Investir dans l’immobilier, oui mais pas dans n’importe quelle ville et surtout pas sans stratégie !

Le choix de la ville comme de l’emplacement où se situe votre acquisition joue beaucoup sur la rentabilité de votre projet ! Au-delà d’un excellent emplacement, il est important d’adapter la bonne stratégie selon la ville.

En effet, vous pouvez investir dans des villes étudiantes, touristiques ou dynamiques économiquement. Parfois, une seule ville regroupe ces 3 atouts.

Néanmoins chaque ville a ses avantages et surtout ses inconvénients. Prenons par exemple les villes de la Côte Basque, les inconvénients sont que les prix sont plus élevés que les grandes métropoles comme Bordeaux et Lyon pourtant elles sont moins attractives en termes d’emplois.

L’investissement immobilier dans ces villes est surtout rentable si vous maîtrisez la stratégie de la location courte durée ! Les prix dépassent les 5000 euros le m² donc une location classique n’est pas intéressante sauf si vous misez sur la plus-value ou souhaitez juste faire un placement patrimonial. Vous n’avez pas tort, les prix ont grimpé de 34,5% en 5 ans sur Biarritz.

Les prix augmentent de la même manière dans toutes les villes dynamiques aussi bien dans les grandes métropoles que dans les villes touristiques.

En 25 ans, les prix de l’immobilier, en France, ont triplé !

En 1995, les prix moyens étaient de 1056 euros et sont arrivés à 2807 euros en 2020.

 

En 2021, est-il trop tard pour investir ?

 

Si l’on part sur un scénario pessimiste avec une acquisition en 2021, les prix ne vont probablement pas tripler mais au moins doubler en 25 ans. Lorsque votre prêt arrivera à échéance, votre actif aura pris de la valeur et vos revenus locatifs dépasseront aisément le montant de votre retraite.

En période de crise, l’immobilier est-il un bon placement ?

Les prix n’ont pas chuté durant la crise sanitaire de 2020, sur cette période Nantes a vu ses prix augmenter de 5%.

Il n’y a jamais de bon ou mauvais moment pour investir dans l’immobilier ; si l’on devait faire un parallèle avec l’investissement dans les crypto-monnaies ! Vous auriez réalisé une bonne opération en achetant en 2010 mais vous auriez peut être vendu en 2012 sans savoir qu’à partir de 2019 la barre passe de 10 000 à 50 000 dollars.

Vous pouvez profiter des opportunités qui se présentent en cas de crise. Malheureusement, nous en vivons une actuellement mais heureusement pour vous des propriétaires peuvent vouloir vendre plus rapidement à moindre coût.

Une fois que vous êtes presque initié aux secrets du marché immobilier d’une ville, il vous faudra sélectionner la meilleure stratégie d’exploitation de votre future acquisition.

Vous avez le choix d’investir comme presque 95% des personnes qui réalisent leurs premiers investissements. Autrement, vous pouvez investir comme les 5% des personnes qui ont fait de l’investissement immobilier un savoir-faire. Celui-ci leur permet de réaliser un cash-flow positif ou de belles plus-values.

Nous pourrions vous préconiser de louer vos futures acquisitions en nue si vous appréciez la fiscalité des revenus fonciers.

On aurait surement dû vous conseiller d’investir dans une ville en fonction de son éligibilité à des dispositifs fiscaux très avantageux comme Pinel, Malraux ou Monuments Historique.

 

Voici 3 stratégies pour réussir dans l’immobilier :
  • Location courte durée
  • L’aménagement de combles
  • L’immeuble de rapport

 

L’aménagement de combles

 

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, la surface prise en compte dans le calcul du prix de vente est la surface habitable. Selon la loi Carrez, seules les parties du bâti d’une hauteur de 1,80 m ou plus sont prises en compte lors du calcul de la surface habitable.

La surface habitable comprend toutes les pièces de la maison qui atteignent 1,80 m de hauteur, sauf les combles non aménagés, la cave, le garage, la terrasse, la véranda, les parties des pièces qui n’atteignent pas 1,80 m de hauteur.

La surface habitable peut passer de 36m² à 56m² si il existe des combles aménageables !

 

Quel est le coût et les travaux à prévoir pour un aménagement de combles ?

 

Il faut distinguer un aménagement simple et total des combles.

Les prix d’un aménagement simple sont compris entre 500 et 1000 euros le m². Ainsi, pour des combles de 20m2, il faut compter entre 10 000 euros et 20 000 euros pour les aménager.

Pour un aménagement total des combles, le coût à prévoir est compris entre 1000 et 1500 euros le m2. Il faut compter entre

20 000 euros et 30 000 euros pour aménager des combles

de 20 m².

 

Quelle est la rentabilité d’un projet d’aménagement de combles ?

 

Vous faites l’acquisition d’un T2 de 36m² situé dans le quartier Graslin à Nantes.

L’appartement dispose de 20m² de combles aménageables et vous souhaitez créer une deuxième chambre dans le logement.

On vous fait un devis pour aménager vos combles pour 892 € au m² comprenant la création d’une chambre et d’une salle d’eau attenante.

Vous avez reçu au préalable l’autorisation de la mairie suite à une déclaration travaux.

L’aménagement des combles vous permettrait à la fois d’augmenter la valeur locative et vous gagnez 20m² de surface habitable. Ainsi votre acquisition de 36m² se transforme en un bien de 56m².

 

UN PROJET EN CHIFFRES :

 

Les prix au m² dans le quartier Graslin sont de 4900 euros soit une acquisition de 176 400 euros.

Le coût des travaux est de 20 x 892 soit 17 840 euros.

Le budget total entre le prix d’acquisition, les travaux et les frais de notaire est de 210 000 euros.

Votre bien après l’aménagement des combles fera 56m² de surface habitable et sera valorisé à 274 400 euros (surface habitable x le prix du marché dans le secteur).

Vous réalisez 64 400 euros de plus value latente en prenant en compte les frais de notaire dans l’opération. Si il s’agit de votre résidence principale, vous ne serez pas imposé sur la plus-value.

En plus du gain sur la plus value latente, l’aménagement de combles permet d’augmenter la valeur locative d’un logement.

Un T2 de 36 m² est loué 700 euros à Graslin.

Un T3 de 56 m² se loue 900 euros et 1000 euros en colocation dans le secteur.

Ainsi, la réalisation d’une deuxième chambre permet de générer en moyenne 250 euros de revenus locatifs supplémentaires par mois.

 

Division de bien combinée avec la LCD

 

 

Vous avez un budget entre 250 000 et 300 000 € alors optez pour l’acquisition d’un grand T2 que vous divisez pour en faire un Studio et un T2.

La division de bien combinée à un location courte durée permet de générer des revenus locatifs de 40 000 € à l’année.

Voici l’exemple d’un projet sur Anglet d’une surface de 58 m²avec 2 places de parking et 1 garage.

L’objectif de cette acquisition est de réaliser une division du bien et d’exploiter les biens en location courte durée.

Ainsi, on passe d’un grand T2 à un T2 et un studio.

Pour réaliser une belle acquisition en location courte durée, vous devez bien sélectionner l’emplacement et avoir une estimation de valeur locative précise.

Le plus important dans la sélection du bien est de savoir combien rapporte l’exploitation du bien dans ce secteur.

 

En chiffres :

 

PRIX ACQUISITION : 135 000

Acquisition de 58m2 réalisée en 2016 soit 2327 euros du m²

(4900 euros en 2021).

FRAIS DE NOTAIRE : 10 000

Les frais de notaires représentent en moyenne 8% du prix d’acquisition.

TRAVAUX : 55 000

Transformation d’un grand T2 en 2 appartements un T2 et un studio.

Toujours prévoir l’intervention d’un architecte d’intérieur pour créer l’effet coup de cœur.

Selon la décoration et les services proposés, vous pouvez louer 30% plus cher votre logement.

MOBILIER : 5000

Vous pouvez louer 2 petites surfaces pour moins de 10 000 euros.

TOTAL : 205 000

 

Le projet global est de 205 000 euros en prenant en compte le fait qu’il y ait 2 appartements avec la division du bien.

Ainsi, il est possible de réaliser de belles opérations pour

200 000 euros sur le Pays basque.

Vous pouvez trouver des opportunités d’investissement sur la Côte Basque pour 250 000 euros même si le prix au m² est relativement élevé.

 

Les charges à prendre en compte dans votre exploitation :

 

Nous prenons en compte dans notre cas 2 logements en LCD générant 40 000 euros de revenus l’année.

Le ménage : 300 euros /mois par appartement soit 7200 euros

à l’année

Frais de réservation : 17% avec une plateforme ou 0% en passant sur votre site de réservation soit 6400 à l’année.

Avoir votre propre site de réservation permet de réaliser en moyenne 10% des réservations ci-dessus.

Taxes foncière : 700 euros par an.

Prélèvement sociaux et impôts : 900 euros l’année.

Frais fixes : 1200 euros par mois soit 14 000 à l’année

eau, électricité, internet, mensualité de crédit.

Total des charges = 7200 + 6400 + 700 + 14 000 + 900 =

29 200 euros de charges.

Cash-Flow NET = 40 000 – 29 200 = 10 800 soit 900 euros par mois

 

 

 Investir dans un immeuble de rapport

 

 

Comment bien investir un immeuble de rapport ?

 

Investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer très avantageux sur différents points.

Vous achetez au prix de gros avec l’acquisition d’un immeuble.

Le propriétaire veut s’en séparer donc il est moins regardant sur le prix au m². Les petites surfaces ont toujours eu une plus grosse valeur que les grandes.

Votre pouvoir de négociation des prix sur la rénovation est aussi plus grand. Le maître d’œuvre gagne du temps en ayant tous les lots au même endroit à rénover. En prime, la rénovation complète ou partielle lui garantit une source de revenus qu’il voudra sécuriser quitte à faire un prix plus bas.

Vous réduisez vos charges avec l’acquisition d’un immeuble de rapport en ayant une seule taxe foncière tout en ayant pas de syndic de copropriété.

Le temps est une denrée rare qu’il faut savoir optimiser.

Vous pouvez acquérir un immeuble de 2 ou 5 lots en une seule opération.

 

Pourquoi attendre l’accord de votre banque pour acheter votre deuxième ou troisième appartement ?

 

La gestion est beaucoup plus simple, imaginons que vous avez un immeuble de rapport de 5 lots. Vous faites un seul déplacement alors que si vous avez 5 appartements dans une ville différente,

il vous faudra faire 5 fois plus de déplacements.

Vous gagnez de l’argent sur les frais de notaire : un immeuble à 500 000 euros représente 40 000 euros de frais de notaire.

5 appartements à 150 000 euros représentent 60 000 euros de frais de notaire.

De plus, les banques préfèrent financer un projet déjà loué ce qui est presque toujours le cas pour les immeubles de rapport.

 

Voici les 4 règles d’or que vous devez connaître avant d’investir dans un immeuble de rapport.

 

1) Acquérir un immeuble de rapport déjà rentable

Vous rassurez la banque et sans optimisation vous êtes déjà gagnant.

2) Négocier le prix d’acquisition

Mettez en avant tous les travaux que vous allez devoir faire afin de négocier le prix ( rafraîchissement, double vitrage, réfection de l’extérieur…).

3) Sélectionner un emplacement stratégique

L’immeuble doit se trouver dans un secteur idéal pour les étudiants, les touristes ou pour les jeunes actifs.

4) Demander un différé de crédit

Vous aurez des travaux de rénovation à réaliser ce qui justifie un différé. L’intérêt du report, sur 12 ou 24 mois, est de vous permettre de générer une trésorerie. Vous pourrez l’utiliser comme apport pour une prochaine acquisition.

 

Comment augmenter la rentabilité d’un immeuble de rapport ?

 

Vous venez d’investir dans un immeuble déjà rentable, c’est une première étape. Désormais, il faut passer à l’optimisation de votre investissement.

 

Exploiter l’ensemble de l’immeuble

Votre immeuble possède peut-être des caves ou un garage que vous pouvez louer.

Ainsi, vous pouvez sûrement tirer entre 100 et 200 euros de revenus supplémentaires.

 

Passer en location meublée

Si l’un des lots est vacant, vous pouvez en profiter pour le rénover et le meubler pour tirer 20% de revenus supplémentaires sur le lot.

Si les logements sont actuellement occupés, il suffit d’attendre

la fin du bail pour le transformer en location meublée.

 

Exploiter l’immeuble de manière mixte

Vous pouvez louer de septembre à mai en location meublée à des étudiants et de juin à septembre en location courte durée.

3 mois d’exploitation en location courte durée peut permettre de couvrir vos mensualités de crédit pour l’année.

 

Penser à diviser les lots trop grands

Transformer un grand T3 en un T2 + un studio permet de gagner en revenus locatifs et en valeur vénale du bien.

 

Exploiter l’un des appartements en Love Room

Vous investissez dans une ville moyenne et il n’y a que très peu d’offres sur le marché d’appartement de charme avec un jaccuzy.

C’est le moment de saisir l’opportunité pour créer un logement cocooning avec de belles prestations.

Ce type d’exploitation se loue 30% plus cher qu’un appartement en location courte durée classique.

Investissez dans l’immobilier avec la Love Room.

 

Transformer votre immeuble en Co-living

Vous avez la chance d’acquérir un immeuble de rapport à un bon prix dans une ville comme Agen, Limoges ou Périgueux.

L’offre de logements de standing n’est pas si étoffée que dans les grandes métropoles. Alors, c’est l’occasion de créer le premier co-living du secteur.

Effectivement les travaux sont plus onéreux qu’une rénovation classique du fait des services que vous apportez. Néanmoins,

ils sont vite compensés par le prix des chambres.

 

Lancer un concept d’immeuble intergénérationnel

C’est le même principe que la colocation ou le co-living mais vous mêlez l’aspect rentable et social du projet. Le marché du logement pour seniors est en pleine croissance. Vous avez la possibilité d’y répondre dans des petites communes.

 

 

Notre club d’investissement vous accompagne pour votre projet immobilier.