apporter des affaires avec un petit apport d’affaires ou en faire vos locataires.
Conclusion sur l’immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise est un marché de niche qui offre de réelles opportunités de se développer plus rapidement.
Vous entrez dans un marché différent de celui de l’immobilier classique mais tout aussi intéressant.
Si un jour l’encours devient un problème pour vous alors créez une entreprise et investissez dans l’immobilier d’entreprise.
La transformation des locaux au gré des tendances du marché décuple votre rentabilité.
Échanger avec l’expert de l’immobilier d’entreprise.
Lire le Guide ultime des villes où investir pour multiplier vos investissements immobiliers.
