Introduction

 

L’aménagement de combles est une des meilleures stratégies d’investissement dans les grandes villes.

 

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, la surface prise en compte dans le calcul du prix de vente est la surface habitable. Selon la loi Carrez, seules les parties du bâti d’une hauteur de 1,80 m ou plus sont prises en compte lors du calcul de la surface habitable.

 

La surface habitable comprend toutes les pièces de la maison qui atteignent 1,80 m de hauteur, sauf les combles non aménagés, la cave, le garage, la terrasse, la véranda, les parties des pièces qui n’atteignent pas 1,80 m de hauteur.

 

La surface habitable peut passer de 36 à 56 si il existe des combles aménageables !

 

Nous évoquerons les obligations légales de l’aménagement de combles dans une première partie. Ensuite, on analysera le coût et les travaux à prévoir pour ce type d’aménagement.

Enfin, nous évoquerons la rentabilité d’un projet d’aménagement de combles.

 

 

1 – Quelles sont les obligations légales pour aménager des combles ?

 

Les créations de surfaces habitables nécessitent pas une déclaration préalable sauf en cas de modification de toitures ou façades.

 

Vos combles sont-ils aménageables ?

 

Vos combles doivent répondre à des critères pour être aménageable :

 

  • Une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum. La hauteur idéale d’une pièce à vivre se situe plutôt entre 2,20 m et 2,50 m.
  • La hauteur du pied de pente doit être supérieure à 1,20 m.
  • Le respect d’une distance entre les fenêtres, propre au Plan d’Occupation au Sol de chaque commune.
  • Disposer d’une charpente traditionnelle (le cas échéant, des travaux de renforcement sont à envisager).

 

Si les combles de l’habitation ne respectent pas ces règles, il faut rendre ces combles aménageables. Ainsi, il faut transformer la charpente, surélever la maison et changer l’inclinaison de la toiture.

 

Étudier la faisabilité d’un projet d’aménagement de combles.

 

 

 

2 – Quel est le coût et les travaux à prévoir pour un aménagement de combles ?

 

Il faut distinguer un aménagement simple et total des combles. 

Les prix d’un aménagement simple sont compris entre 500 et 900 euros le m². Ainsi, pour des combles de 20m2, il faut compter entre 10 000 euros et 18 000 euros pour les aménager.

Pour un aménagement total des combles, le coût à prévoir est compris entre 900 et 1500 euros le m2. Il faut compter entre 18 000 euros et 30 000 euros pour aménager des combles de 20m².

 

Quels sont les travaux à prévoir pour un aménagement de combles ?

 

Charpente et toiture

Toutes les combles ne sont pas forcément aménageables et certaines nécessitent une intervention sur la charpente. 

Isolation thermique

L’isolation des combles représente aussi une partie importante du budget à prévoir pour l’aménagement de vos combles. Il existe différents matériaux pour l’isolation des combles.

Accessibilité des combles

Il faut aussi penser à l’accessibilité des combles et donc, prendre en compte le prix de l’installation d’un escalier. Comptez entre 1 000 et 10 000 euros selon le modèle et les matériaux.

Pose de fenêtres

Lorsque vous aménagez vos combles, veillez à ne pas oublier l’ouverture et la pose de nouvelles fenêtres ! vous pouvez procéder à la pose d’une fenêtre de toit pour un prix d’environ 800 euros pièce. Le nombre nécessaire de fenêtres dépend de la surface de vos combles.

Cloison

Pour cloisonner le nouvel espace entre 50 et 70 euros /m².

Sol

Il est indispensable de vérifier la solidité du plancher des combles de votre maison avant la suite des travaux. Une pose de parquet en bois coûte entre 100 et 300 euros / selon le niveau de gamme choisi.

Plomberie et électricité

Enfin, reste la question de l’électricité et de la plomberie. Si l’électricité est déjà en place dans les combles de votre maison, il suffit de tirer les fils pour les aménager. En général, pour l’installation de l’électricité et des radiateurs, prévoyez 80 à 120 euros au .

 

Estimer votre budget travaux.

 

 

3 – Quelle est la rentabilité d’un projet d’aménagement de combles ?

 

Vous faîtes l’acquisition d’un T2 de 36m² situé dans le quartier Chartron à Bordeaux.

L’appartement dispose de 20m² de combles aménageables et vous souhaitez créer une deuxième chambre dans le logement.

 

On vous fait un devis pour aménager vos combles pour 892 € au m² comprenant la création d’une chambre et d’une salle d’eau attenante.

Vous avez reçu au préalable l’autorisation de la mairie suite à une déclaration travaux.

L’aménagement des combles vous permettrait à la fois d’augmenter la valeur locative et vous gagnez 20m²de surface habitable. Ainsi votre acquisition de 36m² se transforme en un bien de 56m².

 

LE PROJET EN CHIFFRES : 

 

Les prix au m² dans le quartier Chartrons sont de 4969 euros soit une acquisition de 178 000 euros.

Le coût des travaux est de 20 x 892 soit 17 840 euros.

Le budget total entre le prix d’acquisition, les travaux et les frais de notaire est de 210 000 euros.

Votre bien après l’aménagement des combles fera 56m² de surface habitable et sera valorisé à 278 000 euros (surface habitable x le prix du marché dans le secteur).

 

Vous réalisez 68 000 euros de plus value latente en prenant en compte les frais de notaire dans l’opération. Si il s’agit de votre résidence principale, vous ne serez pas imposé sur la plus value.

 

En plus du gain sur la plus value latente, l’aménagement de combles permet d’augmenter la valeur locative d’un logement.

 

Un T2 de 36 m² est loué 700 euros aux Chartrons.

Un T3 de 56 m² se loue 900 euros et 1000 euros en colocation dans le secteur.

 

Ainsi, la réalisation d’une deuxième chambre permet de générer en moyenne 250 euros de revenus locatifs supplémentaires par mois.

 

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Conclusion 

 

L’aménagement de combles est une stratégie d’investissement idéale pour les personnes qui veulent réaliser une plus value en acquérant leur résidence principale ! 

 

Elle est aussi intéressante pour de l’investissement locatif afin d’optimiser la rentabilité du projet.

 

Voici les étapes pour réussir votre projet d’aménagement de combles :

 

  • Se renseigner sur la faisabilité de l’aménagement
  • Obtenir un devis d’un expert en rénovation
  • Calculer la rentabilité de l’opération : plus value latente et revenus locatifs
  • Réaliser une rénovation de qualité 

 

On vous accompagne de A à Z dans votre projet d’aménagement de combles.