Et si le meilleur cabinet d’expertise-comptable était à vos côtés pour lancer ou faire prospérer votre activité de marchand de biens.
Les plus grands investisseurs optimisent leurs investissements immobiliers à l’aide d’une équipe de spécialistes. Le spécialiste dont vous avez toujours besoin pour vos investissements est l’expert-comptable.
En 2020, il existe 21 000 expert-comptable en France d’où l’intérêt de sélectionner le meilleur. Il existe des cabinets spécialisés dans les notaires, les professions médicales ou encore le secteur de la restauration.
Tout comme trouver la bonne affaire en immobilier, il est difficile de trouver un expert-comptable spécialisé en opérations de marchand de biens.
C’est pourquoi, cet article vous démontre l’intérêt de faire appel à un cabinet d’expertise-comptable qui accompagne les marchands de biens dans le développement de leurs activités. Ensuite, on explique comment bien le sélectionner, on vous en recommande celui qui nous apporte une réelle expertise !
1 – Optimiser vos investissements avec un cabinet d’expertise-comptable
Vous commencez à investir ou vous voulez accélérer vos investissements. Pensez à optimiser la fiscalité de vos opérations !
Pour réduire la fiscalité de vos revenus locatifs, vous pouvez opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut vous permet de déduire de nombreuses charges et d’amortir le prix de l’acquisition. Il réduit de manière efficace la base d’imposition de vos revenus locatifs.
Ce statut implique de choisir entre le régime Micro-BIC ou le régime réel, déclarer votre début d’activité au RCS et régler la cotisation foncière des entreprises.
Ces démarches sont à déléguer à un cabinet spécialisé en investissement immobilier. Son objectif est de vous délester des démarches administratives et de calculer toutes les charges à déduire.
Réduire votre fiscalité sans acheter dans le neuf.
Par la suite, vous allez sûrement investir à deux donc vous souhaitez avoir de plus amples informations sur les sociétés civiles immobilières. Lors de la création une SCI, vous devez choisir le régime fiscal de son imposition et cette décision se doit d’être réfléchie.
Il faut impérativement déterminer l’objectif de cet investissement et association.
Vous souhaitez bénéficier des revenus avec une possibilité de revente plus souple ou vous souhaitez capitaliser sur les revenus générés afin de pouvoir réinvestir ?
La question du choix entre l’imposition d’une SCI à l’IS ou l’IR est l’une des plus fréquentes. Seul un expert peut vous apporter le meilleur conseil avant de vous lancer.
Le cabinet d’expertise comptable au service de vos intérêts !
Vous commencez à avoir un patrimoine immobilier ou professionnel conséquent ! Malheureusement, vous êtes fiscalisé d’une manière excessive selon vous. De plus, vous rencontrez des difficultés à vous faire financer à cause de votre encours.
Un expert en investissement immobilier peut vous créer un « véhicule d’investissement » afin de réinvestir votre cash-flow. C’est le principe même de la Holding qui n’est pas que réservée aux initiés. Cependant, cet outil doit être optimiser par un expert.
Une fois que vous êtes un investisseur chevronné, il faut se poser la question du statut du marchand de biens. Certes, acquérir le statut de marchand de biens est convoité par de nombreux investisseurs. Pourtant, il comporte de nombreuses spécificités et inconvénients. Un cabinet d’expertise-comptable vous renseigne en détail avant de vous lancer.
L’expert-comptable est un partenaire privilégié qui est au service de vos investissements afin de vous faire progresser tout en optimisant.
Guide complet : Les 4 meilleures stratégies fiscales pour investir !
2 – Comment sélectionner le bon cabinet d’expertise-comptable ?
Le plus important dans le choix du cabinet est la relation qui se crée entre vous et l’expert-comptable lors du premier rendez-vous conseil. L’expert comprend votre projet et la vision de vos investissements.
Au-delà de la partie comptabilité, il est votre conseiller personnel au service de vos intérêts. C’est un des critères les plus importants dans le choix du cabinet.
Un expert-comptable investisseur est le plus à même de vous guider et de vous comprendre dans l’ensemble de vos projets. C’est pourquoi, n’hésiter pas à lui demander quelques détails sur son parcours dans le monde de l’investissement.
Il peut idéalement mettre à votre disposition des outils pour calculer la rentabilité de vos investissements. Cela rend plus facile la prise de décision.
Acquérir des compétences fiscales au-dessus de mêlée !
La prise de décision définitive se fait sur l’apport en conseil et compétences que vous recevez du cabinet.
Il répond de manière réactive soit par mail soit via un groupe privé whatsapp, pour toutes les questions liées aux investissements.
Un cabinet spécialisé en investissement immobilier propose de manières récurrentes des articles et des webinaires pour vous faire monter en compétences. Ainsi, vous avez accès à un webinaire ou une formation sur le statut de LMNP, de marchand de biens ou sur la Holding…
La mise à disposition de conseils réguliers et d’événements, en ligne ou en physique, accélère vos investissements.
La cerise sur le gâteau est que votre cabinet d’expertise-comptable vous mette en relation avec son réseau d’investisseurs et d’experts de l’immobilier.
3 – Enfin un cabinet d’expertise-comptable qui accompagne les marchands de biens
Avant de vous donner le meilleur expert sur le sujet, nous allons vous raconter l’histoire de notre rencontre avec ce cabinet d’expertise-comptable bordelais. On a rencontré tout d’abord la responsable du service marketing qui apprécie vraiment organiser des événements pour apporter un maximum de conseils.
Suite à cette rencontre, 3 webinaires sont organisés sur des sujets bien précis et appréciés des investisseurs immobiliers. On commence par une conférence en ligne sur les conséquences du passage en LMP puis une autre sur la holding. Enfin, une excellente intervention sur l’activité de marchand de biens nous a vraiment éclairé sur le sujet.
Nous vous laissons juger par vous même la qualité de l’expertise du cabinet d’expertise comptable sur un sujet aussi délicat que les opérations d’achat-revente.
L’ activité de marchand de biens consiste principalement à acheter et revendre des immeubles, souvent après les avoir rénovés, dans l’ objectif de percevoir une plus-value. Il peut s’agir aussi d’ acheter des terrains à diviser et à viabiliser pour la revente.
Vous pouvez également acheter une maison avec du terrain, scinder en deux ou plusieurs parties (maison + terrain à bâtir) et revendre les lots indépendamment. La vente à la découpe, généralement d’un immeuble, est aussi possible. Ce n’est pas une profession réglementée et vous pouvez très bien vous lancer dans cette activité sans aucun diplôme en poche ! Différence par exemple avec l’ activité d’agent immobilier.
L’activité de marchand de biens est également différente de la promotion immobilière qui consiste principalement à acheter un terrain et construire dessus un immeuble avec la vente en état futur d’ achèvement des lots (VEFA).
L’activité de marchand de biens permet ainsi de limiter certaines contraintes liées à la construction :
- Au niveau des assurances
- Pas de décennale
- Au niveau du permis de construire
- Pas de permis si simple rénovation
- Délai de réalisation de l’opération moins long
- Mobilisation de capitaux moins important
Plus méconnu et peu répandu sont les possibilités pour un marchand de bien d’ acheter et de vendre :
- Un fonds de commerce commercial, artisanal ou libéral.
- Des parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Attention, le marchand de bien ne peut que vendre ce qu’il a acheté. Par conséquent, il ne peut revendre le bien dont il n’est pas propriétaire, comme l’ action de vendre une maison sur laquelle il ne ferait que percevoir une commission.
1 – Marchands de biens : Quel statut juridique choisir ?
Plusieurs structures juridiques servent à l’activité de marchand de biens.
Statut auto-entrepreneur déconseillé
Votre responsabilité personnelle s’engage. Ainsi, votre patrimoine personnel n ‘est pas protégé. C’ est donc un statut potentiellement dangereux dans la mesure où se lancer dans l’ achat d’immeubles implique d’ engager un budget important. En cas d’impayés, vos créanciers professionnels auront la possibilité de venir saisir vos biens personnels.
Il existe un seuil de chiffres d’affaires à ne pas dépasser. Le Plafond de chiffre d’ affaires est de 176 200€. Le seuil est vite atteint avec la vente d’ un immeuble. C’ est donc un statut qui limite considérablement les investissements.
La SCI peut-elle être un choix ?
Une SCI ne peut pas exercer d’ activité commerciale alors même que l’ activité de marchand de biens est une activité commerciale. La SCI est appropriée pour l’ achat de biens en vue de la location (nue ou meublée). Attention : si la SCI achète un bien, le divise et revend une partie du/des lots, la SCI sera assujettie à l’IS. En cas d’opération immobilière, la SCCV est la structure la plus adaptée et il sera préférable de créer une société par opération.
Les sociétés commerciales sont les plus adaptées : SARL / SAS
Les deux structures permettent de protéger le patrimoine personnel.
2 – Marchands de biens : les spécificités fiscales
Les régimes de TVA dépendent de la nature du bien vendu.
TVA sur la revente des terrains à bâtir
La revente d’ un terrain à bâtir est obligatoirement assujettie à la TVA.
La base de la TVA sera le prix de vente ou la TVA sur la marge.
TVA sur la revente d’ un immeuble « neuf »
La revente d’ un bien neuf (achevé depuis moins de 5 ans) : l’ opération est obligatoirement assujettie à la TVA.
La base de la TVA sera le prix de vente : pas de TVA sur la marge.
TVA sur la revente d’immeuble » anciens «
La revente du bien bénéficie du régime de la TVA sur la marge sur option.
Le calcul de la TVA sera : Calcul de la marge « TTC » : Prix de vente – Prix d’ achat (avec frais de notaire). TVA sur la marge : (Marge/1,20) * 20%
Exemple : Prix de vente 350 000 € – Prix d’ achat frais de notaire inclus 300 000 € Marge brute : 50 000€ soit une TVA de (50 000€/1,20)*20% = 8 333€
Attention sur la rédaction de l’acte d’achat par le notaire
Si l’achat d’ un bien est destiné à être divisé, par exemple :
- Une maison avec un grand terrain découpé en deux lots, maison et terrain à bâtir
- Un terrain avec une maison destiné à la démolition et revendu comme terrain à bâtir
La division ou non des lots avant l’ achat a des conséquences sur le régime de TVA à la revente.
La TVA sur marge n ‘ est pas applicable en cas de revente d’ un terrain à bâtir acquis bâti (CJUE ord. 10-2-2022) Par contre, la TVA sur marge s ’ applique lorsque des terrains ont fait l’ objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’ assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou de travaux d’ aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité.
Frais réduits à l’ achat
Les frais de notaire seront entre 2% et 4% contre 7% minimum pour un achat normal. Ils sont liés à l’engagement de revente dans les 5 ans ou 2 ans.
Retrouvez notre guide de l’achat-revente.
Quelques conseils pour bien commencer une activité de marchands de biens :
Choisir son premier investissement en fonction de l’ apport initial : entre 20% et 30%
Bien calculer la marge prévisionnelle de l’ opération : la première est primordiale pour se constituer une trésorerie
Prendre contact avec les banques en amont pour anticiper les contraintes de financement : pourcentage exigé d’ apport, coût et durée du financement
Anticiper les délais de réalisation de l’opération pour ne pas perdre des avantages fiscaux : en général 5 ans mais contrainte de la revente à la découpe en lots avec un délai de 2 ans.
Retrouvez en intégralité le Webinaire animé par David Brachet, Expert-Comptable Associé Extencia et Expert en Immobilier.
Conclusion
Vous pouvez trouver un cabinet d’expertise-comptable sur Google ou sur Youtube pour vous faire une idée des excellents conseils qu’il propose.
Le prix d’un cabinet se justifie par rapport à son apport en conseil, sa proximité et son efficacité. Les meilleurs conseils ne sont jamais gratuits. Pour réussir dans l’investissement immobilier, il faut investir dans un excellent expert-comptable.
Vous pouvez aussi bénéficier de l’accompagnement du cabinet d’expertise-comptable de notre club d’investissement.
Vous pouvez même les rencontrer lors du Salon de l’Investissement immobilier sur Bordeaux qui a lieu du 24 au 25 septembre 2022 au stade MATMUT Atlantique de Bordeaux. Pour la petite info, c’est le meilleur moyen de rencontrer son futur expert-comptable lors de ce type d’événement. Vous avez la chance d’échanger avec eux sous différents formats : stand, speed-meeting ou encore networking.