Introduction 

 

Si vous payez 1500 euros d’impôts par mois, cet article est fait pour vous.

Peut-on réaliser un investissement rentable quand notre objectif principal est de réduire notre fiscalité ?

Le plus simple serait d’investir dans un logement neuf dans un secteur d’avenir tel que Mérignac. Si vous avez acheté en 2015 sur Mérignac, il a forcément pris de la valeur.

Néanmoins, la valeur la plus sûre reste la belle pierre qui vous fera payer moins d’impôts et sera un investissement rentable.

Découvrons comment Monsieur et Madame Histoire peuvent réduire de 15 000 euros leurs impôts sans acheter dans le neuf. 

 

1 – Réduire ses impôts avec un Monument Historique

 

Monsieur et Madame Histoire sont un couple d’infirmiers libéraux dont les revenus imposables sont de 110 000 euros avec une TMI à 30%.

Ils sont les heureux parents d’un enfant de 7 ans, le foyer fiscal est de 2,5 parts.

Ils paient 18 000 euros d’impôts soit 1500 euros par mois.

Propriétaires de leur résidence principale, ils aimeraient réduire leur fiscalité tout en réalisant un premier investissement locatif rentable.

Pour cela, ils ont un budget de 300 000 euros pour atteindre cet objectif.

 

Connaissez-vous le dispositif Monument Historique ?

 

La loi Monument Historique de 1913 favorise la restauration des biens d’une grande valeur

architecturale, historique ou artistique.  Elle a pour effet d’imputer 100% des travaux sur les 

revenus imposables. 

Exemple : 

Vous achetez un monument historique de 250 000 euros avec un foncier d’une valeur de 

100 000 euros et des travaux d’une valeur de 150 000 euros imputables sur 3 ans.

La loi des monuments historiques vous permet de recalculer un nouveau revenu net imposable (dans notre exemple, votre TMI est de 30%).

Le nouveau net imposable est de 60 000 euros (110 000 euros de revenus – 50 000 euros de travaux).

Vous allez imputer pendant 3 ans le montant des travaux.

Ainsi, votre impact fiscal sera de 50 000 euros x 30% soit 15 000 euros pendant 3 ans

 

Les + de ce dispositifs sont :

  • En dehors du plafonnement des niches fiscales
  • Pas de plafonnement des loyers ou conditions de ressources
  • L’intégralité du déficit engendré est imputable sur le revenu global y compris les intérêts d’emprunt.
  • L’investisseur peut demander la modulation de son PAS et le diminuer dès l’année d’investissement.

 

Vous investissez dès janvier 2021 dans un monument historique, vous allez pouvoir réduire votre prélèvement à la source immédiatement. 

Découvrez les 5 meilleures stratégies fiscales pour investir dans notre précédent article.

 

2 – Optimiser la rentabilité de votre investissement 

 

L’investissement dans un monument historique est soumis à une obligation qui peut s’avérer très avantageuse.

En effet, vous avez l’obligation de louer votre bien en nue pendant 3 ans minimum. Il faut en plus détenir le bien durant 15 ans.

Le grand avantage de cette obligation est qu’après les 3 ans du bail en nu, vous pouvez passer en location meublée. Si vous aviez acheté un bien neuf en Pinel, la location nue est obligatoire pendant 6, 9 ou 12 ans.

Un monument historique peut être un bien situé dans une caserne, un couvent, un hôtel ou encore un château.

C’est idéal pour le louer en location meublée ou en location courte durée !

 

Exemple : 

Vous avez acheté un T2 dans une villa à Pornichet classée monument historique en 2020. Le loyer mensuel est de 500 euros.

En 2024, vous avez pour projet d’exploiter votre bien soit en location meublée longue durée ou en courte durée.

 

Les logements meublés sont loués en moyenne 20% plus cher que les logements nus. Ainsi, vous pouvez louer en meublé 600 euros minimum en location meublée classique. 

Si votre bien est situé dans une zone touristique, vous pouvez doubler vos revenus locatifs en location courte durée.

 

Par conséquent, après 3 ans vous pouvez passer de 6000 euros de revenus locatifs annuel à 12 000 euros. Le fait de louer en location meublée dans une monument historique peut être un atout de charme au-delà de la réduction d’impôts. 

Pour en savoir plus sur la fiscalité du meublé.

 

 

Conclusion 

 

Il est important quand vous voulez investir de voir votre investissement comme un projet global.

Vous devez prendre en compte l’avantage fiscal, l’optimisation des revenus locatifs et la plus value que vous pouvez réaliser. 

Combien vous paierez d’impôts ? De combien réduisez-vous vos impôts ?

Comment louer plus cher votre logement ?

Quelle valeur peut prendre ou perdre votre bien ?

 

Nous vous accompagnons avec plaisir pour réduire votre fiscalité avec un investissement rentable.