Aujourd’hui, on ne divise pas pour mieux régner mais pour mieux gagner.

 

Les prix de l’immobilier ne font que grimper et vous perdez du pouvoir d’achat  ?

Diviser un bien immobilier en 2 lots est une des solutions pour optimiser votre investissement. Effectivement, les petites surfaces sont les plus recherchées et les plus lucratives.

 

Vous visitez un grand logement avec et vous pensez pouvoir le diviser ?

Notre article donne les clés pour réussir la division d’un bien immobilier en 5 règles d’or. Pour ceux qui veulent aller plus loin, une conférence vous est réservée à la fin.

 

 

1- Bien choisir l’emplacement pour diviser un bien immobilier en 2 lots

 

Tout comme un investissement immobilier classique, il est primordial de choisir un bien avec le meilleur emplacement.

Un bon emplacement c’est un bien situé dans une ville dynamique, touristique avec des projets de développements (création d’infrastructures, installation d’une école, d’un nouvel accès routier ou ferroviaire).

Pour être bien placé, un logement est proche des commerces, des écoles ou des transports en commun. Le bon emplacement dépend de votre clientèle. Ainsi, si vous visez les étudiants alors le logement est proche du lieu des études. Si votre cible est des voyageurs pour de la location courte durée alors privilégier un emplacement proche de l’animation de la ville.

 

L’emplacement est réellement important pour louer votre deuxième lot en location courte durée. En effet, la division de bien offre l’opportunité d’exploiter le logement créé. C’est pourquoi dans votre recherche, vous ciblez un emplacement apprécié des voyageurs d’affaires et des touristes.

Les 4 éléments clés pour choisir son emplacement pour exploiter en location courte durée sont : l’existence d’une clientèle professionnelle, une destination touristique avec de nombreux événements et une ville de plus de 10 000 habitants.

Exploiter un bien en location courte durée génère en moyenne 2,5 fois plus de revenus locatifs qu’une exploitation classique. Un T3 qui vous génère 10 000 euros de revenus locatifs à l’année, vous rapporte minimum 25 000 euros de revenus avec une bonne exploitation en courte durée.

 

Réaliser la division d’un bien n’est pas toujours chose aisée. Il faut choisir entre une division officielle et non officielle. Vous devez vérifier si le règlement de copropriété ne contient pas de clause bourgeoise et la copropriété doit approuver la division.

Réaliser un investissement rentable en location courte durée.

 

 

2- Réaliser les meilleurs plans pour diviser un bien immobilier en 2 lots

 

Vous trouvez l’emplacement idéal pour exploiter votre future division en location courte durée. Maintenant, il faut réaliser une étude de faisabilité d’un projet de division.

 

Le projet est faisable en répondant à deux types de contraintes : les juridiques et les techniques.

Les contraintes juridiques sont le règlement de copropriété, la mairie et la commercialité pour exploiter votre futur lot.

La première chose à choisir est si la division est officielle ou non officielle. La rendre officielle permet de revendre le deuxième lot indépendamment mais avec le risque d’être requalifié marchand de biens et vous avez plus de charges et de démarches légales à réaliser. La division non officielle est plus simple à mettre en place et est moins onéreuse.

 

Ensuite viennent les contraintes techniques, vous devez vérifier les points de lumières, les évacuations et l’électricité du logement. Il est préjudiciable de devoir détruire un mur porteur en termes de coût et d’autorisation auprès du syndic.

Les logements qui se prêtent le plus à la division sont ceux qui sont traversant avec idéalement un double séjour (sans oublier les fenêtres) ou des combles aménageables. Les grands T3 sont les biens qui se divisent le mieux en les transformant en un T2 et un studio.

 

Autrement, vous avez la possibilité de créer une nouvelle chambre si vous ne pouvez diviser un bien. La création d’une nouvelle chambre augmente aussi bien la valeur locative d’un bien.

 

 

3- Se constituer une trésorerie avec le financement

 

La troisième règle pour gagner avec votre la division de bien est d’obtenir les meilleures conditions de financement. Le montant du taux d’intérêt n’est pas la chose première à négocier.

 

Le plus important est d’obtenir le report de crédit afin de vous constituer une trésorerie et une épargne de secours. Celui-ci consiste à commencer à payer votre crédit selon la date fixée avec votre banquier. Le rapport est en général compris dans une période de 12 à 36 mois.

 

Si vous pouvez obtenir 36 mois de report de crédit, n’hésitez pas !

 

Votre banquier ne propose pas automatiquement les report, il faut alors le négocier et le justifier.

Il se justifie avec les travaux à réaliser ce qui pour votre projet de diviser un bien en 2 lots est obligatoire. Ainsi, le fait d’avoir des travaux vous permet de justifier votre demande de report. Néanmoins, il est judicieux d’offrir plus de garanties de votre bonne foi à votre partenaire de financement. Proposez-lui d’épargner tous les mois sur une assurance vie ou de prendre l’assurance GLI. C’est un marché gagnant-gagnant entre partenaires.

 

On vous offre le choix entre le différé total ou le différé partiel.

 

Le différé partiel vous permet de ne payer que les intérêts d’emprunt durant la période négociée avec l’intérêt de faire baisser votre mensualité à la fin de celle-ci.

Le différé total décale le début de vos mensualités dans le temps mais en gardant des mensualités plus élevées que le partiel.

Bénéficier d’un différé et diviser un bien immobilier en 2 lots, vous permet de combiner d’obtenir de meilleurs résultats.

 

 

Voici en chiffres l’intérêt du report de crédit :

Prêt de 200 000 euros sur 20 ans, vous avez une mensualité de 983 euros et vos revenus locatifs sont de 1500 euros mensuel.

 

Vous optez pour un différé partiel de 24 mois :

Vous payez 250 euros d’intérêts d’emprunts par mois soit 6000 euros.

Vous générez 36 000 euros de revenus locatifs en 24 mois.

Vous constituez une trésorerie de 30 000 euros en 2 ans en prime le montant de vos mensualités baissent.

 

Vous optez pour un différé total de 24 mois :

Vous ne payez rien pendant 24 mois et vous générez toujours 36 000 euros de revenus locatifs mais vos mensualités seront à taux plein.

 

 

4- Se démarquer par la qualité du logement proposé

 

La qualité de votre logement a une incidence directe sur les revenus que vous générez. En effet, en proposant un logement qui se démarque, vous limitez les problèmes avec vos futurs clients ou locataires.

 

Les 7 meilleures astuces pour sécuriser vos revenus locatifs.

 

Si vous proposez le meilleur logement du marché, vous pouvez justifier que votre loyer ou nuitées sont plus chères.

On dit souvent que les biens exploités en meublés sont les plus appréciés et sont loués 20% plus cher qu’en location nue. Voici quelques clés pour devenir le TOP loueur de votre ville.

  • Penser à la luminosité du logement
  • Proposer du mobilier de qualité
  • Offrir des services complémentaires
  • Créer un univers avec la décoration
  • Laisser un livre d’or avec quelques surprises

 

5 astuces déco pour vous démarquer du marché.

 

Miser sur le haut de gamme a pour effet d’avoir des locataires que vous méritez et les revenus que vous désirez.

Pour le même emplacement et le même type de logement, vous pouvez avoir une différence de 40% sur le prix de la nuitée.

Les services d’une architecte vous permettent d’optimiser la surface et la rentabilité de votre acquisition.

 

 

5- Réinvestir le cash-flow dégagé par le deuxième lots

 

Précédemment, vous générez 30 000 euros en 24 mois avec un report partiel de votre crédit.

Vous avez bien sûr des charges et des impôts à payer sur les revenus que vous dégagez. Pourtant, il vous reste une partie à réinvestir disons 15 000 euros.

 

Que pouvez-vous faire avec 15 000 euros de trésorerie ?

 

Vous pouvez négocier avec votre banquier !

L’argent permet d’obtenir un pouvoir de négociation dans n’importe quelle situation. C’est pour cela, vous pouvez négocier avec votre banquier d’épargner tous les mois 500 euros sur 24 mois pour constituer un futur apport.

Le banquier gagne en vous proposant un produit rémunéré qui lui fait gagner des points auprès de sa direction.

Vous gagnez les faveurs de votre banquier avec pour objectif qu’il finance un futur projet.

 

Avec ce système, vous montrez à votre partenaire que vous êtes un excellent client et vous avez l’apport pour réaliser de nouvelles opérations tous les deux ans.

 

Vous pouvez investir 10% sur les marchés financiers ou crypto-monnaies mais il est important de se former et de garder la meilleure relation avec votre banquier.

L’immobilier est un des meilleurs leviers pour se créer des rentes et devenir libre mais il faut pouvoir diversifier vos investissements.

Les 4 piliers de l’enrichissement sont l’immobilier, la création d’entreprise, le business en ligne et les investissements financiers. Votre cash-flow peut aussi accélérer l’acquisition de compétences dans ces domaines.

 

 

 

Conclusion pratique pour diviser un bien immobilier en 2 lots

 

Un client de notre expert en division de bien fait l’acquisition d’un T3 de 66 m2 avec 2 chambres, un projet de 150 000 tout compris (travaux, meubles et frais de notaires) à Bourg en Bresse dans l’Ain. Il le divise en un T2 et un studio pour augmenter la rentabilité locative (division non officielle). Les deux logements sont exploités en location courte durée.

Après une bonne négociation avec le banquier, il obtient financement sur 25 ans avec un différé partiel de son crédit sur 36 mois. Il paie ainsi 100 euros par mois d’intérêts d’emprunts et d’assurance durant cette période. Ensuite, ses mensualités passent à 600 euros par mois.

Les deux logements génèrent ensemble 3000 euros par mois de revenus soit 108 000 sur 36 mois. Il se constitue une trésorerie de sécurité lui permettant de réinvestir par la suite avec un bel apport.

Savoir où investir en location courte durée en 2021.

 

 

Vous voulez en savoir plus sur la division de biens ? Nous vous invitions à participer à la conférence en ligne de Sylvain Lim.