Pourquoi investir dans l’immobilier à Avignon ?

 

 

Avignon, surnommée la « cité des papes » en raison de la présence des papes de 1309 à 1423, elle est actuellement la plus grande ville et la préfecture du département de Vaucluse.

Par sa population, Avignon constitue la seizième aire urbaine de France et fait partie des villes moyennes, elle est la 45e commune de France sur les 34 970 que compte le pays. Elle compte 93 773 habitants à Avignon en 2021.

 

La ville dispose d’une bonne desserte par les transports en commun avec une ligne de tramway et de nombreuses lignes de bus. L’un de ses atouts majeurs reste la gare TGV située à 6 km du centre-ville qui permet de relier Avignon à Paris en moins de 3h.

 

C’est l’une des rares villes françaises à avoir conservé ses remparts et son centre historique, composé du palais des papes, de l’ensemble épiscopal, du rocher des Doms et du pont d’Avignon. Elle a été classée patrimoine mondial de l’UNESCO sous les critères I, II et IV.

La renommée de son festival des arts du spectacle, véritable vitrine artistique et culturelle de la ville, a largement dépassé les frontières françaises. La ville fut capitale européenne de la culture en 2000.

Avignon comporte un cœur étudiant important, notamment grâce à son quartier étudiant (Agroparc) ainsi que de son université. C’est une ville étudiante avec plus de 10 000 étudiants avec une hausse de 5% en 10 ans.

La Communauté d’agglomération du Grand Avignon est une des plus grandes zones de chalandise d’Europe, avec plus de 300 000 mètres carrés de surfaces commerciales. AuShopping Avignon Nord est actuellement la plus grande zone commerciale d’Europe.

 

Quatre millions de visiteurs y séjournent annuellement tant pour la visite de la ville et de la région que pour son festival international du théâtre. 

Le Festival d’Avignon, un des plus réputés au monde, comme celui d’art lyrique à Aix-en-Provence ou les Rencontres de la photographie à Arles, contribuent habituellement à attirer nombre de visiteurs l’été dans le Sud-Est de la France, déjà prisé pour son climat et son littoral.

La région Provence-Alpes-Côte d’Azur — la plus touristique de France après Paris — accueillait 40% de visiteurs étrangers avant la pandémie mondiale de coronavirus qui a bouleversé les déplacements internationaux et entraîné l’annulation en cascade des festivals.

L’attrait majeur de la ville est le tourisme du fait de son festival et le palais du Pape qui attirent des millions de visiteurs. Néanmoins, l’agglomération a entamé plusieurs projets d’aménagement urbain afin de renforcer l’attractivité de la ville. 

 

Projets de renouvellement urbain : 

 

La priorité numéro un de la ville : les enfants. 45 millions d’euros sont consacrés notamment à la construction d’une nouvelle école dans le quartier Joly Jean. Ce n’était pas arrivé depuis 25 ans. La livraison est prévue à la rentrée 2024.

Les deuxième grande priorité pour l’équipe municipale, « construire la ville de demain » avec un montant de 45,8 millions d’euros. On trouve notamment le réaménagement du cœur de ville avec la requalification de la rue Thiers et de l’axe Carnot-Carreterie, ainsi que la rénovation des halles gourmandes. Il est question aussi de rénovation urbaine dans les quartiers sud et nord-est. Dans les grands projets, le réaménagement du parvis de la gare centre. Il va être transformé en belvédère boisé, point de rencontre entre tous les modes de transports. 

La ville veut aussi miser sur la nature. Un parc naturel va aussi voir le jour à la Barthelasse avec une Maison de la nature à l’entrée de l’île. A l’ordre du jour également la rénovation du parc Champfleury. 

Deux nouveaux musées à Avignon à l’horizon 2025. La culture n’est pas en reste avec 36 millions investis : deux créations de musées sont prévues avec  les Bains Pommer et la Maison Taillandier Azemar à l’horizon 2025. 

 

 

 

2 – Une ville propice à la location courte durée ?

 

 

Tout d’abord, les prix au m2 à Avignon sont en moyenne de 2 277 € et 2 378 € pour les maisons.

Les prix ont augmenté de 12,5% en 5 ans.

 

3 faisceaux d’indices permettent de déterminer s’ il existe un marché propice à la location en courte durée. 

  1. Des conciergeries sont-elles présentes dans la ville ?
  2. Y a t’il des hôtels ou des loueurs de meublés de tourisme ?
  3. Le marché est t’il rentable ?

 

Réglementation et conciergeries à Avignon  

 

La ville n’est pas soumise à la réglementation airbnb qui limite l’exploitation de l’usage des meublés de tourismes par exemple à Bordeaux.

 

La déclaration d’un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, est obligatoire. 

Toutefois, si le meublé de tourisme est la résidence principale du loueur, il est dispensé de déclaration simple. La résidence principale s’entend du logement occupé 8 mois minimum par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location) doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.

À noter : si aucune déclaration n’a été effectuée, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu’à 450 €.

Certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. Ce n’est pas le cas dans la commune.

Si le meublé de tourisme n’est pas la résidence principale du loueur alors il faut faire une déclaration de votre meublé (déclaration seule) en mairie, sans avoir à obtenir d’autorisation. C’est le cas dans la commune.

  

Nous avons pu constater la présence de plusieurs conciergeries à Avignon. Vous avez Homerez et Luckey. La présence de conciergeries indique qu’il a un marché pour de la location saisonnière.

 

 

Le marché de l’hôtellerie et du meublé de tourisme

 

La ville dispose de 437 établissements pour y séjourner, la majorité sont des 3 étoiles avec aussi des 4 à 5 étoiles. Cette information nous indique qu’il y a effectivement du passage dans la ville mais avec une offre de standing. Cela suppose que vous pouvez créer une offre haut de gamme pour vous démarquer. 

Après une recherche sur booking, les premières places sont détenues par des résidences de tourisme avec une note moyenne de 9/10

Vous allez devoir apporter plus de service ou créer une déco coup de cœur pour gagner des parts de marché. 

Voici une annonce pour vous faire une idée de la concurrence.

 

 

Le rentabilité de la location courte durée à Avignon 

 

La note de la ville est de B- concernant le marché des meublés de tourisme.

Actuellement le taux d’occupation des logements est de 65%. Il était de 80% avant la période COVID.

Les revenus moyens sont de 1500 euros mensuel. Avant 2020, ils étaient de 2000 euros. 

Les logements les plus demandés sont les logements entiers 42% sont des T2 et 22% sont des T3. Nous vous recommandons de sélectionner ce type de logement pour vous lancer en LCD. En effet, ils représentent 64% des parts du marché de la location courte durée.

 

De plus, ces logements génèrent en moyenne 30 000 euros de revenus locatifs à l’année. 

 

Quels sont vos 3 concurrents proposant un T2 ?  

 

Premier concurrent

 

Votre concurrent numéro 1 génère 49 000 de revenus à l’année sur airbnb avec un T2. Sa note est de 4,84/5 avec 107 commentaires.

Le nom du logement se démarque ❤️Nuit Romantique❤️ Cosy & Spa Avignon ⭐️Jacuzzi VIP⭐️. 

Il propose de jolies photos avec des prestations haut de gamme avec jacuzzi.   

Les + du logement :

– Jacuzzi 2 personnes

– Lit king size 180X200 matelas luxe mémoire de forme

– Siège massant (massage Shiatsu)

– Tv connectée 200 chaînes

– Netflix

– Cuisine entièrement équipée, café, thé, machine popcorn, huile, sel, poivre, pâtes..

-Douche à l’italienne avec effet pluie tropicale

 

Avec des options supplémentaires sur demande :

–  » Nuit romantique » – Bouteille de champagne, pétales de rose et serviettes de bain pliées en cygnes sur demande – 35€

– « Repas en amoureux » – Pierrade avec bœuf, veau, volaille, canard, légumes à griller, pâtisserie, vin ou champagne – 79 ou 99€ par couple.

    

Voici des exemples de commentaires qui peuvent vous être utiles : 

Point positif : superbe tv avec abonnement netflix , Disney, prime vidéo, jaccuzi avec les leds , fauteuil massant, machine à pop corn, mise à disposition de plaid, Clim, l’emplacement est quasi sûr la plus grande rue d’Avignon donc super !

Point négatif : au vu du prix nous nous attendons à un ménage plus sérieux et moins poussiéreux. Cela n’a rien enlevé au charme du logement .

Séjour idyllique. Merci encore pour ce super appartement !

Appartement très bien situé dans Avignon. Nous avons passé un moment très agréable!

Seul bémol : les fenêtres sont en hauteur, l’appartement étant situé au sous-sol de la résidence…

Autrement l’appartement est conforme à la description.

 

Découvrir son annonce.

 

 

Deuxième concurrent : ⭐Suite Romantic & JACCUZI⭐ Palais des Papes ⭐Les Précieuses Suites & Spa Avignon ⭐Petite cuisine équipée ⭐2NUITS -18%

 

Il génère 37 000 euros de revenus à l’année avec une note de 4,95 pour 213 commentaires.

Voici la description de son annonce : 

Bienvenue chez⭐Les Précieuses Suites & Spa Avignon⭐ Le confort et la literie d’une spacieuse Suite d’hôtel le Spa et les équipements en plus. Petite cuisine équipée

Profitez d’une expérience de relaxation et de découverte haut de gamme au cœur de l’intra-muros. Vivez un instant exceptionnel, relaxez vous dans le SPA une coupe de champagne à la main.

→ BAIGNOIRE BALNEO & JEUX DE LUMIERE Repos & plaisir…apaisement et voyage des sens

→ KITCHENETTE plaque induction micro ondes etc…

→ LITERIE HÔTEL QUEEN SIZE 160×200 HAUT DE GAMME Chambre cosy – douillette – détente et bien être

→ ENCEINTE MARSHALL NETFLIX – YOUTUBE pour se divertir et se détendre en musique…Zen

→ CAFÉ NESPRESSO, THÉ & BOISSON OFFERT A L’ENTREE

→ GUIDE DE BIENVENUE & BONS PLANS

 

Exemple de commentaires : 

Le séjour était parfait! Le logement est exactement comme sur l’annonce, propre et facile d’accès!

Logement très propre, décoré avec goût et emplacement dans le centre d’Avignon.

Séjour parfait, le bien d’Aurélie et Michael est superbe, le spa dans la chambre est un vrai atout et permet de s’évader entre copine ou avec son compagnon. Je n’ai rien à dire sur la communication apart que celle-ci était parfaite, la description, l’arrivée, et la prise de contact par sms directement donne réellement confiance !

Suite très agréable avec une très belle décoration . Le spa et son jeu de lumière sont parfait pour une soirée romantique. Lit très confortable et environnement paisible parfait pour une bonne nuit. Les hôtes sont très réactifs et très sympas.

Je recommande ce logement afin de découvrir Avignon et ses environs.

  

Retrouver son annonce.

 

Concurrent 3 : LES ANGES DELUXE 5* – COEUR HISTORIQUE AVIGNON

 

Le Studio spacieux génère 30 000 € à l’année avec une note de 5 d’après 23 commentaires.

Voici le descriptif de l’annonce :

INCLUS! GRATUIT!

+ Service voiture : TGV ou Aeroport

+ Piscine Olympique à 5-10 minutes : pass VIP illimité (juin-septembre)

+ Centre historique, proche du Palais (5 minutes)

+ Climatisation

+ TV + NETFLIX

+ Draps, serviettes, Cologne et tout inclus

+ Café Nespresso en illimité, thés Bio, Carafe de Cognac

+ Guides et plans pour restaurants et visites

+ Tours et visites possibles

+ Charme et grand confort, au calme, tout à 5 minutes à pied!

 

Des exemples de retour d’expériences :

L’appartement est magnifique, la décoration de très bon goût. Il est situé dans une petit rue calme et à proximité à pied de tous les sites à visiter dans la ville. Stephan, spécialiste de l’histoire de la ville, est de très bon conseil et très réactif aux messages. Je recommande vivement Logement top confort, sans bruit et super bien placé. Absolument rien à redire sur toutes les commodités qu’offre Stéphan pour accueillir ses hôtes. A réserver sans hésitation.

Étudier son annonce.

 

Les T3 génèrent les mêmes revenus que les T2 avec une surface plus importante d’où l’intérêt de privilégier un T2 pour augmenter votre rentabilité et avoir un budget de départ moins important. 

 

Nos préconisations pour exceller : 

 

Suite à l’étude, on peut constater qu’il existe un marché concurrentiel de meublés de tourisme. Celui-ci est positionné sur le haut de gamme avec des offres de SPA intégrées.

Avignon est une ville parfaite pour la location courte durée même si l’effet Covid a réduit le taux d’occupation. 

Les T2 sont à privilégier si vous souhaitez faire de la location courte durée avec un budget global de 150 000 euros. Avec un emprunt sur 25 ans, vos mensualités sont de 620 euros soit 7440 euros à l’année. Les revenus que vous pouvez dégager en proposant une offre adaptée au marché est de 30 000 euros.

À l’année, votre cash-flow brut estimé serait de 10 000 euros avec une exploitation en location courte durée. 

Autre option à envisager : la colocation étudiante avec une chambre à 350 euros en moyenne. 

 

Voici nos 5 conseils pour conquérir le marché :

 

  • Miser sur un bien haut de gamme qui se rapproche du 4 étoiles

Votre logement doit devenir celui dont tout le monde rêve de passer la nuit. 

 

  • Proposer des services que personne ne proposent 

Il peut s’agir d’inclure l’accès à Netflix,  Amazon Prime ou même Disney +.avec une installation qui fait salle de cinéma.

Vous pouvez laisser une boîte de ferreros comme cadeau de bienvenue ou une bonne bouteille de vin.

Renseignez vous quels sont les prix des chaussons, des sandales ou tongs que vous pouvez laisser aux visiteurs afin qu’ils se sentent comme à la maison. 

 

  • Augmenter le nombre de couchages pour louer plus cher

Plus votre logement peut accueillir de personnes, plus vous pourrez louer cher. 

Ne négligez pas la qualité des couchages pour que le confort soit optimal pour vos voyageurs.

En faisant appel aux services d’une architecte d’intérieur, elle vous trouvera les meilleures solutions pour augmenter le nombre de couchages.

 

  • Créer une expérience chez le visiteur et une annonce hypnotique 

Les annonces de la concurrence restent très basique et n’apportent pas de valeur ajoutée sur la ville ou sur le parcours touristique à faire.

L’idée est de créer un guide de bienvenue qui puissent devenir leur guide touristique préféré avec des petites adresses de restaurants dans le secteur par exemple.

Il doit entrer dans un cocon qu’il ne veut plus quitter car il apprécie le logement et les activités que vous lui proposés via le guide. 

 

  • Miser à la fois sur Booking et sur Airbnb 

La grande majorité des personnes considèrent que Airbnb est la meilleure plateforme de réservation et qu’il y a plus de réservations que sur Booking.  En réalité Booking représente 60% des réservations de nuitées en France contre 25% pour Airbnb. Si vous combinez les 2 plateformes, votre logement est visible auprès des 85% des personnes qui réservent

Comment créer une annonce hypnotique.

 

 

Pourquoi investir à Montélimar en location courte durée ?

 

Montélimar est une ville du sud-ouest de la France, dans le département de la Drôme entre Valence et Avignon. La ville est accessible par les sorties n°16 et 17 de l’Autoroute du Soleil. Elle compte environ 39 000 habitants qui la place en 2ème rang de la ville la plus peuplée de la Drôme (après Valence). 

La renommée de Montélimar avec le nougat n’est plus à faire. Avec 3 500 tonnes de production annuelle sur le territoire montilien (13 fabricants), le nougat c’est aussi une IGP déposée par le syndicat des nougatiers pour défendre le savoir-faire local et ainsi valoriser cette friandise à la renommée mondiale. 

Montélimar est une ville culturelle avec plusieurs lieux à visiter comme le Musée d’art Contemporain Saint-Martin (MAC Saint-Martin), le Musée de la Ville, le Centre d’art Espace Chabrillan ou le Château des Adhémar. Elle dispose d’un choix d’activités culturelles variés avec un cinéma, un auditorium, un conservatoire, un théâtre, une médiathèque… La ville accueille de nombreuses expositions qui changent tous les ans. 

Montélimar profite d’un environnement agréable entouré de montagnes, elle dispose également de différents parcs et jardins bien entretenus. On y trouve de nombreux commerces variés principalement dans le centre-ville. Une zone commerciale se trouve aux abords de la ville. 

Montélimar bénéficie d’une situation géographique idéal et pratique avec la sortie de l’autoroute à l’entrée de la ville, elle se situe à 1h de la mer et 1h de la montagne. 

Le dispositif “Action coeur de ville” est mis en place à Montélimar. La commune s’engage alors à redonner attractivité et dynamisme à son centre-ville afin de retrouver un meilleur équilibre. 

 

UN DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE EN PLEINE EXPANSION

  •  6 000 entreprises réparties sur le territoire.
  • Taux d’accroissement démographique le plus important de la Drôme : 1,4 % / an
  • 10 parcs d’activités
  • Un projet de future gare Montélimar TGV
  • Des leaders nationaux et internationaux ont déjà accordé leur confiance : Amazon.fr, Autajon, Würth, KFC…

 

Points négatifs de la ville : 

Seulement 600 étudiants à Montélimar ce qui n’est pas bon signe et réduit d’exploiter en colocation ou en location mixte.

Les projets d’amélioration de la ville ne sont subventionnés qu’à hauteur de 26 millions d’euros comparé aux 270 millions pour la ville d’Avignon. 

Les prix au m2 sont de 2 030 € pour Montélimar avec une offre hôtelière et de résidence de services de 32 établissements sur Booking. L’offre est faible comparé à d’autres villes. 

 

Le marché de la location courte durée 

 

La ville de Montélimar a une note de B- pour un taux de réservation de 67% à l’année.

Les logements les plus demandés sont à 33% des T2 et à 18% des T3. 

La moyenne des logements générant le plus de revenus tourne autour de 12 000 euros à l’année

Le meilleur concurrent génère 17 500 euros à l’année.

Découvrir son T2. 

 

Les T3 sont plébiscités sur Montelimar avec des revenus de 37,9K, 23,2K et 12,7K pour les plus rentables. 

Néanmoins, il s’agit de maisons avec piscine donc plus onéreuse à l’achat. Le prix au m2 est presque semblable à ceux d’Avignon. 

 

 

Investir en location courte durée dans la ville de Valence ? 

 

Il y a 218 logements concurrents à Valence dont la majorité sont des T2. Ensuite viennent les studios et T3. Le taux d’occupation de 75% et 74% sont loués entiers. 

Les revenus générés par un T2 sont en moyenne de 15 000 euros.

Les studios sont à 14 000 et les T3 à 20 000 euros

 

 

Les prix sont relativement les mêmes qu’Avignon , 2 049 €, pour une rentabilité bien inférieur à une exploitation en LCD. En plus, il y a très peu d’hôtels et de conciergerie pour gérer vos locations. 

Au-delà d’une exploitation en location courte durée, elle reste une ville dynamique et étudiante. Parfaite pour viser une exploitation en colocation ou un immeuble de rapport. 

 

Passage obligé entre l’Europe du Nord, industrielle et active et l’Europe du Sud en pleine croissance, la Ville de Valence joue pleinement sa carte de carrefour géographique privilégié à la croisée des sillons alpin et rhodanien.

Valence jouit d’une position stratégique et idéale, située sur les axes A7 et A49, à mi-distance entre Barcelone et Paris, à proximité de Lyon et de Marseille, et bénéficie d’un réseau de transports dense, d’une connectivité remarquable et d’infrastructures (aéroport, port de commerce, fibre) efficaces permettant un accès aisé aux principaux marchés européens.

Ville centre de Valence Romans Agglo (créée en 2014 et élargie au 1er janvier en 2017), 5ème agglomération de la Région Auvergne-Rhône-Alpes composée de 56 communes, 220 000 habitants, 10 000 entreprises et 100 000 emplois, Valence dispose de nombreux atouts.

– Une économie plurielle, un tissu économique dynamique, diversifié et performant, composé d’acteurs économiques en pointe et marqué par un savoir-faire industriel reconnu dans les secteurs de l’aéronautique, les automatismes, l’agroalimentaire, la sous-traitance industrielle, les biotechnologies, la logistique…). Plus de 5000 entreprises sont installées à Valence.

– Une offre complète d’enseignements et de formations supérieures – 10 000 étudiants soit le 1er pôle universitaire décentralisé de France,

– Un cadre de vie aussi propice au travail qu’à la détente au cœur du département de la Drôme, 1er département BIO de France

 

 

Conclusion de cette étude des villes d’Avignon, Montélimar et Valence.

 

 

Bien que les prix de l’immobilier soient pratiquement identiques, la rentabilité est nettement supérieure à Avignon.

En effet, en investissant dans un T2 dans cette ville, il est possible d’acquérir un bien pour 100 000 euros qui peut générer 30 000 euros à l’année.

À l’inverse pour le même type de bien, les revenus estimés sont deux fois moins importants à Valence et Montélimar. 

L’attractivité touristique est bien plus grande à Avignon avec plus de 4 millions de touristes à l’année alors qu’on a presque aucune données fiables pour les 2 autres villes.

Néanmoins, la concurrence est plus forte à Avignon où vous devrez proposer un logement de standing.