Tout le monde mérite de générer 70% de plus-value !
Aujourd’hui, cette success story est consacrée à un investisseur au profil un peu atypique … Guillaume Virondeau, ancien huissier de justice il est devenu investisseur immobilier. Et il a réussi à trouver un créneau qui lui permet de de tirer profit de son ancienne profession : les enchères immobilières judiciaires.
Guillaume a 35 ans, il est marié et papa d’un petit garçon et bientôt aussi d’une petite fille. Sa famille est à l’origine de son changement de vie. Aujourd’hui propriétaire de 15 lots répartis sur 4 départements, il a passé des années à se former à l’immobilier sans se mettre en action…jusqu’à ce qu’il apprenne qu’il allait devenir papa. Alors, il a décidé d’accélérer afin d’avoir du temps pour sa famille.
Début 2019, il se met en action et recherche activement des biens. Il achète 9 lots cette année-là. Son premier immeuble de rapport composé 6 appartements et 2 bureaux qui se situe dans sa ville natale, et une maison en bord de mer pour l’exploiter en location de courte durée.
A ce moment-là, il souhaite aller vite…mais il va vite être freiné par la covid.
Avec ses 9 premiers lots il a tout connu et s’est forgé une sacrée expérience.
Parlons des chiffres.
Son immeuble de rapport nécessitait beaucoup de travaux. Les deux bureaux du rez-de-chaussée étaient à l’état d’abandon depuis environ 20 ans… « il y avait même des trous dans le plancher par lesquels on pouvait voir les caves ». Guillaume les a transformés en 2 appartements. Sur les 6 autres appartements, trois étaient occupés et en état d’être loués. Les autres nécessitaient une réfection totale.
Voici les chiffres de l’opération :
Achat : 260 000 € après négociation.
Travaux : 170 000 €.
Emprunt 110 % avec 24 mois de différé : 455 000 €.
Valeur actuelle de l’immeuble : 600 000 €, si revendu avec 8% de rendement. Une belle plus-value latente.
Aujourd’hui ce bien est exploité de différentes manières :
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1 appartement est exploité en LCD.
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2 appartements sont loués meublés à l’année.
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5 appartements sont loués nus à l’année, dont 2 deux aux locataires déjà présents lors de l’acquisition.
Mise en place d’un process de gestion
Après avoir réalisé le test sur un appartement et mis en place un process de gestion, Guillaume prévoit d’exploiter au moins 2 autres appartements en LCD au départ des locataires.
Avec cet immeuble il a gagné une sacrée expérience, voici pourquoi. Il était encore huissier de justice lorsqu’il a acheté l’immeuble et il travaillé plus de 70h / semaine. Il a donc décidé à l’époque de faire appel à un maître d’œuvre pour superviser les travaux…mauvaise expérience. Il a fini par gérer le chantier lui-même après plusieurs erreurs, et quand il a réalisé que le choix des artisans était plus que limite : erreur dans la commande des fenêtres, retard sur plusieurs postes de travaux … lorsque le premier confinement en mars 2020 est arrivé, l’immeuble était en plein travaux…résultat : chantier à l’arrêt complet durant 3 mois.
Puis alors que le chantier était quasiment terminé, l’entreprise chargée de la plomberie a mis quasiment 1 mois à intervenir pour poser les douches, wc, lavabo…et au passage, les ouvriers ont troué certains murs, tâché certains sols…brefs généré d’autres problèmes. Il a donc fallu refaire intervenir les peintres, et se battre pour retenir le coût de ces travaux sur la facture des plombiers. Finalement les appartements sont enfin tous loués fin 2020.
A cette époque, en tant qu’huissier de justice il traite plus d’une vingtaine de dossiers de ventes aux enchères par an. Pourtant, il ne pense pas à acheter de biens par ce biais. Pourquoi ? D’abord, il a la tête dans le guidon. Ensuite, en tant que professionnel, il ne peut pas se positionner sur les biens pour lesquels il est intervenu. Il serait donc obligé de se tourner vers d’autres départements mais n’en a pas le temps.
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Direction la liberté
Et puis, courant 2020, après avoir réalisé d’autres opérations immobilières et lassé par son quotidien, il prend la décision de vendre les parts de son étude. Il quitte la profession en janvier 2021. Et s’est alors qu’il se tourne vers les enchères judiciaires pour poursuivre ses investissements.
Il met en place ses recherches, s’organise et regarde régulièrement par curiosité les annonces disponibles un peu partout en France. Puis, il tombe sur un dossier intéressant…sur un secteur sur lequel il ne pensait pas acheter, à plus de deux heures de chez lui.
La vente concerne 4 studios, vendus séparément, situés au sein d’un petit immeuble en copropriété, dans une ville de 30 000 habitants. Les mises à prix sont très basses, elles vont de 12000 à 20000 €. Ils demandent tous les documents disponibles sur les appartements mais il y a un hic : la date de la visite est passée et la vente est dans 8 jours !
Objectif plus-value !
Après une étude approfondie des documents et une étude de marché précise sur la valeur réelle des appartements, il en parle à son ami Tony, qui est aussi son associé sur une de ses SCI. Ils décident d’enchérir ensemble, sans visiter les biens.
Guillaume met alors en place un tableau de simulation afin de fixer leurs enchères idéales. L’enchère idéale est celle qui leur permettra d’acheter un ou plusieurs appartements en-dessous leur valeur sur le marché, voir nettement en-dessous, même en tenant compte des frais annexes. Ils ne prendront donc aucun risque en achetant à ce prix. Et si les enchères s’envolent, il leur suffira de ne pas aller au-delà de leur prix plancher.
Grâce à son expérience d’huissier de justice, il sélectionne une avocate qui connaît parfaitement le sujet des ventes aux enchères. Ils doivent aller vite car la vente est dans une semaine. Chèques de banque, attestations, signature de mandat …tout est fait au plus vite grâce à la réactivité de l’avocate. Tout est fin prêt pour le jour de l’audience. Guillaume s’y rend avec son avocate. Ils ont choisi de se positionner sur 2 des 4 appartements proposés à la vente. Pourquoi ? Car sur les 4 appartements, 2 sont déjà loués. Et c’est sur ceux-là qu’ils ont décidé d’enchérir.
Cela peut paraître un peu contre-intuitif n’est-ce pas !? Et bien c’était une stratégie. Guillaume s’est dit, à juste titre, qu’il y aurait moins d’enchérisseurs sur les appartements loués. Pourquoi ? Car les loyers sont relativement bas, que les locataires en place ne sont pas les locataires idéaux, et que le dossier de location n’est pas complet… à part le bail il n’y a pas grand-chose. Pour autant, il est mentionné dans le dossier que les loyers sont à jour et qu’il n’y a aucun défaut de paiement.
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Et oui, les enchères c’est aussi une question de stratégies !
Alors d’après vous la prise de risque s’est avérée payante ?
Et bien oui !
Dès sa première enchère, Guillaume a remporté le premier lot proposé. Il n’y avait qu’un seul autre enchérisseur pour ce lot-là.
Voici les chiffres de l’opération :
Studio 17m2 en rez-de-chaussée, loué meublé à l’année, pour un loyer de 290€/mois.
Mise à prix : 12 000 €
Achat au prix de : 15 000 € (3ème enchère)
Frais annexes payés : 6800 €
Coût total tous frais compris : 21 800 €
Valeur estimée sur le marché avant achat : 35 000 à 38 000 €.
Cet appartement, Guillaume et Tony le revendront 6 mois plus tard, sans travaux, avec le même locataire en place, qui a versé son loyer sans faute durant 6 mois… au prix de 37 000 €, soit une plus-value de 70%. Et ces montants-là sont accessibles à toutes les bourses, y compris aux investisseurs débutants avec des petits budgets. Il pense réellement que tout le monde peut réaliser une plus-value correcte.
Finalement, Guillaume a choisi de ne pas enchérir sur le second bien pour lequel il avait mandaté son avocate.
Vous souhaitez savoir pourquoi ? Question de stratégie là-encore.
Si vous souhaitez connaitre la réponse à cette question, Guillaume a écrit un livre sur le sujet des enchères immobilières. Il y partage son expérience et y décrypte tout le fonctionnement du système des enchères immobilières. Ce livre est le fruit de ses expériences :
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D’ancien huissier de justice qui a traité plus de 120 dossiers de ventes aux enchères,
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Et d’investisseur immobilier qui utilise aujourd’hui ses ventes pour accroître son patrimoine et acheter des biens nettement en-dessous de leur valeur de marché. Réalisez plus facilement une plus-value grâce à ses compétences.
Concrètement, il vous apprend comment
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optimiser votre recherche de biens,
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obtenir et décrypter les documents sur les biens,
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visiter les biens de façon efficace,
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sélectionner votre avocat,
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aller enchérir,
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obtenir un financement bancaire,
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revendre le bien pour faire une plus-value
Ce livre sortira en mars prochain et sera disponible en avant-première lors d’une soirée de lancement qui aura lieu le 23/03/2023 à Bordeaux.
Pour les impatients, ceux qui souhaitent déjà passer à l’action, sachez que Guillaume propose un coaching, afin de vous former et vous accompagner dans vos premiers pas.
Son coaching est accessible ici pour celui qui veut générer une belle plus-value : Échangez avec Guillaume.
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