Acheter un immeuble de rapport n’est pas réservé à une caste de privilégiés !
Vous pouvez acquérir des immeubles pour plus d’un million d’euros mais vous pouvez tout aussi bien en avoir pour 100 000 euros.
L’immeuble de rapport est un produit rare mais très rentable. Il vous permet d’acheter à un prix au m2 moins élevé et de vous éviter les problèmes de copropriétés. Vous faîtes une pierre de coups avec l’acquisition de plusieurs lots tout en réduisant les risques de vacance locative.
Ils rassurent aussi les banquiers car dans la plupart des cas ils sont vendus déjà loués !
Aujourd’hui, nous vous présentons en chiffres l’acquisition de l’un de nos membres. Il faut signaler que c’est son premier investissement !
1 – Bien s’entourer pour acheter un immeuble de rapport
Benjamin se découvre une passion pour l’investissement immobilier au Salon de l’investissement immobilier au Stade MATMUT en Novembre 2019.
Lors de sa visite, il rencontre de nombreux professionnels et investisseurs dont son futur chasseur de bien. Grâce à cet événement, il intègre un club d’investisseurs qui lui permet de se lancer dans l’immobilier.
En effet, il fait appel aux services de François, un investisseur immobilier qui est rentier et chasseur de bien. Qui mieux qu’un investisseur peut vous accompagner pour réussir vos premiers investissements ?
Spécialisé dans les villes autour de la CUB, le SUPER chasseur lui propose des biens à rénover !
Avant de se lancer dans le grand bain de l’investissement, Benjamin s’entoure de nombreux experts. C’est pourquoi, il rencontre Celia, expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière, afin d’optimiser la fiscalité de ses revenus locatifs.
Afin de valoriser au maximum sa future acquisition, il fait confiance à une équipe d’experts de la rénovation pour augmenter la valeur locative de sa future pépite.
Vous pouvez par soucis d’économie réaliser les travaux vous même cependant vous êtes moins efficace et rapide que des spécialistes. Les 5 meilleures stratégies pour réaliser une rénovation rentable !
Déléguer vous permet de concentrer vos forces pour trouver de nouvelles opportunités ! Tous les grands de ce monde ont des conseillers qui servent leurs intérêts .
Voici la DREAM TEAM dont vous avez besoin pour réussir :
- un partenaire financier qui vous financera tous les 2 ans
- un chasseur immobilier qui vous apporte de bonnes affaires
- un courtier en travaux et une décoratrice pour créer l’effet coup de coeur
- un notaire de famille qui protège vos intérêts
- un expert-comptable qui optimise votre fiscalité
- un avocat d’affaires pour créer votre future Holding
Vous entourez de 5 personnes qui investissent plus que vous est une aubaine pour vous. Se créer un réseau d’investisseurs et d’entrepreneurs vous aide à accélérer vos investissements !
2 – Acheter un immeuble de rapport rentable
Vous avez la possibilité d’acheter des immeubles de rapport dans les grandes métropoles. Néanmoins, l’objectif de cet investissement est de faire du patrimonial car les prix du foncier sont élevés. De plus, les métropoles comme Paris, Lille et Bordeaux sont soumises à l’encadrement des loyers. Ainsi, la rentabilité locative baisse avec ce genre de mesure.
Les communes attenantes sont souvent exonérées des mesures contraires aux intérêts des propriétaires. On peut prendre l’exemple de la réglementation sur la location de meublés de tourisme. Ces mesures protègent contre la pénurie de logement pour les étudiants mais la colocation est une solution à cette carence de logement.
Néanmoins, l’encadrement des loyers qui touche de plus de grandes villes est une réelle opportunité.
Dans les villes de tailles moyennes, les prix au m2 sont parfois dérisoires mais les loyers ne sont pas si bas comparativement.
Réussir un investissement dans un immeuble de rapport.
Voici en détails les chiffres de la première acquisition de Benjamin :
Acquisition d’un immeuble de rapport d’une surface de 53 m2 composé de 2 lots, un studio et un T2 à Coutras. Le prix de vente est de 80 000 euros pour un prix d’achat à 60 000 euros. Son chasseur de bien en plus de lui avoir trouvé une bonne affaire, il lui fait économiser 20 000 euros !
Il acquiert un immeuble pour presque 1000 euros au m², ce chiffre est important pour la suite.
BUDGET DU PROJET :
Prix d’acquisition : 60 000 euros
Frais de notaires : 4800 euros
Travaux : 20 000 euros
Déco : 5000 euros
Honoraires de recherche : 6000 euros
TOTAL : 95 800 euros
Le budget global pour l’acquisition d’un immeuble de rapport lui revient à moins de 100 000 euros !
Combien de revenus locatifs peut il espérer dans une ville de moins de 10 000 habitants ?
Il prend le scénario pessimiste pour calculer sa rentabilité en espérant louer à 800 euros l’ensemble. Avec un crédit sur 25 ans, sa mensualité est de 419 euros ce qui fait un cash-flow brut de 380 euros. À celui-ci, on enlève la taxe foncière de 450 euros par an soit 37,5 par mois. La location meublée lui fait bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Ses revenus locatifs ne sont pas fiscalisés durant 5 ans.
Son cash-flow net est ainsi de 300 euros en louant un bien meublé de manière classique sans avoir créé l’effet coup de cœur !
3 – Augmenter la rentabilité immeuble de rapport
Il est important de bien étudier le marché immobilier d’une ville afin de proposer le meilleur bien sur le marché !
Pourquoi ? Vous êtes sûr qu’il se loue plus rapidement et plus cher que les autres.
Pour cela, la déco joue un rôle majeur pour augmenter votre rentabilité locative.
Créer l’effet coup de coeur pour louer plus cher
Dans les faits, ses lots se louent à 1000 euros à la place d’une projection à 800 euros (450 euros pour le studio et 550 pour le T2). Tout le monde souhaite le meilleur logement pour y vivre. Vous pouvez faire appel à des architectes d’intérieurs spécialisés dans les projets locatifs. Finalement, leurs prestations sont financées par le crédit bancaire qui en réalité est remboursé par vos locataires.
Certes, c’est un investissement de départ bien que vous trouvez des pack mobiliers payables en plusieurs fois et très accessibles niveau prix.
Vous passez de 9600 euros de revenu locatifs à 12 000 euros avec une déco coup de cœur sur un marché non concurrentiel.
Benjamin réussit à louer 25% plus cher son immeuble que sa prévision initiale car il mise sur la qualité ! En terme de cash-flow, on passe à 500 euros avec une belle déco.
Réaliser un investissement meublé de la rénovation à la décoration.
Utiliser l’effet de levier du différé
Si vous ne demandez pas le différé de crédit à votre partenaire financier, il ne vous le propose pas automatiquement. Et pourtant, les investisseurs chevronnés l’utilisent pour générer de la trésorerie pour réinvestir.
Benjamin obtient un différé de crédit sur 36 mois, il ne paie que les frais intercalaires de 178 euros par mois. Tous les mois, on lui verse 1000 euros de loyers et lui rembourse le coût du crédit de 178 euros.
Son solde est positif de 822 euros par mois soit 29 592 euros sur 36 mois.
Cette trésorerie lui garantit contre les vacances locatives et surtout constituer un futur apport pour un prochain projet.
Avoir le meilleur taux d’intérêt n’est pas un facteur de réussite dans l’immobilier. Le plus important est d’obtenir les meilleures garanties de financement comme le différé de crédit.
Conclusion
Les projets les plus rentables ne sont pas ceux qui nécessitent le plus gros investissements. Vous pouvez très bien investir 100 000 euros et obtenir un plus gros cash-flow qu’un investissement à 300 000 euros.
Il n’y a pas de bonnes ou mauvaises villes où investir, il faut surtout proposer un bien qui se démarque du marché. Toutefois, on vous préconise de cibler des villes qui ont un projet de développement impulsé par le maire ou la région.
En investissant hors des grandes métropoles, vous contribuez à la préservation du patrimoine Français tout en étant rentable.
Benjamin réalise une très belle première opération. Son salaire est actuellement de 1700 euros pourtant il se lance et génère un complément de revenus qui représente le tiers de celui-ci ! Il se forme pour acquérir de nouvelles compétences et atteindre un jour l’indépendance financière.
Vous savez désormais comment acheter un immeuble de rapport avec 100 000 euros. Visez les petites villes à fort potentiel de développement !
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