L’agrandissement de maison est une option intéressante quand l’on veut réaliser une plus value et générer des revenus locatifs sans avoir à acheter un nouveau bien.
Elle peut ajouter du cachet et des mètres carrés à votre habitat, elle peut aussi servir à la création d’une dépendance. Dans les deux cas, vous êtes gagnant en réalisant une extension !
Nous allons dans un premier temps évoquer les démarches obligatoires pour réaliser une extension.
Ensuite analyser les coûts et la rentabilité du projet tout en apportant des conseils pour vous faire financer plus facilement.
1 – Les démarches obligatoires pour agrandir sa maison
Les projets d’extension sont régis par un plan local d’urbanisme (PLU) en zone urbaine. Une déclaration préalable de travaux devra être déposée pour toutes les extensions comprises entre 5 et 40 m2 de surface habitable. Pour les surfaces supérieures à 40m2 de surface habitable, vous devrez obligatoirement demander un permis de construire. Si le projet d’agrandissement est supérieur à 150m2 de surface plancher, vous aurez l’obligation d’avoir recours à un architecte pour déposer un permis le construire.
Comment obtenir votre déclaration préalable de travaux ?
Avant de constituer un dossier de déclaration préalable, il est impératif de se référer au Plan Local d’Urbanisme de votre commune pour localiser votre parcelle et suivre les différentes exigences et réglementations. Vérifiez si vous êtes ou non dans un secteur protégé, à proximité d’un bâtiment historique.
Vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître vos possibilités constructibles.
Ensuite, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13703*06 avec l’ensemble des informations correspondant au demandeur et au projet.
Vous devez constituer 8 pièces obligatoires :
- DP1 : un plan de situation du terrain
- DP2 : un plan de masse de la construction à édifier ou modifier
- DP3 : un plan de coupe du terrain et de la construction
- DP4 : un plan de façades et des toitures
- DP5 : une représentation de l’aspect extérieur
- DP6 : un document graphique 3D
- DP7 : une photographie situant le terrain dans l’environnement proche
- DP8 : une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain
Où déposer le dossier ?
Vous devez déposer votre dossier papier en quatre exemplaires minimum aux services d’urbanisme de la mairie de votre commune . Soit par la poste soit en main propre.
Le délai d’instruction d’une déclaration de travaux est de 1 à 2 mois suivant le projet et sa localisation. Si après le temps réglementaire d’instruction vous n’avez pas de nouvelle de votre mairie, vous pouvez considérer ça comme un accord tacite. Cependant, demandez confirmation à votre mairie avant de démarrer les travaux !
La durée de validité d’une déclaration préalable de travaux est de 3 ans, renouvelable deux fois 1 an.
Réaliser une étude de faisabilité de votre projet.
2 – Le coût d’un projet d’extension
Pourquoi réaliser une extension ?
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Augmenter la surface de sa maison
Vous avez acquis une maison à 3500 euros du m2, réaliser une extension permettrait d’agrandir votre maison sans avoir à payer les 3500 euros le m2 qu’ils vous auraient coûtés.
Ainsi, acheter une maison plus petite pour réduire vos coûts et réaliser une extension vous permettra de dégager une plus value.
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Créer un studio ou T2 pour l’exploiter
Créer une dépendance avec une extension permet de rentabiliser votre résidence principale qui bloque votre capacité de financement avec de grosses mensualités.
Un studio ou T2 que vous pouvez exploiter couvrira au moins ⅓ des mensualités de résidence principale.
Vous réalisez des économies ainsi tout en vous libérant une capacité d’emprunt pour investir dans des investissements locatifs.
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Coût raisonnable d’un projet d’extension
En moyenne, la réalisation d’une extension coûte entre 1200 et 1500 euros du m2.
Prenons un projet d’extension pour créer un studio indépendant :
36 m2 pour un prix de 1200 euros au m2
Coût de l’extension : 43 200 euros
Trouvez-vous souvent un studio à – de 100 000 euros aujourd’hui ?
Il vous coûtera moins cher de réaliser une extension pour exploiter un studio ou T2 que d’en acheter un !
Estimer votre projet d’extension.
Avant extension :
Extension après :
Avant d’évoquer la rentabilité d’un projet d’extension, voici 5 astuces pour financer un projet d’extension :
1. Obtention d’un prêt plus simple pour améliorer sa résidence principale
2. Possibilité de demander un différé d’un an pour réaliser les travaux
3. Mensualités réduites par rapport à l’acquisition d’un nouveau bien
4. Possibilité d’obtenir un prêt consommation jusqu’à 70 000 euros
5. Faire racheter le crédit de votre résidence principale en incluant les travaux d’extension avec un allongement de prêt pour une plus grosse enveloppe
Estimer votre capacité de financement.
3 – La rentabilité d’un projet d’extension !
Votre projet d’extension est doublement rentable en prenant en compte : La plus value latente et les revenus locatifs dégagés.
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Réaliser une plus value latente conséquente
Pour imager notre propos, nous allons étudier le même projet d’extension de maison dans 3 villes différentes : Saint Loubes et Villenave d’Ornon et Bordeaux aux Chartrons.
SAINT LOUBES :
Projet de 36 m2 avec un prix d’extension au m2 de 1400 euros
Coût : 36 x 1400 = 50 400
Valeur de l’extension = 36 x 2736 (prix moyen au m2) = 98 496
Plus value latente = 98 496 – 50 400 = 48 096
Pas de taxe sur la plus value car il s’agit de votre Résidence Principale.
Si le prix de construction était de 1200 euros au m2, votre plus value serait de 55 296 euros
VILLENAVE D’ORNON :
Projet de 36 m2 avec un prix d’extension au m2 de 1400 euros
Coût : 36 x 1400 = 50 400
Valeur de l’extension = 36 x 3633 (prix moyen au m2) = 130 788
Plus value latente = 130 788 – 50 400 = 80 388
Vous doublez pratiquement votre investissement avec un prix de construction à 1200 euros au m2.
BORDEAUX CHARTRONS :
Projet de 36 m2 avec un prix d’extension au m2 de 1400 euros
Coût : 36 x 1400 = 50 400
Valeur de l’extension = 36 x 5046 (prix moyen au m2) = 181 656
Plus value latente = 181 656- 50 400 = 131 256
Si vous ne pouvez réaliser d’extension, vous pouvez aménager des combles qui n’étaient pas exploitées.
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Générer des revenus locatifs
Vous pouvez réaliser une extension pour créer une suite parentale ou accueillir un nouveau membre dans la famille mais vous pouvez aussi l’exploiter en dépendance complètement indépendante.
Si vous souhaitez dégager des revenus locatifs de votre extension, vous avez 3 possibilités :
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Location nue
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Location meublée longue durée
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Location courte durée
Analysons les revenus par mode d’exploitation (fourchette basse) :
Location nue : 500 € par mois / 6000 € de revenus locatifs
Location meublée : 650 € par mois / 7800 € de revenus locatifs
Location Courte Durée (120 jours/an) : 750 € par mois / 9000 € de revenus locatifs
Rentabilité d’une extension :
Rentabilité brute en nue = 11,90 %
Rentabilité brute en meublé : 15,47%
Rentabilité brute en Location Courte Durée : 17,85 %
Conclusion
Un projet d’extension bien réalisé vous apportera une plus value latente d’au moins 50 000 euros tout en cumulant un rentabilité de 10% Brute minimum !
La fiscalité est très avantageuse sur la plus value du fait qu’il s’agisse de votre résidence principale.
Si vous exploitez l’extension en location meublée, les revenus locatifs bénéficient d’un régime fiscal avantageux : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel.