Avez-vous déjà pensé à la surélévation comme stratégie d’investissement ?
Les prix de l’immobilier grimpent sans cesse et votre capacité d’emprunt est réduite.
Vous ne pouvez plus acquérir un nouveau bien sur Bordeaux ou Biarritz, les prix tournent autour de 5000 euros au m2 !
Sans déménager vous pouvez surélever votre maison ou immeuble afin de créer de la surface habitable.
Quel est l’intérêt de cette opération ? Vous créez de la surface à partir d’un bien que vous possédez déjà à un prix inférieur que celui d’une acquisition.
Afin de réaliser ce type de projet, il y a des démarches légales à réaliser ainsi que des contraintes techniques à respecter. Néanmoins, vous avez la possibilité de rentabiliser l’opération en maîtrisant les coûts tout en optimisant l’exploitation de votre surélévation.
1 – Surélévation : Les étapes pour la réussir
Schématiquement, la surélévation de maison revient à enlever la toiture, surélever les murs et reposer une toiture par-dessus.
L’opération doit prendre en compte les règles d’implantation par rapport aux constructions voisines. De même, la proximité d’un monument historique risque de compliquer l’opération.
Votre projet se concrétise une fois que vous obtenez toutes les autorisations et que l’aspect technique est validé.
Les démarches légales
Les projets de surélévation sont régis par un plan local d’urbanisme (PLU) en zone urbaine. Ainsi, l’étude de celui-ci détermine si vous avez la possibilité d’en réaliser une.
Ensuite, une déclaration préalable de travaux doit être déposée pour toutes les surélévations comprises entre 5 et 40 m² de surface plancher. Pour les surfaces supérieures à 40 m² de surface plancher, vous devrez obligatoirement demander un permis de construire. Si le projet d’agrandissement est supérieur à 150 m² de surface plancher, vous aurez l’obligation d’avoir recours à un architecte pour déposer un permis de construire.
La particularité de la surélévation est qu’elle modifie la toiture. Par conséquent, la surface prise en compte, pour les démarches légales, est celle de votre habitation plus celle de la nouvelle créée par la surélévation.
Votre surélévation nécessite l’intervention obligatoire d’un architecte si la surface totale de votre maison avec surélévation dépassait les 150 m².
Les contraintes techniques
Les fondations de votre maison supporteront-elles le poids supplémentaire lié à la surélévation de la maison ? Les murs porteurs parviendront-ils à soutenir la charge de l’étage supérieur ? Quels matériaux mettre en œuvre pour mener la surélévation de maison en toute sécurité ?
Vous devez vous poser toutes ces questions avant de vous lancer, un architecte y répond avec une étude de faisabilité.
Concrètement comment se déroule un projet de surélévation ?
Il commence par la dépose de toiture en enlevant les tuiles ou les ardoises et toute la charpente.
Après la dépose, on rehausse les murs soit par la pose d’une ossature bois (si les charges tolérées par les fondations et les murs porteurs sont faibles) ou par la pose de briques ou de béton.
La prochaine étape est la pose de l’isolation des murs ainsi que l’installation des réseaux secs et humides (électricité, chauffage, sanitaires…).
Enfin, on remonte la toiture tout en veillant à une bonne isolation. Vous pouvez augmenter la performance énergétique de votre habitation. En prime, il est possible d’obtenir des subventions et avantages fiscaux avec cette amélioration énergétique.
S’entourer de professionnels de confiance est primordial pour transformer les contraintes techniques du projet en opportunités.
2 – Surélévation : Rentabiliser votre projet
La rentabilité de votre projet dépend de 4 critères :
- Le coût de la surélévation
- Les prix du marché
- Le choix des professionnels pour le réaliser
- Son exploitation
Quel est le coût d’une surélévation ?
Les prix d’une surélévation varient selon la difficulté d’accès au chantier et le type de structure à créer (bois, métal, parpaing…).
Ils dépendent aussi du type de revêtement extérieur, du type de couverture et de l’isolation sélectionné.
Enfin le niveau de finition intérieur joue également dans le montant de la facture.
Nous vous conseillons de toujours miser sur la qualité de vos projets afin de mieux vendre et mieux louer.
En moyenne, une surélévation de standing coûte 2000 euros du m² mais peuvent varier selon la situation géographique.
Vous souhaitez réaliser une surélévation de 50 m², votre budget travaux est de 100 000 euros. C’est toujours moins cher qu’un T3 de 50 m² sur Bordeaux.
Le coût du projet peut augmenter si vous prévoyez un escalier pour rendre l’accès complètement indépendant.
Dans quel secteur est-il judicieux de réaliser une surélévation ?
Nous allons prendre 3 exemples chiffrés pour imager l’intérêt de l’opération selon le secteur géographique.
Paris
Vous avez la possibilité de réaliser un projet de surélévation de 50m² dans le 17ième arrondissement de Paris.
Les prix sont en moyenne de 11 000 euros le m² et votre coût de construction de 2000 euros comme cité au-dessus.
Le budget travaux est ainsi de 100 000 euros et la valeur de la surélévation en prenant en compte les prix du marché est de 550 000 euros.
Ainsi, cette stratégie vous permet de réaliser une plus-value latente de 450 000 euros.
Bordeaux
On reprend la même méthodologie et les mêmes coûts avec la même surface.
Les prix atteignent les 5000 euros au m² à Bordeaux Chartrons.
La valeur de l’agrandissement est de 250 000 euros (50 m² de surfaces habitables supplémentaires). La surélévation coûte toujours 100 000 euros soit une plus-value latente de 150 000 euros.
Périgueux
Dernier exemple, la magnifique ville de Périgueux avec des prix moyens de 1500 euros le m².
En réalisant un projet de surélévation avec un coût de réalisation supérieur au prix du marché, vous perdez de l’argent.
Vous dépensez 100 000 euros pour 50m² de surface habitable qui vaut 75 000 euros. Votre perte est de 25 000 euros sans prendre en compte l’évolution du marché ni l’aspect locatif.
Cette stratégie est intéressante à condition de la réaliser dans une ville ou les prix de la construction sont deux fois inférieurs aux prix du marché !
Comment sélectionner des bons professionnels pour concrétiser votre projet ?
Le choix des professionnels est tout aussi important que le choix de la ville pour le réaliser.
En sélectionnant le bon architecte, il peut réaliser l’étude de faisabilité tout en vous accompagnant pour les démarches légales. Faire appel à un architecte est aussi un gage de qualité car il met en jeu son image et vous propose du sur mesure.
Les architectes ont des équipes qu’ils managent pour que les travaux soient réalisés en temps et en heure. Certains se spécialisent dans des projets de surélévations afin de vous proposer les meilleures solutions.
S’entourer d’un avocat qui maîtrise parfaitement le droit de l’urbanisme est un atout non négligeable. Les surprises sont parfois moins douloureuses si l’on dispose d’un avocat conseil pour sécuriser ses intérêts et investissements.
Être accompagné par un avocat.
Voici notre technique pour trouver les meilleurs dans leurs domaines :
- Analyser les projets ou dossiers traités sur leurs sites internet
- Vérifier les avis google
- Partager la même vision du projet que le professionnel
Notre club d’investissement sélectionne les meilleurs experts de leurs secteurs !
Comment optimiser la rentabilité de votre surélévation ?
La plus-value latente, c’est bien mais vous n’avez pas le temps de l’attendre.
C’est pourquoi, nous envisageons la surélévation comme un projet d’investissement locatif. Pourquoi gagner que d’un seul côté quand vous pouvez gagner sur tous les côtés !
Elle permet de créer un T3 indépendant avec un accès par escalier. Nous sommes toujours sur l’exemple de 50m2 avec le même prix de réalisation (100 000 euros).
Ce budget paraît élevé mais en réalité il peut être en partie financé par un regroupement ou rachat de crédit. Il représente une mensualité de 500 euros de crédit.
À combien se loue un T3 de 50m² meublé dans votre ville ? Quel est le prix de la nuitée dans votre ville ?
Sur Bordeaux un T3 meublé ne se loue pas moins de 800 euros et la nuitée est en moyenne de 150 euros.
En exploitant votre surélévation en location meublée longue durée, vous financez gratuitement votre projet et vous générez un cash-flow positif de 300 euros.
En louant une partie de votre résidence principale (votre surélévation en location courte durée) 120 jours par an, c’est 18 000 euros de revenus locatifs que vous percevez. On enlève vos mensualités, les charges d’exploitations et les impôts.
Il vous reste 5000 euros net dans votre poche !
Conclusion
Réussir un projet de surélévation, c’est avant tout de s’entourer des meilleurs professionnels pour la réaliser.
Vous ne devez pas vous lancer si les coûts sont supérieurs aux prix du marché !
Il existe toujours des solutions pour financer vos travaux donc ne lésinez pas sur la qualité des prestations.
Vous avez l’opportunité au final de faire financer l’intégralité de la surélévation en la transformant en investissement locatif.
Notre expert de la surélévation vous accompagne de A à Z !
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