Aujourd’hui, nous présentons la success story de Sylvie, franchisée bordelaise, qui s’est lancée dans l’investissement immobilier aux États-Unis. À l’origine Sylvie est une entrepreneuse bordelaise passionnée de voyages et d’immobilier, elle a toujours voulu investir dans l’immobilier mais manquait de temps pour se lancer.
Suite à une rencontre lors de la soirée blanche des investisseurs à Bordeaux en juin 2021 avec une experte de l’investissement aux Etats-Unis, elle décide de passer le cap. Vous vous demandez sûrement pourquoi se lancer dans un investissement à l’étranger pour un premier investissement ?
Voici les quelques raisons qui l’ont motivé à investir dans l’immobilier surtout aux États-Unis.
Premièrement, les Etats-Unis attire de nombreux investisseurs étranger en tant que première puissance économique mondial. Elle reçoit le plus grand volume d’investissements à l’étranger au monde avec en moyenne 450 milliards de dollars tous les ans. La crise économique ayant fait chuter les prix de l’immobilier jusqu’à 60% dans certains secteurs, il y avait et il y a encore des opportunités à saisir. On trouve de nombreuses opportunités à saisir à moins de 100 000 dollars avec de meilleures rentabilité qu’en France.
Deuxièmement, les propriétaires sont mieux protégés contre les locataires aux Etats-Unis. En effet, les procédures d’expulsions sont simplifiées en 45 jours en moyenne. Ainsi, vos intérêts et la rentabilité de vos investissements sont plus sécurisés.
Troisièmement, les opérations immobilières se concluent très rapidement aux États-Unis. Le marché immobilier est vraiment liquide avec des transactions qui peuvent se réaliser en 15 jours si l’acheteur paie cash. En moyenne, les appartements et maisons se vendent entre 60 et 90 jours. La conséquence de cette liquidité est de pouvoir enchaîner les opérations !
Quatrièmement, la fiscalité est très intéressante pour les investisseurs immobiliers. Les tranches d’imposition sont moins élevés qu’en France et vous pouvez même amortir le bien sur 27 ans 1⁄2… De plus, il existe une convention de non double imposition Franco-USA de 2009. Voici quelques exemples de taxes auxquelles les investisseurs sont soumis.
IR : les tranches d’imposition vont de 10% à 37%.
Exemple : si vos revenus ne dépassent pas les 38 700 dollars annuels votre tranche d’imposition sera de 12%. En dessous de 9525 dollars, la tranche d’imposition est de 0%. De plus, Le calcul de vos revenus immobiliers prennent en compte les charges déductibles comme les travaux et frais de location.
Faire de l’achat revente peut être une option intéressante.
Contrairement au 37,2% de taxe sur la plus-value sur la revente d’un bien en France, aux États-Unis, elle est seulement de 15% si vous détenez le bien plus d’un an sinon. Si le bien est détenu moins d’un an alors le calcul se fait sur les barèmes de l’IR. En faisant moins de 38 000 euros de plus-value, vous n’aurez que 12% de taxe.Le calcul de la plus-value prend en compte l’amortissement du bien, les frais de ventes, les travaux ce qui fait encore bien baisser le montant de la taxe. Autre spécificité, si vous réinvestissez le montant de la plus-value dans les 6 mois après la vente alors vous ne payez pas de taxe sur la plus-value.
Pour plus de précision sur la fiscalité aux États-Unis.
Sylvie opte donc pour la stratégie de l’achat revente aux États-Unis dans la ville de Détroit pour enchaîner les opérations et générer du cash rapidement.
Les chiffres de son premier projet projet d’achat-revente aux États-Unis
Elle fait la rencontre de Jeanine en juin 2021 et elle achète en septembre sa première acquisition à Détroit. Elle acquiert une maison au prix de 40 000 dollars qui est divisée en 2 logements. Derrière, elle engage pour 40 000 euros de travaux et 2000 euros de frais de closing. Ainsi le budget total de l’opération est de 82 000 euros.
Elle finance la totalité de l’opération avec de la trésorerie pour faciliter l’opération. L’obtention d’un financement aurait été possible mais plus contraignant en termes de délais. La maison est revendue au mois de janvier soit 4 mois après l’acquisition de celle-ci. Il faut rappeler qu’il y a eu une rénovation globale entre-temps. Avant de prendre sa décision d’achat. Sylvie a fait quelques visites sur places durant 3 jours pour bien prendre en compte les pour et les contre de l’opération.
La particularité de cette opération est que l’opération prévoyait de lourds travaux ce qui augmente le temps de l’opération ainsi que le montant de l’opération. Son projet une fois rénové se vend 100 000 dollars soit 18 000 dollars de plus-value. Si elle réinvestit dans les 6 prochains mois, elle ne sera pas soumise à la taxe sur la plus-value.
Réinvestir tous les 4 mois dans un autre projet aux États-Unis
Ainsi en 4 mois, cette opération lui a généré 18 000 dollars et son capital passe de 82 000 à 100 000 dollars. Elle achète ensuite 1 nouvelle maison en février au prix de 95 000 dollars avec travaux compris. Ce projet est intégralement financé en réinvestissant le capital et la plus-value du premier projet. Elle la revend 3 mois plus tard en mai. Cette fois-ci, elle vend le projet à 120 000 euros. Ce projet lui permet alors de réaliser un projet avec 2 acquisitions simultanées.
En effet, elle peut désormais acheter 2 maisons avec des montants de 60 000 euros par maison. Les plus-values sont moins intéressantes sur des petits montants mais cela permet de diminuer les risques. Derrière, vous montrez aux banques américaines que vous acquérez un certain niveau d’expertise en réinvestissant intelligemment.
Comptez en moyenne 10 000 à 20 000 euros de plus-value en fonction des biens, car cela dépend bien sur du montant des travaux… Ainsi en un an, Sylvie a eu l’opportunité de faire 3 opérations d’achat-revente sans payer de plus-value, sans emprunt bancaire et avec seulement 80 000 euros de capital initial.
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Conclusion sur l’investissement aux États-Unis
Investir aux États-Unis, vous demande un capital initial d’un peu moins de 100 000 dollars pour commencer à faire de l’achat revente. L’intérêt de miser sur l’achat revente est la multiplication des opérations où vous pouvez en réaliser une toutes les 4 mois soit 3 par an. L’objectif est de ne pas avoir à investir plus que votre capital initial et réinvestir à la hauteur de la vente de votre précédent projet.
Après quelques opérations, les banques américaines peuvent vous prêter plus facilement afin de faire des opérations plus importantes. L’effet de levier du financement peut ensuite vous donner de passer de plus-values de 20 000 euros à 40 000 euros.
L’autre avantage de ces opérations est qu’ils sont gérés en totalité par une experte française qui s’occupe de la recherche des opérations et de la revente des projets derrière. La majorité des projets sont réalisés dans la ville de Détroit mais rien ne vous empêche de diversifier vos investissements dans différentes régions des États-Unis derrière.
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