Aujourd’hui, nous présentons la success story de Luc Follin et de sa conjointe Flavie, un couple d’investisseurs bordelais, qui ont lancé un magnifique projet d’immeuble de rapport exploité en location courte durée en Nouvelle Aquitaine.
Luc, 34 ans, père d’une petite fille, exerce actuellement et à temps partiel le métier de sapeur-pompier professionnel. Mais ce n’est pas tout: lassé de son métier actuel, il décide de se lancer dans une reconversion dans le conseil en gestion de patrimoine. Un nouveau challenge qui va lui permettre de mettre à profit auprès de ses clients toute l’expérience acquise au cours de ces dernières années en tant qu’investisseur.
Début 2017, il commence à se former avec sa compagne et investissent dans une formation en ligne. L’objectif est clair: passer à l’action massivement avec un premier immeuble de rapport, dans le but de générer des revenus complémentaires.
Aussitôt dit, aussitôt fait, fin 2017, ils signent leur 1er compromis de vente pour un immeuble de rapport de 3 appartements.
L’immeuble est acheté 110000€ au lieu de 180000€; une belle négociation! Cela permet de générer un loyer global de 1300€ de pour un crédit de 800€ !
Ce 1er immeuble exploité en location nue, via une convention ANAH leur permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants mais ce n’est pas suffisant, ils veulent continuer…
Commençons à parler chiffres, c’est ce que vous attendez n’est-ce pas ?
Peu après leur 1ère acquisition ils visitent un immeuble de 190 m² au prix affiché de 141 000 euros. Tout est à refaire, une rénovation globale doit impérativement être engagée. L’immeuble est situé dans une ville de près de 50 000 habitants, où il y a une forte demande de logements de qualité. Celui-ci est composé de 9 lots, avec des surfaces allant entre 15 et 22 m².
À l’origine, les studios étaient destinés à des étudiants en location meublée longue durée. C’était là-dessus que Luc avait basé son étude de marché, qui demeurait très rentable. Mais, curieux et toujours adepte de nouveaux concepts, il découvre lors de rencontres investisseurs l’univers de la Location Courte Durée, et se dit: pourquoi pas ! Après négociation, ils l’acquièrent au prix de 133 000 euros soit 700 euros au m². C’est déjà une bonne affaire en perspective même si ils ont dû faire une rénovation totale. De plus, ils se sont occupés eux même de meubler les 9 appartements en commandant chez Cdiscount et Amazon.
Vous pouvez le constater sur les différentes photos de l’article, ils proposent vraiment des logements de qualités ! Ils ont dû gérer les travaux à distance car ils ne pouvaient se permettre de faire les aller-retour tous les jours.
Pour aller plus loin, ils ont crée un site de réservations : www.cosy-apparts.fr
Les chiffres qui donnent le sourire :
Prix d’acquisition : 133 000 euros
Frais de notaire : 10 000 euros
Travaux : 150 000 euros
Aménagement : 25 000 euros
Total : 318 000 euros soit 1870 euros au prix du m².
Le coût global du projet correspond aux prix actuels des prix de l’immobilier. Néanmoins, si ils revendent un jour alors c’est un immeuble à forte rentabilité qu’ils proposeront. Ainsi, ils pourraient le revendre 400 000 euros plus facilement du fait de leurs résultats d’exploitation.
De plus, ils ont demandé un différé de crédit total de 24 mois pour se créer une belle trésorerie d’investisseurs. Cela permet de tester l’exploitation de l’immeuble sans courir de risques.
Avant de vous présenter comment obtenir 100 000 euros de revenus locatifs avec ce type de projet, il est important de prendre en compte toutes les charges d’exploitation.
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Charges d’une exploitation d’une immeuble en location courte durée
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- Femmes de ménages : c’est l’une des plus grosses charges d’exploitation après le crédit. La femme de ménage est payée au forfait avec la blanchisserie incluse. Les prix varient selon le nombre de réservation mais lissés sur l’année c’est 1000 euros en moyenne sauf l’été où ils montent jusqu’à 2000 euros par mois. En l’espèce, 6 logements sont exploités en location courte durée ce qui permet de diminuer le tarif du fait qu’ils sont situés au même endroit. 1200 euros par mois soit 14 400 à l’année.
- Mensualité de crédit : 1284 par mois sur 25 ans avec un taux de 1,55. S’ ils avaient emprunté aujourd’hui, le coût du crédit serait de 1800 euros mensuel. 15 408 à l’année.
- Plateforme de réservations : En moyenne, elles prennent 17% du chiffre d’affaires généré avec 70% du CA réalisé grâce à Booking. 16 000 euros en moyenne à l’année.
- Taxe foncière : 3800 euros à l’année soit 31
- Électricité / eau : 500 euros par mois soit 6000 euros à l’année
- Abonnement internet : 360 euros à l’année.
- CFE : 1500 euros à l’année
- PNO : 700 euros à l’année
- Expert-comptable : 2000 euros
- Beds24 : 1000 euros
- Achat de consommable : 2000 euros
- Charges mentales : incalculable 😉
Charges d’exploitation totale à l’année : 63 168 euros
Revenus d’exploitation de cet immeuble de 9 lots
2020 : 40 000 euros avec lancement de l’exploitation en juin
2021 : 90 000 euros 6 appartements + 30 000 euros en location longue durée
2022 : 95 000 euros 6 appartement + 30 000 euros en location longue durée
Ainsi la combinaison des stratégies d’exploitation permettent à notre couple d’investisseurs de réaliser 120 000 euros de chiffre d’affaires en 2021. Les studios exploités en location courte durée génèrent en moyenne 15 000 euros chacun. Si jamais l’exploitation n’avait pas tournée à plein régime alors ils passeraient à une exploitation en location longue durée en meublé.
Si jamais l’ensemble des 9 lots étaient exploités en location courte durée alors ils pourraient générer 135 000 euros de revenus locatifs. Actuellement, cet immeuble Full LCD leurs génère tous les ans 55 000 euros de trésorerie pour un projet d’un peu plus de 300 000 euros.
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Créer un concept d’immeuble full LCD dans une ville de taille moyenne
Avant de vous lancer dans un projet d’immeuble de rapport à exploiter en location courte durée, il faut réaliser une étude de marché poussée. En effet, même si vous faîtes l’acquisition d’un immeuble de rapport à un prix attractif, il faut connaître au préalable les revenus locatifs que vous allez pouvoir en tirer.
Voici un article pour réaliser une étude de marché en moins de 30 minutes.
Ensuite, vous devez bien connaître votre cible afin de lui proposer une offre presque parfaite au niveau qualité parfaite. Luc et sa conjointe visent à la fois une cible de touristes et une autre de professionnels. Ainsi, ils s’ouvrent toutes les portes afin de réussir à optimiser la rentabilité de leur immeuble.
Les services proposés aux voyageurs sont tout aussi importants que la qualité de la rénovation et de la décoration. Pensez aux consommables de bienvenue comme les dosettes de cafés ou les petites attentions. Ne lésinez pas sur la literie ni sur la cuisine qui est très utile. Netflix peut servir de vitrine à votre accueil sur mesure. Trouvez la touche qui fera la différence avec votre logement.
Étudiez les annonces de vos concurrents sur le marché pour faire une meilleure proposition de service. L’objectif est que votre immeuble FULL LCD soit la PLACE TO BE de la ville.
L’avantage de viser des villes de taille moyenne au-delà du prix d’acquisition est d’avoir une concurrence moins développée sur la partie location courte durée de bonne gamme. Si l’on reprend l’exemple de notre couple d’investisseurs, ils ont sélectionné un ville sur laquelle personne n’aurait misé pour briller en location courte durée.
Quels sont les points de vigilance à retenir de l’exploitation d’un immeuble en LCD ?
- Il vous faudra bien évaluer le budget travaux et prendre une marge de 10% de surcoût en minimum. Il vous faudra sûrement intervenir pour des soucis à régler comme des fuites d’eau ou encore des punaises de lits. Il faut être capable de déléguer et prévoir des interventions durant l’exploitation de l’immeuble
- Le partenaire ménage est l’élément clé de la réussite de votre exploitation donc veillez à être sur d’en trouver un de confiance. On vous recommande de vous assurez qu’il y en a de disponibles dans la ville où vous cherchez à acquérir un immeuble. Actuellement, c’est l’une des plus grosses problématiques que rencontrent les experts de la location courte durée.
- Entourez-vous d’un expert-comptable qui maîtrise parfaitement le sujet d’une exploitation en location meublée pour ne pas subir de redressement… On vous recommande le cabinet Jaden Expertise Conseil qui est le spécialiste de la location meublée étoilée.
Les 3 meilleurs conseils de Luc et Flavie pour bien exploiter un immeuble de rapport
La première des choses à comprendre est qu’il ne faut pas vous lancer si vous ne pouvez gérer à distance ce genre d’exploitation. Si vous commencez à faire vous même le ménage alors vous devenez esclave de votre exploitation. Ainsi, vous devez absolument vous entourer d’une personne de confiance qui garantit une qualité de réception impeccable à chacune des réservations.
Deuxièmement, il vous faut automatiser votre exploitation avec un challenge manager. Ils utilisent beds24 pour envoyer des messages en automatique et automatiser les réservations entre les différentes plateformes. Votre exploitation ne doit pas vous prendre plus de 15 minutes par semaine.
Troisième et dernier conseil, il est judicieux de sélectionner un immeuble de rapport avec au minimum 6 lots qui peuvent générer au moins 15 000 euros par lots. Ainsi, vous vous garantissez d’au moins créer une trésorerie de 20 000 euros tous les ans. De plus, il faut vraiment obtenir le différé de crédit pour avoir le temps de sécuriser votre lancement.
Échangez avec Luc et Flavie pour aller plus loin.