Le grand intérêt de l’extension de maison est de pouvoir augmenter la surface habitable d’un bien sans en acquérir un autre.
Ainsi, dans les zones géographiques où les prix de l’immobilier sont élevés, elles peuvent être une stratégie très rentable pour investir.
QU’EST CE QU’UNE EXTENSION DE MAISON ?
L’extension horizontale
La Construction d’un espace supplémentaire dans le prolongement de l’existant.
+ Solution la moins chère
– Demande d’avoir une emprise constructible suffisante
L’extension verticale (surélévation)
C’est la construction d’un étage supplémentaire.
+ Possible quand il n’y a pas d’espace au sol
– Plus chère que l’extension horizontale
PAR QUOI COMMENCER UN PROJET D’EXTENSION DE MAISON ?
Consulter le Plan Local d’Urbanisme :
– Vérifier le COS
Le coefficient d’occupation des sols sert à définir la densité de construction maximale possible par rapport à la surface du terrain suivant les règles d’urbanisme applicables sur le territoire communal.
– Déterminer la zone de construction
Les communes ont leurs spécificités par rapport aux zones de construction. Ce qui est valable pour l’une ne l’est pas forcément pour une autre.
– Se renseigner sur l’aspect extérieur
L’extension de maison doit respecter certaines règles afin de ne pas nuire au voisinage et à votre propre tranquillité si vous créez un studio indépendant.
– Attention aux places de stationnement
Certaines communes peuvent demander la possibilité de créer de nouvelles places de parking pour valider le projet.
TECHNIQUEMENT, IL FAUT REGARDER QUOI ?
– Faire attention à la nature du sol (Étude de sol obligatoire)
– Contrôler les hauteurs d’égout (bas de pente de l’existant)
– L’implantation sur le terrain
– L’accessibilité (chantier et après)
Pour cela, un expert peut vous accompagner pour réaliser une étude de faisabilité.
UNE DÉCLARATION PRÉALABLE OU UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?
Si la surface de l’extension de maison est inférieur à 40 m² alors une simple déclaration préalable est nécessaire (si la zone est couverte par un POS et si la surface de plancher totale et < 150 m² sinon le seuil passe à 20 m²).
Il faut un permis de construire dans le cas où la déclaration préalable n’est pas possible.
RESPECT DE LA RÉGLEMENTATION THERMIQUE ?
– <50 m² = réglementation « allégée » Seuls les éléments changés ou ajoutés devront être conformes à la RT 2012
– 50 m²<200 m² : Seul le coefficient Bbio (Besoin Bioclimatique)
– l’efficacité énergétique de votre maison doit être conforme à la RT 2012.
>100 m² : Toute l’extension doit être conforme à l’intégralité des exigences de la RT 2012.
COMBIEN COÛTE UNE EXTENSION DE MAISON ?
– Véranda entre 300 et 2 000 €
– Extension en bois entre 1 500 et 2 500 €
– Extension maçonnée entre 1 800 et 2 800 €
La crise des matières premières a eu un effet sur l’augmentation des coûts de construction. Comptez un allongement de la réalisation du projet de 2 mois avec la difficulté des entreprises à se fournir.
COMMENT BIEN PRÉPARER SON PROJET ?
RÉALISER UN PLAN DU BIEN
– Bien définir les travaux à réaliser
– Quantifier et métrer
– Appliquer les bons ratios !
DÉFINIR LE CAHIER DES CHARGES
– schématiser le bien et prendre toutes les cotes
– Dessiner le plan du projet
– Utiliser des applications de relevé de plans (magicplan…)
COMMENT OPTIMISER RENTABILITÉ D’UNE EXTENSION DE MAISON ?
– Le prix de l’immobilier au m². Le coût moyen d’une extension étant de 2000 €/m² , il faut que le prix de l’immobilier soit supérieur
– Bien sélectionner les intervenants. Entreprise générale, corps d’état séparés, maître d’oeuvre, architecte, contractant général, autant de possibilités qui ne sont pas forcément toutes adaptées à votre projet.
– Attention aux pièces d’eau. Créer une SDB ou une cuisine dans une extension augmente le coût de celle-ci. Souvent, il est plus intéressant de repenser l’existant et de créer une pièce « sèche » dans l’extension.
Exemple :
Vous avez la possibilité de réaliser 30m² extension de maison dans la commune de Pessac. Le projet Global vous coûte 60 000 euros soit une mensualité de 292 € sur 20 ans (en prenant le prix moyen de 2000 €/m²).
Le prix au m² des maisons est de 4 371 € sur le secteur soit le double du prix de la construction. Votre plus-value latente est d’environ 70 000 € sans prendre en compte l’augmentation des prix dans le secteur.
Suite à une étude de marché location courte durée, les revenus estimés de l’exploitation de votre nouvelle surface en dépendance sont de 20 000 € à l’année.
Ainsi, l’extension est rentabilisée en moins de 5 ans si on enlève toutes les charges d’exploitation et les impôts. Votre cash-flow généré est alors de minimum 1000 € par mois.
Si la réglementation vous empêche de faire de la location courte durée, vous pouvez faire de la location mixte. Vous louez alors votre nouvel espace 650 en meublé durant 8 mois et en courte durée le reste de d’année.
Finalement, l’extension de maison vous permet de créer un studio ou T2 à des prix deux fois inférieur à ceux du marché.
Guide réalisé par Kevin Delabarre, Fondateur de Conseil Habitat.
